Несмотря на то, что обычно считается, что большинство людей знают, что такое их капитал, многие все еще не понимают эту тему. И это важная тема для понимания, особенно если вы хотите рефинансировать ипотечный кредит или хотите занять деньги под свое проживание.
Стоимость вашего собственного капитала - это разница между текущей рыночной стоимостью вашего дома и общей суммой долгов (главным образом, но не исключительно, вашей основной ипотеки), зарегистрированных против него.
Проще говоря, домашний капитал - это стоимость вашей доли в вашем доме.
Насколько большой кредит домашнего капитала вы можете получить?
Кредит, доступный заемщику через ссуду на приобретение жилья, зависит от того, сколько у вас есть собственного капитала, а именно текущей стоимости вашего дома за вычетом остатка задолженности по вашей ипотеке. Таким образом, если ваш дом стоит 250 000 долларов, а вы должны 150 000 долларов по ипотеке, у вас есть 100 000 долларов собственного капитала.
Тем не менее, очень немногие кредиторы позволят вам брать взаймы на полную сумму вашего собственного капитала. Кредиторы, как правило, позволяют вам занимать от 75% до 90% доступного капитала в зависимости от кредитора, вашего кредита и вашего дохода. Таким образом, в вышеупомянутом примере вы можете получить кредитную линию на сумму от 80 000 до 90 000 долларов США.
Вот еще один пример, который учитывает еще несколько факторов. Предположим, вы получаете ипотечный кредит на 30 лет в вашем доме. Недавняя оценка или оценка оценивает текущую рыночную стоимость вашего дома в 250 000 долларов, и у вас все еще остается 195 000 долларов на первоначальный кредит в 200 000 долларов. (Помните, почти все ваши ранние ипотечные платежи используются для выплаты процентов).
Если нет никаких других обязательств, связанных с домом, у вас есть собственный капитал в размере 55 000 долларов США или текущая рыночная стоимость в 250 000 долларов США за вычетом задолженности в 195 000 долларов США. Вы также можете разделить собственный капитал на рыночную стоимость, чтобы определить процент собственного капитала. В этом случае доля собственного капитала составляет 22%, или $ 55 000 ÷ $ 250 000 =.22.
Теперь предположим, что в дополнение к вашей ипотеке вы также взяли ссуду на покупку недвижимости на сумму 40 000 долларов. Общая задолженность по имуществу составляет 235 000 долл. США вместо 195 000 долл. США. Это изменит ваш общий капитал всего на 15 000 долларов, снизив процент собственного капитала до 6%.
LTV является очень важной фигурой для кредиторов, когда вы просите другой кредит или рефинансируете.
Кредит-стоимость
Еще один способ выразить справедливость в вашем доме - через формулу ссуды к стоимости (LTV). Это рассчитывается путем деления остатка кредита на текущую рыночную стоимость. Используя тот же первоначальный пример, что и раньше, ваш LTV составляет 78%. (Да, это обратная сторона вашего собственного капитала в процентах от 22%.) С вашей брошенной ипотечной ссудой, она поднимается до 84%.
Кредиторам не нравится высокий LTV, потому что это говорит о том, что вы можете быть чрезмерно активными. Как LTV, так и стоимость собственного капитала подвержены колебаниям при изменении рыночной стоимости вашего дома. Например, миллионы долларов в предполагаемом собственном капитале были уничтожены во время обвала ипотечного кредитования в 2007-2008 годах.
