Обратная ипотека - это способ для пожилых домовладельцев получать доход (в рассрочку или единовременно выплачиваемую сумму) от собственного капитала, который они создали в своих домах. Для многих пожилых людей, которым нужны средства, чтобы жить, это не что иное, как благословение, но есть некоторые подводные камни в процессе, которые каждый, кто рассматривает это, должен задуматься. Узнайте, что вам нужно знать, прежде чем сделать решающий шаг.
содержание
- Остерегайтесь высоких расходовВаши дети могут не унаследовать семейный дом. Ипотека с ипотекой может повлиять на льготы по медикейду. Другие потенциальные ловушки
Остерегайтесь высоких затрат
Большинство обратных ипотек, известных как ипотечные конверсионные ипотеки (HECM), застрахованы федеральным правительством и доступны через кредиторов Федерального жилищного управления (FHA). Обратные ипотеки идут с рядом сборов. Некоторые оплачиваются авансом, например, плата за оценку или отчет о кредитоспособности; другие оплачиваются с течением времени, например, страховая премия по ипотечному кредиту или плата за обслуживание. Вот взгляд на расходы, которые могут отразиться на доходе, который вы получите от обратной ипотеки.
1. Сборы третьих сторон - Затраты на закрытие от сторонних организаций могут включать оценку (средняя цена составляет 450 долларов США, но может быть значительно выше в зависимости от местоположения), поиск по названию (зависит от суммы кредита и региона), страхование, опросы, проверки, сборы за регистрацию. налоги на ипотеку, кредитные проверки, проверка на наличие вредителей (около 100 долларов США), плата за сертификацию наводнения (20-30 долларов США) и другие сборы.
2. Плата за выдачу - эта плата компенсирует кредитору обработку вашего кредита HECM. Сборы варьируются от кредитора к кредитору, но ограничены FHA. Для домов, стоимость которых оценивается в 125 000 долл. США или меньше, плата за первоначальный взнос ограничена 2500 долл. США. Для домов, стоимость которых превышает 125 000 долларов США, кредитор может взимать до 2% от первых 200 000 долларов США и 1% от стоимости дома свыше 200 000 долларов США, но не более 6000 долларов США.
3. Страховая премия по ипотечному кредиту - Вы также несете расходы на ипотечное страхование FHA. Страхование ипотеки гарантирует, что вы получите ожидаемые авансы по кредиту. Вы можете профинансировать ипотечную страховую премию (MIP) как часть вашего кредита.
4. Плата за обслуживание - Кредиторы или их агенты обеспечивают обслуживание в течение всей жизни HECM. Обслуживание включает в себя отправку вам выписок со счета, выплату поступлений по займам и подтверждение того, что вы соблюдаете требования по займам, такие как уплата налогов на недвижимость и страховых взносов. Кредиторы могут взимать ежемесячную комиссию за обслуживание не более 30 долларов США, если ссуда имеет ежегодную корректирующую процентную ставку или имеет фиксированную процентную ставку, и не более 35 долларов США, если процентная ставка корректируется ежемесячно. При закрытии кредита кредитор откладывает плату за обслуживание и вычитает комиссию из имеющихся у вас средств. Каждый месяц ежемесячная плата за обслуживание добавляется к остатку вашего кредита. Кредиторы также могут включить комиссию за обслуживание в процентную ставку по ипотечному кредиту.
Учитывая существенные первоначальные затраты, связанные с этим процессом, домовладельцам, нуждающимся в ликвидности, которые рассматривают возможность продажи своих домов в течение следующих нескольких лет, вероятно, было бы лучше подать заявку на более традиционную кредитную линию, ссуду для собственного капитала или личный заем. Обратный ипотечный кредит или ипотечный кредит? детализирует шаги принятия решения.
Ваши дети не могут унаследовать семейный дом
Родители часто хотят передать семейный дом следующему поколению. Однако, когда выдается обратная ипотека, даже если кредитная организация не получает права собственности на дом, залогодержатель обязан погасить кредит в соответствии с условиями соглашения. Во многих случаях это погашение осуществляется путем продажи дома, а затем передачи выручки (или ее части) банку.
В качестве возможного обходного пути, чтобы избежать продажи семейного дома, некоторые семьи оформляют страховой полис на домовладельца и делают взрослого ребенка или кредитное учреждение бенефициаром. Используя эту стратегию, банк может быть погашен без необходимости продавать имущество после смерти домовладельца. Подумайте о том, чтобы проконсультироваться со страховым агентом, чтобы определить наилучший способ убедиться, что поступления от такой политики достаточны для погашения непогашенного кредита.
Обратные ипотечные кредиты могут повлиять на льготы Medicaid
Кредитные организации быстро говорят, что получение обратной ипотеки не повлияет на выплаты Medicaid, но для того, чтобы это было правдой, кредит должен быть структурирован очень тщательно. Например, единовременный платеж будет считаться активом, который вам нужно будет потратить до того, как вы получите право на выплаты Medicaid.
Однако, как сообщает LongTermCare.gov из Министерства здравоохранения и социального обеспечения США, «пока вы тратите платежи, полученные в течение месяца, в который вы их получили, деньги не облагаются налогом и не учитываются в отношении дохода или влияния на социальную сферу». Преимущества Security или Medicare. " Такие платежи также «не считаются доходом для получения права на Медикейд».
LongTermCare.gov также отмечает, что, если общие ликвидные ресурсы составляют более 2000 долларов США для одного человека или 3000 долларов США для пары, это может лишить кого-либо права на Медикейд. Однако, если вы получаете ежемесячные платежи, которые вы тратите на текущие расходы и не накапливаете сбережения, у вас может быть все в порядке. Для получения дополнительной информации о выборе способа получения выручки от обратной ипотеки см. Раздел «Как выбрать план оплаты обратной ипотеки».
Лица, которые в настоящее время получают или ожидают получения Medicaid, должны проконсультироваться с бухгалтером и финансовым консультантом, чтобы удостовериться, что они знают обо всех возможных последствиях получения обратной ипотеки.
Другие потенциальные ловушки
Хотя кредитное учреждение не может требовать денег от ваших наследников, и при этом оно не имеет права брать сумму, превышающую оценочную стоимость вашего дома, в мелком шрифте этих контрактов обычно есть несколько пунктов, которые могут вызвать тревожные звонки.
Вы могли бы быть вынуждены продать. У некоторых обратных закладных есть положения, в которых говорится, что ссуда должна быть погашена, если последний выживший заемщик постоянно покидает дом. Это вызывает опасения, что вы можете (гипотетически) находиться в больнице, проходящей лечение от какого-либо заболевания, и быть освобожденным, чтобы обнаружить, что ваш дом находится в потере права выкупа. Фактически, вы должны были бы проживать где-то еще (например, в доме престарелых или в учреждениях с вспомогательным жильем) более 12 месяцев подряд - ситуация, которая считается «постоянным переездом» и может вызвать требование о продаже вашего дома.
Вы несете ответственность за другие платежи. Поскольку домовладельцы остаются ответственными за все налоги, страхование и содержание дома, неуплата налогов или поддержание адекватной страховки может привести к тому, что кредит будет отозван.
Вы можете получить меньше, чем вы ожидали. Имейте в виду, что недвижимость подлежит оценке. Таким образом, хотя вы могли вкладывать большие суммы денег в свой дом на протяжении многих лет, есть вероятность, что он стоит меньше, чем вы заплатили за него. В результате выручка, полученная вами в рамках процесса обратной ипотеки, может оказаться меньше, чем вы ожидали.
Суть
Обратные ипотечные кредиты - это отличный способ для людей использовать капитал в своих домах, либо в рассрочку, либо единовременно. Тем не менее, крайне важно знать о потенциальных недостатках, прежде чем заключать такое соглашение. (Чтобы узнать больше, ознакомьтесь с 5 Признаки обратного залога - плохая идея.)
Продолжить чтение
Полное руководство по обратной ипотеке
Сравнение обратной ипотеки и прямой ипотеки
Имеете ли вы право на обратную ипотеку?
Обратные типы ипотеки
Как выбрать план обратной ипотеки
Обратный ипотечный кредит или ипотечный кредит?
5 лучших альтернатив обратной ипотеке
5 признаков обратной ипотеки - хорошая идея
5 признаков обратного ипотеки плохая идея
Как избежать переворота обратной ипотеки
Взгляд на Регулирование Обратных Закладов
Правила получения обратной ипотеки FHA
Обратная Ипотека: Может ли ваша вдова потерять дом?
Остерегайтесь этих обратных мошенничества с ипотекой
