Существует шесть различных способов получения выручки от наиболее популярного типа обратной ипотеки, ипотечной конверсии собственного капитала (HECM). Департамент жилищного строительства и городского развития США, который регулирует HECM, называет этот выбор «планами оплаты». Вы можете заранее получить крупную единовременную сумму, установить кредитную линию, на которую вы можете опираться по мере необходимости, получать равные ежемесячные платежи. или выберите комбинацию этих параметров.
содержание
- План платежей с фиксированной ставкойПлатежи с плавающей ставкойОпция 1: План платежей за пребывание в офисеОпция 2: План срочных платежейОпция 3: Строка кредитаОпция 4: Измененный план владения жильемОпция 5: Измененный срочный план
Выбранный вами план будет влиять на то, сколько денег вы получите в краткосрочной и долгосрочной перспективе, как быстро вы израсходуете свой собственный капитал и насколько эффективно обратная ипотека способствует вашим финансовым целям. Вот посмотрите, как работает каждый план оплаты и их плюсы и минусы. (Для получения дополнительной информации см . «Регулирование обратных ипотечных кредитов» и «Полное руководство по обратным ипотечным кредитам».)
План оплаты с фиксированной ставкой
Как это устроено
Вы получаете большую сумму сразу, как только ваша обратная ипотека закрывается. На эту сумму начисляются проценты, текущие ежемесячные страховые взносы по ипотечным кредитам, а также любые финансируемые расходы на закрытие, пока обратная ипотека не станет подлежащей оплате. Начальная процентная ставка выше, чем у планов с регулируемой ставкой, но ожидаемая процентная ставка со временем ниже.
Плюсы
Вы должны использовать этот тип кредита для погашения высокого ипотечного баланса или покрытия других крупных расходов. «Единовременное распределение лучше всего подходит для людей, которые имеют крупную существующую ипотеку, которую им необходимо погасить», - говорит Кейси Флеминг, консультант по ипотечным кредитам в Сан-Хосе, Калифорния, который в настоящее время работает в C2 Financial Corp. и имеет более 30 многолетний опыт работы в сфере ипотеки. Он говорит, что это лучший вариант, если вам нужно взять всю или большую часть ваших доступных доходов сразу.
Минусы
Вы не можете получить дополнительные доходы от этого кредита в будущем. Заемщики, которые не умеют управлять деньгами или потеряли способность делать это, рискуют растрачивать доходы или тратить их слишком быстро. Мошенники иногда убеждают пожилых людей взять этот тип кредита или нацелить домовладельцев, которые недавно взяли один кредит. (Для получения дополнительной информации см. Остерегайтесь этих Обратных ипотечных мошенничества .)
Флеминг говорит, что самым большим недостатком является то, что «почти во всех случаях максимальная ничья в первый год составляет 60% от первоначального основного лимита. Поскольку у этого варианта есть только одна ничья, максимальная сумма кредита довольно низкая ». Оставшиеся 40% вы оставляете в качестве собственного капитала. Вы никогда не сможете брать ссуды под эти 40%, но иметь это может пригодиться, если вы хотите продать свой дом и погасить обратную ипотеку.
Чтобы получить доступ ко всем своим средствам с течением времени, вам нужно выбрать тарифный план с регулируемой ставкой.
Планы оплаты с регулируемой скоростью
Другие пять планов обратной ипотеки имеют регулируемые ставки. Если вы выберете один из них, у вас есть три варианта изменения процентной ставки. Только один будет применяться к вашей ипотеки, и это будет раскрыто в вашей кредитной документации.
- Ваша процентная ставка будет корректироваться один раз в год на основе индекса казначейства с постоянным сроком погашения (CMT) плюс маржа, установленная кредитором. Ставка не может увеличиваться более чем на 2% в год и не может увеличиваться или уменьшаться более чем на 5% от первоначальной ставки в течение срока кредита. Ваша процентная ставка будет корректироваться ежемесячно на основе индекса CMT плюс маржа, установленная кредитором. Ставка не может увеличиться более чем на 10% в течение срока кредита, и нет предела тому, как может снизиться процентная ставка. Ваша процентная ставка будет корректироваться ежемесячно в соответствии с предложенной Лондонской межбанковской ставкой плюс маржа, установленная кредитором. Ставка не может увеличиться более чем на 10% в течение срока кредита, и нет предела тому, как может снизиться процентная ставка.
Хотя действительно имеет значение, какой из этих сценариев применим к вашему кредиту, поскольку он влияет на то, сколько процентов ваш кредит начисляет с течением времени, это не имеет значения с точки зрения влияния на ваши запланированные ежемесячные платежи или на доступную кредитную линию. Значительное изменение процентной ставки при обратной ипотеке не подвергает вас риску потери права выкупа, как при форвардной ипотеке. Однако более высокая процентная ставка влияет на капитал вашего дома и означает, что вы получите меньше, если продаете дом.
Когда вы подаете заявку на обратную ипотеку с регулируемой процентной ставкой, на иллюстрациях вариантов вашего плана платежей будет использоваться ожидаемая процентная ставка. Это лучшее предположение кредитора о том, какая регулируемая процентная ставка будет в среднем в течение срока действия вашего кредита. Это один из трех ключевых факторов, определяющих, сколько вы можете одолжить, а также возраст самого младшего заемщика и стоимость имущества.
Теперь, когда у вас есть общее представление о том, как работают планы с регулируемой ставкой, давайте рассмотрим пять вариантов оплаты. Помните, что «оплата» в данном контексте относится к тому, как вы будете получать кредит.
Вариант 1: План оплаты аренды
Как это устроено
Вы получаете равные ежемесячные платежи до тех пор, пока хотя бы один заемщик живет в доме в качестве основного места жительства. Ежемесячные платежи рассчитываются исходя из предположения, что вы доживете до 100. Если вы не рассчитываете прожить так долго, рассмотренный далее план срочных платежей может быть лучшим вариантом. Если вы живете дольше, вы будете продолжать получать платежи. Если вы хотите получать стабильную ежемесячную оплату до конца жизни в вашем доме, план платежей за владение жильем является хорошим выбором.
Плюсы
«Платежи по найму хороши для тех, кто думает, что они будут жить дома долгое время, и кому нужен стабильный ежемесячный доход», - говорит Флеминг. Вам не нужно беспокоиться об исчерпании оборотных ипотечных кредитов с планом выплаты ссуды, если вы продолжаете соблюдать другие условия кредита.
Минусы
Вы или ваши наследники получите все деньги, оставшиеся от продажи вашего дома после погашения обратной ипотеки. Однако в наихудшем сценарии депрессивного рынка недвижимости в сочетании с высокими процентными ставками у вас может не получиться много денег.
Вариант 2: срок оплаты
Как это устроено
Вы получаете равные ежемесячные платежи за установленный вами период времени, например, 10 лет. «Срочные платежи являются наилучшими, если у вас есть четкое представление о том, как долго вы будете жить дома», - говорит Флеминг. «Пожилые люди - 80 лет и старше - или те, кто хочет уехать через несколько лет, могут выбрать этот тип».
Плюсы
Ежемесячная выплата выше по сравнению с планом оплаты аренды. Несмотря на то, что вы не будете получать дополнительные ежемесячные платежи после того, как вы достигнете конца срока кредита, вы сможете продолжать жить в доме в качестве основного места жительства до тех пор, пока вы не умрете или не переедете (пока вы продолжаете получать другой кредит). условия, такие как уплата налогов на недвижимость).
Минусы
Вы не получите стабильный доход на всю жизнь, если не умрете в течение срока кредита. Вы можете использовать свой капитал дома слишком рано в своей жизни и не иметь другого источника средств, на который можно было бы положиться.
Вариант 3: Кредитная линия
Как это устроено
Вы получаете доступ к деньгам по мере необходимости. Вы можете решить, когда использовать свою кредитную линию и сколько брать, если ваш баланс ниже основного лимита. Ваш кредитор не может требовать от вас снятия минимальной суммы или минимальной суммы по установленному графику.
Плюсы
Кредитная линия обеспечивает большую гибкость. Вы можете вывести большую единовременную сумму авансом, а затем занять дополнительные средства, и вы получите доступ к этому дополнительному капиталу, который остается заблокированным планом платежей с фиксированной ставкой. Вы также можете оставить линию нетронутой в течение многих лет в ожидании дня, когда она может вам понадобиться. Вы также можете снимать равные или похожие суммы каждый месяц. По сути, вы можете настроить вывод средств в соответствии со своими потребностями и корректировать их по мере изменения ваших потребностей.
Кредитная линия может работать как единовременный, долгосрочный или долгосрочный план, но у вас больше контроля. Кроме того, неиспользованная часть вашей кредитной линии растет со временем по той же процентной ставке, которую вы платите на сумму, которую вы одолжили. Кроме того, вы платите проценты только за те деньги, которые на самом деле одалживаете, что может упростить продажу и продвижение позже или потенциально оставить деньги вашим наследникам. В отличие от кредитной линии с собственным капиталом, кредитная линия с обратной ипотекой не может быть отозвана, даже если стоимость вашего дома уменьшается или ваше финансовое положение ухудшается.
Минусы
Вы можете прожить кредитную линию, одолжив максимум 60% от своего основного лимита в первый год, а оставшиеся 40% - в первый день второго года. Если вы сделаете это, у вас не будет доступа к средствам. Кроме того, это может занять до пяти рабочих дней, чтобы получить средства, которые вы запрашиваете по кредитной линии, поэтому вы должны убедиться, что у вас достаточно денег на текущем счете для срочных нужд.
Вариант 4: модифицированный план владения и пользования
Как это устроено
Вы получаете фиксированные ежемесячные платежи в сочетании с доступом к кредитной линии, пока один заемщик занимает дом в качестве основного места жительства. Фиксированные ежемесячные платежи будут меньше, чем если вы получите прямой план владения, и кредитная линия будет меньше, чем если вы получите прямой кредитный план, но у вас будет доступ к той же общей сумме средств.
Плюсы
У вас есть гибкость как в установлении ваших ежемесячных платежей, так и в выборе размера вашей кредитной линии. Если вы хотите увеличить ежемесячные платежи, вы можете выбрать меньшую кредитную линию. Если вы хотите увеличить кредитную линию, вы можете выбрать меньшие ежемесячные платежи.
Это позволяет вам удовлетворить ваши регулярные ежемесячные потребности в денежном потоке, не занимая больше, чем нужно. Этот вариант снижает ваши процентные расходы и снижает риск использования всего вашего капитала и невозможности переехать, если вы захотите или захотите это сделать позже.
Минусы
Вариант 5: измененный план
Как это устроено
Вы получаете фиксированный ежемесячный платеж в течение заранее определенного количества месяцев, плюс доступ к кредитной линии до тех пор, пока один заемщик поддерживает дом в качестве своего основного места жительства. Фиксированные ежемесячные платежи будут меньше, чем если вы получите прямой план, а кредитная линия будет меньше, чем если вы получите прямой кредитный план, но у вас будет доступ к той же общей сумме средств.
Плюсы
У вас есть гибкость в определении размера ваших ежемесячных платежей и в течение какого времени вы будете их получать, и они будут выше, чем они будут в соответствии с измененным планом владения недвижимостью, при условии, что кредитная линия того же размера. Вы также получаете гибкость в выборе размера вашей кредитной линии.
В конце срока у вас все еще будет доступ к кредитным средствам, если вы не использовали свою кредитную линию. Как и в случае с измененным планом владения недвижимостью, вы можете снизить процентные ставки и, возможно, иметь достаточно средств для дальнейшего использования.
Минусы
Вы можете исчерпать обратный ипотечный доход. Вы получаете ежемесячные платежи только в течение определенного количества месяцев или лет, поэтому вы должны осторожно пользоваться своей кредитной линией, если ожидаете, что вам потребуется доход после окончания срока. Этот план также не лучший выбор для больших, предварительных потребностей в наличных.
Суть
HECM предлагают очень много планов оплаты, потому что у пожилых домовладельцев много разных финансовых потребностей. Ни один конкретный вариант не является универсально хорошим или плохим. «Какой вариант лучше всего зависит полностью от ситуации и потребностей клиента», - говорит Флеминг. Тем не менее, он продолжает, «как правило, я предпочитаю кредитную линию сверх срока пребывания или срочных платежей», объясняя это тем, что кредитная линия позволяет вам снимать деньги ежемесячно, так же, как вы могли бы с планом владения или срока, но дает Вы можете гибко брать больше в чрезвычайных ситуациях и получать накопления процентов, если вам не нужно их использовать.
Проведите исследование и задайте множество вопросов своему кредитору и обратному консультанту по ипотеке, чтобы выяснить, какой план платежей вам подходит. (Для получения дополнительной информации см. « 5 признаков того, что обратная ипотека - хорошая идея, и выбор правильного обратного ипотечного кредитора» .)
Продолжить чтение
Полное руководство по обратной ипотеке
Сравнение обратной ипотеки и прямой ипотеки
Имеете ли вы право на обратную ипотеку?
Обратные типы ипотеки
Выбор Право Обратный Ипотечный Кредитор
Обратный ипотечный кредит или ипотечный кредит?
Руководство по налогам и обратным ипотечным кредитам
5 лучших альтернатив обратной ипотеке
5 признаков обратной ипотеки - хорошая идея
5 признаков обратного ипотеки плохая идея
Как избежать переворота обратной ипотеки
Взгляд на Регулирование Обратных Закладов
Правила получения обратной ипотеки FHA
Найти Правильное Обратное Ипотечное Агентство
Найти лучшие обратные ипотечные компании
Обратная Ипотека: Может ли ваша вдова потерять дом?
Остерегайтесь этих обратных мошенничества с ипотекой
Обратные ипотечные ловушки
