Содержание
- Что такое ипотека?
- Шесть основных типов ипотеки
- Ипотека с фиксированной ставкой
- Ипотека с регулируемой ставкой
- Новые программы помощи
- Ипотека для начинающих покупателей
- Суть
Если вы не можете купить свой дом полностью за наличные, найти подходящую недвижимость - это только полдела. Другая половина выбирает лучший тип ипотеки. Поскольку вы, вероятно, будете возвращать ипотеку в течение длительного периода времени, важно найти кредит, который соответствует вашим потребностям и бюджету. Когда вы одалживаете деньги у кредитора, вы заключаете юридическое соглашение о погашении этого кредита в течение определенного периода времени - с процентами.
Ключевые вынос
- Две основные части ипотеки - это основная сумма, то есть сумма кредита и проценты, начисляемые на эту основную сумму. Правительство США не выполняет функции ипотечного кредитора, но оно гарантирует определенные виды ипотечных кредитов. Шесть основных типов ипотека - обычная, соответствующая, несоответствующая, застрахованная Федеральная жилищная администрация, застрахованная Министерство по делам ветеранов США и Министерство сельского хозяйства США.
Что такое ипотека?
Ваш ипотечный платеж состоит из двух компонентов: основной суммы и процентов. Принципал относится к сумме кредита. Проценты - это дополнительная сумма (рассчитанная в процентах от основной суммы), которую кредиторы взимают с вас за право занимать деньги, которые вы возвращаете с течением времени. В течение срока ипотеки вы платите ежемесячными платежами в соответствии с графиком погашения, установленным вашим кредитором.
Другим фактором, влияющим на оценку ипотеки, является годовая процентная ставка (APR), которая оценивает общую стоимость кредита. APR включает в себя процентную ставку и другие комиссии по кредиту.
Шесть основных типов ипотеки
Не все ипотечные продукты созданы равными. У некоторых есть более строгие рекомендации, чем у других. Некоторые кредиторы могут потребовать 20% первоначального взноса, в то время как другие требуют всего 3% от покупной цены дома. Чтобы претендовать на некоторые виды кредитов, вам нужен чистый кредит. Другие ориентированы на заемщиков с кредитом меньше звездного. Правительство США не является кредитором, но оно гарантирует определенные виды ссуд, которые соответствуют строгим требованиям приемлемости для дохода, лимитов ссуды и географических областей. Вот краткое изложение различных возможных ипотечных кредитов.
Fannie Mae и Freddie Mac - два финансируемых правительством предприятия, которые покупают и продают большинство обычных ипотечных кредитов в США.
Обычные ипотеки
Обычный кредит - это кредит, который не поддерживается федеральным правительством. Заемщики с хорошим кредитом, стабильной занятостью и историей дохода и способностью вносить первоначальный взнос в размере 3% обычно могут претендовать на обычный кредит, предоставленный Fannie Mae или Freddie Mac, двумя финансируемыми государством предприятиями, которые покупают и продают большинство обычных закладных в Соединенные Штаты. Чтобы избежать необходимости частного ипотечного страхования (PMI), заемщикам, как правило, необходимо внести 20% первоначального взноса. Некоторые кредиторы также предлагают обычные кредиты с низкими требованиями к авансовым платежам и без частной ипотечной страховки (PMI).
Соответствующие ипотечные кредиты
Соответствующие кредиты ограничены максимальными кредитными лимитами, установленными федеральным правительством. Эти ограничения зависят от географического района. На 2019 год Федеральное агентство по финансированию жилищного строительства установило базовый лимит кредитования в соответствии с базовым уровнем в размере 484 350 долл. США для объектов недвижимости, состоящей из одного объекта. Тем не менее, FHFA устанавливает более высокий максимальный кредитный лимит в 726 525 долларов (150% от базового лимита) в некоторых частях страны (например, в Нью-Йорке или Сан-Франциско). Это связано с тем, что цены на жилье в этих дорогих районах превышают базовый лимит кредита как минимум на 115% и более.
484 350 долл. США или 726 525 долл. США
Соответствующий лимит по ипотечному кредиту для одного объекта недвижимости в 2019 году, в зависимости от местоположения.
Несоответствующие ипотечные кредиты
Fannie Mae и Freddie Mac не могут продавать или покупать несоответствующие кредиты из-за суммы кредита или рекомендаций по страхованию. Гигантские кредиты являются наиболее распространенным видом несоответствующих кредитов. Их называют «гигантскими», потому что суммы кредита обычно превышают соответствующие лимиты кредита. Эти типы кредитов являются более рискованными для кредитора, поэтому заемщики обычно должны иметь большие резервы наличных, вносить первоначальный взнос в размере от 10% до 20% (или более) и иметь сильный кредит.
Застрахованные государством займы FHA
Покупатели с низким и средним доходом, покупающие дом впервые, обычно обращаются к кредитам, застрахованным Федеральной жилищной администрацией, когда они не могут претендовать на обычный кредит. Заемщики могут отложить всего лишь 3, 5% от покупной цены дома. Кредиты FHA имеют более смягченные требования к кредитным рейтингам, чем обычные кредиты. Тем не менее, FHA напрямую не одалживает деньги; это гарантирует ссуды одобренными FHA кредиторами. Один недостаток ссуд FHA: все заемщики платят авансовую и ежегодную премию по ипотечному страхованию (MIP) - тип ипотечного страхования, который защищает кредитора от дефолта заемщика - в течение срока действия ссуды.
Кредиты FHA лучше всего подходят для заемщиков с низким и средним уровнем дохода, которые не могут претендовать на обычный кредитный продукт, или тех, кто не может позволить себе значительный первоначальный взнос. Ссуды FHA позволяют получить оценку FICO, равную 500, для получения первоначального взноса в размере 10%, а также 580, чтобы получить первоначальный взнос в размере 3, 5%.
Департамент по делам ветеранов США гарантирует ипотеку квалифицированным сотрудникам, которые не требуют первоначального взноса.
Застрахованные государством заимствования В.А.
Департамент по делам ветеранов США предоставляет ссуды на покупку жилья квалифицированным военнослужащим, ветеранам и их супругам. Заемщики могут финансировать 100% суммы кредита без обязательного первоначального взноса. Другие преимущества включают ограничение затрат на закрытие (которые могут быть оплачены продавцом), никаких комиссионных брокеров и MIP. Ссуды VA действительно требуют "платы за финансирование", процент от суммы ссуды, который помогает возместить стоимость налогоплательщикам. Плата за финансирование варьируется в зависимости от вашей военной службы и суммы кредита. Следующие военнослужащие не должны платить взнос за финансирование:
- Ветераны, получающие пособие по социальному страхованию по инвалидности, связанной с обслуживанием. Ветераны, которые будут иметь право на компенсацию трудоспособного возраста по инвалидности, связанной с обслуживанием, если они не получают пенсию или выплату активной пошлины.
Ссуды VA лучше всего подходят для имеющих на это право активных военнослужащих или ветеранов и их супругов, которые хотят высококонкурентных условий и ипотечного продукта, приспособленного к их финансовым потребностям.
Застрахованные государством кредиты USDA
Министерство сельского хозяйства США гарантирует кредиты, которые помогут сделать домовладение возможным для малообеспеченных покупателей в сельских районах по всей стране. Эти кредиты практически не требуют денег для квалифицированных заемщиков - при условии, что недвижимость соответствует правилам USDA.
Кредиты USDA лучше всего подходят для покупателей жилья в приемлемых сельских районах, которые имеют более низкие доходы, мало денег, сэкономленных для первоначального взноса, и не могут иным образом претендовать на обычный кредитный продукт.
Ссуды с фиксированной ставкой лучше всего подходят для людей, которые планируют жить в своем доме в течение длительного времени.
Ипотека с фиксированной ставкой
Условия ипотеки, включая срок погашения, являются ключевым фактором, определяющим, как кредитор оценивает ваш кредит и вашу процентную ставку. Кредиты с фиксированной ставкой - это то, на что они похожи: установленная процентная ставка в течение срока действия кредита, обычно от 10 до 30 лет. Если вы хотите быстрее окупить свой дом и можете позволить себе более высокую ежемесячную плату, краткосрочный кредит с фиксированной ставкой (скажем, 15 или 20 лет) поможет вам сократить время и процентные платежи. Вы также сможете быстрее построить справедливость в своем доме.
Выбор более короткой срочной ипотеки означает, что ежемесячные платежи будут выше, чем при более долгосрочной ссуде. Сократите цифры, чтобы ваш бюджет мог справиться с более высокими платежами. Вы также можете учитывать другие цели, такие как сбережения на пенсию или чрезвычайный фонд.
Кредиты с фиксированной ставкой идеально подходят для покупателей, которые планируют оставаться на месте в течение многих лет. 30-летний фиксированный кредит может предоставить вам пространство для маневра для удовлетворения других финансовых потребностей. Однако, если у вас есть склонность к небольшому риску, а также ресурсы и дисциплина для более быстрого погашения ипотеки, 15-летний фиксированный кредит может значительно сэкономить на процентах и сократить период погашения в два раза.
Ипотека с регулируемой ставкой является более рискованной, чем ипотека с фиксированной ставкой, но может иметь смысл, если вы планируете продать дом или рефинансировать закладную в ближайшем будущем.
Ипотека с регулируемой ставкой
Ипотека с регулируемой ставкой (ARM) имеет фиксированную ставку на начальный период от трех до 10 лет, но после истечения этого периода ставка колеблется в зависимости от рыночных условий. Эти кредиты могут быть рискованными, если вы не можете заплатить более высокую ежемесячную ипотечную выплату после сброса ставки. У некоторых продуктов ARM есть предел ставки, указывающий, что ваш ежемесячный ипотечный платеж не может превышать определенную сумму. Если это так, сократите числа, чтобы убедиться, что вы потенциально можете обработать увеличение любого платежа до этого момента. Не рассчитывайте на то, что сможете продать свой дом или рефинансировать ипотечный кредит до того, как ваш ARM будет сброшен, потому что рыночные условия и ваши финансы могут измениться.
ARM являются хорошим вариантом, если вы не планируете оставаться в доме после первоначального периода с фиксированной ставкой или знаете, что вы намерены рефинансировать до того, как кредит будет восстановлен. Почему? Процентные ставки для ARM, как правило, ниже, чем фиксированные ставки в первые годы погашения, поэтому вы можете сэкономить тысячи долларов на выплате процентов в первые годы домовладения.
Новые программы помощи
Специальные программы, спонсируемые штатами или местными жилищными властями, предлагают помощь специально для начинающих покупателей. Многие из этих программ доступны на основе доходов покупателей или финансовых потребностей. Эти программы, которые обычно предлагают помощь в виде грантов авансового платежа, также могут сэкономить заемщикам-новичкам значительные средства на закрытии расходов.
Департамент жилищного строительства и городского развития США перечисляет новые программы для покупателей жилья по штатам. Выберите свой штат, а затем выберите «Помощь по покупке жилья», чтобы найти ближайшую к вам программу.
Ипотека для начинающих покупателей
Все эти кредитные программы (за исключением новых программ помощи покупателям жилья) доступны всем покупателям жилья, будь то ваш первый или четвертый раз, когда вы покупаете дом. Многие люди ошибочно полагают, что ссуды FHA доступны только покупателям-новичкам, но повторные заемщики могут претендовать на это до тех пор, пока покупатель не владеет основным местом жительства в течение как минимум трех лет, предшествовавших покупке.
Выбор наиболее подходящего для вашей ситуации кредита зависит, прежде всего, от вашего финансового состояния: вашего дохода, кредитной истории и рейтинга, занятости и финансовых целей. Ипотечные кредиторы могут помочь проанализировать ваши финансы, чтобы помочь определить лучшие кредитные продукты. Они также могут помочь вам лучше понять квалификационные требования, которые, как правило, являются сложными. Поддерживающий кредитор или ипотечный брокер может также дать вам домашнюю работу - целевые области ваших финансов для улучшения - чтобы вы оказались в наиболее выгодном положении, чтобы получить ипотечный кредит и купить дом.
Суть
Независимо от того, какой тип кредита вы выберете, проверьте свой кредитный отчет заранее, чтобы увидеть, где вы стоите. Вы имеете право на один бесплатный отчет о кредитных операциях от каждого из трех основных бюро отчетности каждый год на сайте yearcreditreport.com. Оттуда вы можете обнаружить и исправить ошибки, поработать над погашением долга и улучшить историю просроченных платежей, прежде чем обращаться к ипотечному кредитору.
Может быть выгодно заняться финансированием, прежде чем вы начнете серьезно смотреть на дома и делать предложения. Почему? Вы сможете действовать быстрее, и продавцы могут воспринимать вас более серьезно, если у вас есть письмо с предварительным одобрением.
