Инвестиции в недвижимость со стороны физических лиц растут, но по большей части они ограничиваются инвестиционными фондами (REIT) и паевыми фондами недвижимости. И хотя многие розничные инвесторы покупают, управляют и арендуют налогооблагаемую недвижимость, менее 2% пенсионных счетов включают недвижимость любого рода. Однако появление самостоятельных IRA, которые не только разрешают, но и поощряют продукты недвижимости, начинает менять ситуацию. Прямое инвестирование в недвижимость становится все более популярным вариантом для инвесторов, выходящих на пенсию, которые хотят воспользоваться потенциалом возврата недвижимости и ее возможностями в качестве диверсификатора портфеля и хеджирования инфляции.
Самонаправленные IRA предоставляют инвесторам ту же свободу действий, которую они обычно имеют в отношении своих облагаемых налогом инвестиций, но допускают отложенный прирост прибыли. В форме самостоятельной ИРА инвесторы могут вкладывать средства непосредственно в недвижимость, ипотечные кредиты, частные размещения и другие нетрадиционные активы: раздел 408 Налогового кодекса США разрешает покупку имущества за счет средств, находящихся во многих распространенные формы IRA, в том числе традиционная IRA, Roth IRA и IRA с упрощенной пенсией для работников (SEP). С такими структурами инвесторы могут достичь значительной гибкости в вариантах инвестирования, большего контроля над своими пенсионными активами и инвестиционного потенциала, обеспечиваемого прямыми инвестициями в недвижимость.
Самонаправленные ИРА
Самонаправленная IRA - это та, которая позволяет владельцу счета активно управлять портфелем, принимать инвестиционные решения и выбирать продукты - от акций и облигаций до альтернативных инвестиций - вместо того, чтобы финансовое учреждение делало это.
Для того, чтобы инвестировать с использованием самостоятельной IRA, IRA должна проводиться с квалифицированным доверенным лицом или хранителем. Как правило, эти доверенные лица предоставляют административные услуги, такие как ведение записей о взносах и другой деятельности, подача требуемых отчетов IRS, выдача выписок от клиентов и предоставление информации, относящейся к правилам и положениям, регулирующим IRA (например, лимиты взносов и правила вычета, правила распространения и штрафы за досрочный вывод средств).
Варианты инвестиций для самостоятельных IRA
Варианты инвестирования для самостоятельных IRA обычно не ограничиваются традиционными активами, но включают в себя все, что разрешено IRS. Это создает более высокий потенциал диверсификации, чем обычные IRA, где инвестиции часто ограничиваются взаимными фондами или депозитными сертификатами (CD). Однако, хотя все типы инвестиций разрешены в соответствии с федеральными правилами, не все хранители предоставляют все классы активов, включая недвижимость или ипотеку. Следовательно, потенциальные владельцы счетов должны проконсультироваться с хранителем перед созданием IRA.
Недопустимые инвестиции
Эти IRA не могут инвестировать в запрещенные IRS активы, такие как страхование жизни и предметы коллекционирования, и должны следовать тем же правилам и нормам IRS, что и обычные IRA. (о предметах коллекционирования в созерцании коллекционных инвестиций .)
Несмотря на то, что IRA является недискреционной учетной записью, в соответствии с правилами владелец IRA несет ответственность за соблюдение всех нормативных требований. Поскольку хранитель обычно не определяет, соответствует ли инвестиция нормативным требованиям или предоставляет юридические / налоговые консультации, инвесторы, заинтересованные в самостоятельных IRA, должны обратиться за советом к независимому налоговому или юридическому консультанту.
Варианты инвестиций
В дополнение к акциям и облигациям, варианты инвестиций, доступные для самостоятельных IRA, могут включать в себя следующие виды транспортных средств для недвижимости:
- Обеспеченные и необеспеченные векселя (закладные и доверительные отношения) Партнерства и совместные предприятияЧастные акцииОбликованные на бирже акции, облигации и взаимные фондыДругие инвестицииДебиторская задолженностьДомашние и многоквартирные домаКвартирные зданияКооперативыКоммерческая недвижимостьУсовершенствованные или не улучшенные земли (заемные или неиспользованные)
Важно найти хранителя, который имеет опыт работы с этими инвестициями, так как применяются специальные правила налоговой отчетности и операционные процедуры.
Самодействие запрещено
Вы можете приобрести землю или недвижимость (жилую и коммерческую) в своей IRA, если это не приведет к самостоятельным действиям. Это означает, что вы не можете купить дом или здание, в котором вы будете проживать или заниматься бизнесом. Ваша IRA также не может приобрести собственность, принадлежащую вам или компании, в которой вы или некоторые члены вашей семьи имеют определенный процент владения. IRA также запрещено продавать какую-либо собственность вам или любой из вышеупомянутых сторон.
Операционные процедуры и налоги
После того, как вы предоставили документацию и надлежащие инструкции для покупки недвижимости, ваш хранитель IRA инициирует покупку вашей IRA. Название собственности будет отражать имя вашего хранителя IRA. Все имущественные и имущественные расходы должны быть произведены через IRA, поэтому у IRA должно быть достаточно денежных средств для оплаты этих сумм. Необходимость полагаться на внешний капитал для покрытия расходов на управление фондом может привести к потере налоговых льгот или штрафам.
Если собственность финансируется за счет долга, она может создать так называемый несвязанный доход, облагаемый бизнесом (UBTI), который облагается налогом в соответствии с кодом IRS. Это не похоже на другие доходы, которые отсрочены до тех пор, пока не будут выведены из ИРА. Инвесторы, желающие инвестировать в активы, финансируемые за счет долга, должны связаться со своим налоговым консультантом для выяснения налоговых последствий.
Контроль чековой книжки
Для инвесторов, желающих большего влияния на свои инвестиции, контроль чековой книжки является еще одним вариантом. Это позволяет владельцу IRA совершать покупки, выписывая чеки от имени IRA. Сделки осуществляются через LLC, которая принадлежит IRA. Другие юридические структуры, такие как S-корпорации, обычно недоступны, так как они не допускают IRA в качестве инвесторов. Создание LLC для инвестирования в IRA может дать инвестору еще больший контроль над их активами и снизить определенные комиссии за хранение. (Узнайте больше о преимуществах LLC и S-корпораций в разделе « Следует ли вам включить свой бизнес?» )
Как правило, владелец IRA имеет возможность выполнять определенные функции управления, такие как реклама, сбор и внесение арендной платы и оплата соответствующих счетов. Это дает инвестору большое преимущество, особенно при покупке взысканий на недвижимость, что обычно является чувствительным ко времени предложением, требующим возможности выписывать чеки на ступенях здания суда. (об инвестировании взыскания в успешных стратегиях инвестирования взыскания .)
Выход на пенсию
Прямые инвестиции в недвижимость исторически приводили к значительному росту благосостояния для инвесторов, которые понимают компромисс между риском и доходностью этого класса активов. Хотя многие розничные инвесторы покупают, управляют и арендуют облагаемые налогом объекты недвижимости, менее 2% пенсионных счетов включают недвижимость любого рода. Использование самостоятельных IRA дает инвесторам возможность напрямую инвестировать в собственность и другие активы, связанные с недвижимостью, обеспечивая при этом возможности традиционных IRA в области отсрочки налогообложения.
Суть
В форме самостоятельной ИРА инвесторы могут напрямую инвестировать в недвижимость, ипотечные кредиты, частные размещения и другие нетрадиционные активы. В некоторых случаях владельцы IRA получают доступ к своим балансам IRA. С такими структурами инвесторы могут достичь значительной гибкости в вариантах инвестирования, большего контроля над своими пенсионными активами и инвестиционного потенциала, обеспечиваемого прямыми инвестициями в недвижимость.
