Домашние акции и кредитные линии - heloc

Содержание

• Основы займа
• Право на получение кредита
• Home Equity Loans
• HELOCs
• Фазы HELOCs
• Причины для этого
• Налоговые вычеты
• Плюсы и минусы
• Рефинансирование Альтернатива
• Получение кредита
• Тарификация переговоров
• Отказ от займа
• Когда вы не можете заплатить
• Остерегайтесь мошенничества
• Суть

Одним из самых больших преимуществ владения недвижимостью является способность со временем создавать справедливость. Вы можете использовать этот капитал для обеспечения недорогих средств в форме «второй ипотеки» - одноразового займа или кредитной линии собственного капитала (HELOC).

У каждой из этих форм кредита есть свои преимущества и недостатки, поэтому важно понять все за и против каждой из них, прежде чем продолжить.

Основы займа

Кредиты на приобретение жилья и HELOCs используют капитал в вашем доме - то есть разницу между стоимостью вашего дома и вашим ипотечным балансом - в качестве обеспечения.

Поскольку ссуды обеспечены в зависимости от стоимости вашего дома, ссуды на акции собственного капитала предлагают чрезвычайно конкурентоспособные процентные ставки - обычно близкие к процентам от первой ипотеки. По сравнению с необеспеченными источниками заимствований, такими как кредитные карты, вы будете платить гораздо меньше за финансирование той же суммы кредита.

Но есть и обратная сторона использования вашего дома в качестве залога. Кредиторы собственного капитала размещают второе залоговое удержание в вашем доме, давая им право в конечном итоге завладеть вашим домом, если вы не осуществите платежи. Чем больше вы берете взаймы под залог своего дома или квартиры, тем больше вы подвергаете себя риску.

Ключевые вынос

• Собственный капитал может быть для домовладельцев ценным источником доступа к наличным деньгам для ремонта или других крупных покупок. Поскольку они защищены от стоимости вашего дома, кредиторы готовы предложить ставки, которые ниже, чем для большинства других видов личных займов.. Кредит на приобретение собственного капитала предоставляется в виде единовременной суммы наличных, часто с фиксированной процентной ставкой. Кредитные линии на основе собственного капитала (HELOC) являются возобновляемым источником потенциальных средств, подобно кредитной карте, которую вы используете по своему усмотрению. переменная процентная ставка.

Право на получение кредита

Банки подписывают вторую ипотеку так же, как и другие ипотечные кредиты. У каждого из них есть руководящие принципы, которые определяют, сколько они могут одолжить, исходя из стоимости вашей собственности и вашей кредитоспособности. Это выражается в комбинированном отношении кредита к стоимости или CLTV.

Предположим, вы работаете с банком, который предлагает максимальный CLTV в 80%, а ваш дом стоит 300 000 долларов. Если вы в настоящее время должны 150 000 долл. США по первому ипотечному кредиту, вы можете получить дополнительно 90 000 долл. США в форме займа для собственного капитала или HELOC (300 000 x 0, 80 = 240 000 долл. США).

Как и в случае с другими ипотеками, ваше право на получение кредита и процентная ставка зависят от вашей истории трудоустройства, дохода и кредитного рейтинга. Чем выше ваш счет, тем ниже риск невыполнения обязательств по кредиту и тем ниже ваша ставка.

Home Equity Loans

Ссуда ​​на акционерный капитал поставляется в виде единовременной суммы денег. Это вариант, если вам нужны деньги на разовые расходы, такие как свадьба или ремонт кухни. Эти кредиты обычно предлагают фиксированные ставки, поэтому вы точно знаете, какими будут ваши ежемесячные платежи, когда вы их возьмете.

Кредиты на покупку жилья не помогут, если вам нужен небольшой приток наличных. Хотя некоторые кредиторы будут выдавать кредиты на 10 000 долларов, многие не дадут вам кредит на сумму менее 25 000 долларов. Более того, вы должны оплатить многие из тех же самых затрат на закрытие, связанных с первой ипотекой, как сборы за оформление кредита, сборы за выдачу кредита, сборы за оценку и регистрационные сборы.

Кредиторы могут потребовать от вас выплатить «баллы», то есть предоплаченные проценты, во время закрытия. Каждая точка равна 1% от стоимости кредита. Таким образом, при кредите в 100 000 долларов одно очко обойдется вам в 1000 долларов.

Очки снижают вашу процентную ставку, которая может реально помочь вам в долгосрочной перспективе. Но если вы думаете о досрочном погашении кредита, этот начальный процент не работает в вашу пользу. Если вы считаете, что это может иметь место, вы часто можете договориться о меньшем количестве баллов или даже нет, с вашим кредитором.

HELOCs

Кредитные линии дома немного отличаются. Они являются возобновляемым источником средств, очень похожим на кредитную карту, которую вы используете по своему усмотрению. Большинство банков предлагают различные способы доступа к этим средствам, будь то посредством онлайн-перевода, выписывания чека или использования кредитной карты, подключенной к вашей учетной записи. В отличие от ипотечных кредитов, они, как правило, имеют немного, если таковые имеются, издержки закрытия и имеют переменные процентные ставки - хотя некоторые кредиторы предлагают фиксированные ставки на определенное количество лет.

Есть плюсы и минусы гибкости, которую предлагают кредитные линии. Вы можете взять кредит под свою кредитную линию позже, не обращаясь за новым кредитом. Таким образом, это хороший срочный источник средств, если ваш банк не требует минимальной суммы при закрытии кредита.

Но HELOC могут привести к проблемам заемщиков. Независимо от ваших намерений, когда вы открываете кредитную линию, легко потратить имеющиеся средства на вещи, которые вам не нужны. И чем бы вы ни пользовались, конечно, вы должны расплачиваться с процентами.

Фазы HELOCs

Большинство линий собственного капитала имеют две фазы: во время периода розыгрыша, который обычно составляет 10 лет, вы можете получить доступ к имеющемуся кредиту по своему усмотрению. Многие контракты HELOC требуют небольших платежей в виде процентов только в течение этого периода, хотя у вас может быть возможность доплатить и заставить его идти вразрез с основной суммой.

После окончания периода розыгрыша вы можете иногда попросить продлить. В противном случае кредит переходит в фазу погашения. С этого момента вы больше не можете получать доступ к дополнительным средствам и регулярно совершаете платежи по принципу «плюс проценты» до тех пор, пока остаток не исчезнет. В течение 20-летнего периода погашения вы должны погасить все заимствованные деньги, а также проценты по переменной ставке. Некоторые кредиторы предоставляют заемщикам возможность конвертировать баланс HELOC в кредит с фиксированной процентной ставкой на данном этапе.

Несмотря на это, ежемесячный платеж может почти удвоиться. Согласно исследованию, проведенному TransUnion, платеж по HELOC в размере 80 000 долларов США с годовой процентной ставкой 7% будет стоить 467 долларов США в месяц в течение первых 10 лет, когда требуются только процентные платежи. Это возрастает до 719 долларов в месяц, когда начинается период погашения.

Этот скачок платежей в начале нового периода привел к потрясению платежа у многих неподготовленных заемщиков HELOC. Если суммы достаточно велики, это может даже привести к дефолту тех, кто находится в финансовом положении. И если они не выполнят свои обязательства по платежам, они могут потерять свои дома.

	Home Equity Loan	HELOC
выплаты	Единовременная сумма	Возобновляемая кредитная линия на заранее утвержденную сумму; контракт может потребовать минимальную ничью при закрытии
погашение	Фиксированные ежемесячные платежи	Как правило, процентные платежи в течение периода «розыгрыша», за которым следуют полные ежемесячные платежи
Процентные ставки	Обычно исправлено	Обычно настраивается, хотя банки могут ограничивать ваши ставки или предлагать фиксированную ставку на определенный период времени
Точки	Кредиторы могут начислять авансовые «баллы», которые снижают вашу процентную ставку	Не использует очки
Закрытие расходов	Похож на первую ипотеку; обычно 2% -5% от суммы кредита	Если применимо, затраты на закрытие, как правило, меньше, чем расходы на одноразовые кредиты
Pros	Предсказуемые затраты на погашение	Гибкость оформления кредитной линии, когда вам это необходимо; не платите проценты за деньги, которые вам не нужны
Cons	Обычно более высокий интерес, чем HELOCs из-за функции фиксированной ставки; отсутствие гибкости	У некоторых заемщиков может возникнуть соблазн использовать кредиты на необязательные покупки
Лучший для	Единовременные потребности, когда вы точно знаете, сколько вам нужно	Ситуации, когда вам нужен доступ к средствам в разное время