Последнее, что люди, которые живут в кооперативах, хотят услышать на их ежегодном собрании акционеров, - это то, что их кооператив находится в опасности дефолта. Но для многих это реальность. Каждый год кооперативы разоряются и оставляют своих «хозяев» на морозе.
Что такое кооператив?
Кооперативы - это жилищные условия, в которых жители владеют долей юридического лица, называемой корпорацией. Эти акционеры получают право собственности или право собственности, которое позволяет им жить в одной из квартир или квартир. Технически владелец владеет только акциями этой корпорации, а не самой недвижимостью. Корпорация владеет недвижимостью. Владелец акций оплачивает ежемесячную стоимость обслуживания, которая используется для покрытия расходов на управление зданием, таких как уборка, отопление, вода, заработная плата сотрудников, вывоз мусора, расходы на ремонт, налоги, страхование и закладная здания.
Типы по умолчанию
Существует два общеизвестных типа дефолта, которые включают кооперативы: ипотечные дефолты и технические дефолты.
- Технические дефолты не очень серьезны. Адам Лейтман Бэйли, эсквайр, юрист по недвижимости из Нью-Йорка и Нью-Джерси и глава нью-йоркской компании по жилой и коммерческой недвижимости Адам Лейтман Бэйли, PC, говорит, что этот тип дефолта "состоит в неспособности произвести ремонт с нарушением ипотечного соглашения, хотя все денежные платежи были оплачены вовремя ". Обычно эти типы дефолтов могут быть решены путем организации ремонтных работ, которые будут завершены или, по крайней мере, оплачены. По умолчанию ипотечные кредиты гораздо серьезнее, потому что кредитор не получает оплату за здание в соответствии с первоначальным соглашением. Это неприятная ситуация для акционеров, которые старательно оплачивали ежемесячное обслуживание без пропущенных платежей. Часто это самый быстрый путь к банкротству кооперативов. В этой ситуации кредитор отправляет Уведомление о неисполнении обязательств руководству здания, и, если неисполнение требований по ипотечному кредиту не разрешается, начинается процесс обращения взыскания.
Сценарий наихудшего случая: выкупа
Потеря права выкупа - худшая вещь, которая может случиться, когда кооператив объявляет о банкротстве. Потеря права выкупа - судебный процесс, начатый кредитором, чтобы получить юридическое право собственности на здание. Стюарт М. Сафт, партнер Dewey & LeBoeuf LLP, говорит, что в Нью-Йорке выкупа может занять несколько лет, но в конце концов, если у кооператива нет законной защиты, судья проведет аукцион по продаже здания, и акционеры снова станут арендаторами и больше не будут «владеть» своими квартирами.
В случае, если кооператив объявляет о банкротстве в результате дефолта по ипотечному кредиту, кредитор имеет право выкупить здание и выселить акционеров. Бэйли добавляет: «Кредитор основной ипотеки не может идти за каждым владельцем квартиры, потому что ипотека здания не является личной гарантией акционеров». В случае банкротства банк кооператива получит деньги перед акционерами.
Таким образом, любые доходы от продажи банкротства взыскания пойдут на оплату банку. Акционеры, получившие личную ипотеку, будут нести ответственность за эти платежи, даже если они потеряли право собственности на квартиры.
В этом случае у акционеров не так много вариантов. Если кооператив решает подать Главу 11 (реорганизацию), залогодержатель кооператива может перейти, чтобы преобразовать ее в Главу 7, которая является ликвидацией, где здание продается немедленно.
В случае банкротства или потери права выкупа акционеры кооператива остаются арендаторами, если они там проживают, но их имущественная аренда аннулируется. Если они задолжали какую-либо ипотеку в своей квартире и не платят, «у них могут быть неблагоприятные последствия для подоходного налога», - утверждает Сафт.
Кооперативы, которые могут столкнуться с проблемой невыполнения обязательств, могут попытаться догнать платежи, заимствуя дополнительные средства, увеличив ежемесячное обслуживание или добавив оценку. Оценка - это временное увеличение ежемесячного обслуживания. Это увеличение предназначено для ремонта или других расходов, покрываемых потребностями кооператива.
Являются ли кооперативные банкротства обычным делом?
Кооперативные банкротства - редкое явление. Сафт говорит: «Насколько нам известно, со времени Второй мировой войны в Нью-Йорке было исключено менее 10 кооперативов, так что это вряд ли произойдет сейчас. Однако стоит быть бдительным». Технический дефолт может привести к банкротству, если все деньги в примечании наступают в результате технического дефолта, но это маловероятно.
Что могут сделать акционеры?
К сожалению для акционеров, мало что можно сделать, если они уже приобрели кооперативную квартиру. Если они приобрели акции в проблемном кооперативе, им следует обратиться за советом к квалифицированному юристу. Ключ должен сделать обоснованные решения, делая покупки вокруг и исследовать кооператив перед покупкой.
Бэйли говорит, что когда он представляет покупателя, он проверяет стабильность здания, анализируя финансовые показатели здания за последние два года. Он сравнивает финансовый отчет с любыми существенными структурными улучшениями или необходимыми ремонтами и выясняет, есть ли у здания солидные денежные резервы. Здания, которые не могут позволить себе производить ипотечные платежи или покрывать расходы, являются определенно красными флагами.
Охотники за кооперативными квартирами могут избежать попадания в «плохой» кооператив, если сами попросят финансовые данные. Просмотр двухлетней истории может дать хорошее представление о том, насколько хорошо (или плохо) здание работает. Например, низкий денежный резерв может указывать на то, что у кооператива не будет достаточно средств для покрытия срочного ремонта. В этом случае кооператив должен будет получить средства либо у банка в форме другого займа, либо у акционеров.
Акционерам необходимо задавать ключевые вопросы при исследовании квартиры. Например, спросите, производил ли кооператив ежемесячные ипотечные платежи. Если они пропустили платежи, спросите почему. Спросите, есть ли какие-либо другие виды долговых обязательств, кроме ипотеки, также есть ли какие-либо предстоящие капитальные ремонты и, если да, как кооператив планирует их оплатить.
Saft предлагает несколько советов: «Посмотрите на последний финансовый отчет, чтобы узнать, выпустил ли бухгалтер чистое аудиторское письмо; попросите вашего адвоката проверить, есть ли какие-либо залоги, поданные против здания, или налоги на недвижимость не были уплачены. Постарайтесь выяснить, от управляющего агента, если многие акционеры не платят за обслуживание. Попросите вашего адвоката прочитать протокол кооператива, чтобы узнать, есть ли какие-либо проблемы ».
Суть
Кооперативный совет имеет право спросить вас, как потенциального покупателя, о вашей финансовой истории. Он хочет убедиться, что вы сможете выполнять обязанности по ежемесячному техническому обслуживанию, в дополнение к вашей личной ипотечной оплате. Однако, как покупатель, вы также имеете право быть уверенными в том, что жизненное пространство, в котором вы окажетесь, экономически стабильно. Убедитесь, что вы спрашиваете о каждой детали. Это ваше будущее, так что пользуйтесь своими правами.
