По сравнению с другими типами инвестиций, инвестиции в недвижимость включают относительно благоприятный профиль риска / вознаграждения при относительно низкой ликвидности (простота входа и выхода). Давайте рассмотрим некоторые из наиболее важных факторов, которые следует учитывать при инвестировании в недвижимость.
1. Местоположение недвижимости
Почему это важно? Вековая изюминка «Местоположение, местоположение, местоположение» по-прежнему правит и остается наиболее важным фактором рентабельности инвестиций в недвижимость. Близость к удобствам, мирные зоны соответствия, статус района, живописные виды и т. Д. Являются основными факторами для оценки жилой недвижимости. Хотя близость к рынкам, складам, транспортным узлам, автострадам, свободным от налогов районам и т. Д. Играет важную роль в оценке коммерческой недвижимости.
Что искать? Среднесрочное и долгосрочное представление о том, как местность будет развиваться в течение инвестиционного периода. Сегодняшняя мирная открытая земля в задней части жилого здания может в будущем превратиться в шумное производственное помещение, что сделает оценку стоимости жилья менее прибыльной. Желательно провести тщательную проверку собственности, типа и предполагаемого использования соседних участков, учреждений и свободных земель в местности.
2. Оценка имущества
Почему это важно? Финансирование недвижимости при покупке, листинговая цена при продаже, анализ инвестиций, страховая премия и налогообложение - все зависит от оценки недвижимости.
Что искать? Обычно используемые методологии оценки включают в себя:
- Подход сравнения продаж: недавние сопоставимые продажи объектов недвижимости с похожими характеристиками - наиболее распространенные и подходящие как для новых, так и для старых объектов. Подход с затратами: Суммирование всех затрат за вычетом амортизации - подходит для нового строительства. Подход с доходом: на основе ожидаемого притока денежных средств - подходит для аренды
3. Инвестиционная цель и инвестиционный горизонт
Почему это важно? Принимая во внимание низкую ликвидность и высокую стоимость инвестиций в недвижимость, отсутствие ясности намерений может привести к неожиданным результатам, включая финансовые затруднения, особенно если инвестиции заложены.
Что искать? Определите, какая из следующих широких категорий соответствует вашим целям, и подготовьтесь соответствующим образом:
- Экономия на аренде, выгода от самостоятельного использования и повышения стоимости. Регулярный доход и долгосрочная оценка стоимости. Требуется сформировать темперамент быть арендодателем - для решения возможных споров и юридических вопросов, управления арендаторами, ремонтными работами и т. Д. Быстрая, небольшая или посредственная прибыль - обычно покупка строящихся объектов недвижимости и продажа немного высокой после того, как готово Большое повышение внутренней стоимости в течение длительного периода; решение для долгосрочных целей, таких как планирование выхода на пенсию, образование ребенка и т. д.
4. Ожидаемые денежные потоки и возможности получения прибыли
Почему это важно? Цель и использование инвестиций влияют на денежные потоки и, следовательно, на возможности получения прибыли.
Что искать? Разработать предварительные прогнозы для следующих режимов прибыли и расходов:
- Ожидаемый денежный поток от дохода от аренды - Инфляция благоприятствует арендодателям для дохода от аренды. Ожидаемое увеличение внутренней стоимости за счет долгосрочного повышения цены. Преимущества амортизации (и доступные налоговые льготы) Анализ затрат и выгод обновления до продажи, чтобы получить лучшую цену. против оценки стоимости
5. Будьте осторожны с рычагами - Знайте подводные камни
Почему это важно? Ссуды удобны, но могут стоить дорого - вы берете на себя свой будущий доход, чтобы получать коммунальные услуги сегодня, а процентные расходы распределяются на многие годы. Понимание того, как обращаться с кредитами такого рода, позволяет извлечь из этого максимальную выгоду. При этом игнорирование рисков может привести к серьезным подводным камням.
Что искать? В зависимости от вашего текущего и ожидаемого будущего заработка и платежеспособности, учитывайте следующее:
- Определите тип ипотечного кредита, который лучше всего подходит для вашей ситуации (фиксированная ставка, регулируемая плавающая ставка, только проценты или нулевой авансовый платеж). Ознакомьтесь с условиями и другими сборами, взимаемыми financiersHunt, и заключайте выгодные сделки с помощью инструмента. как ипотечный калькулятор, чтобы найти более низкие процентные ставки. Также обратите внимание на более низкие страховые взносы.
6. Инвестиции в новое строительство против существующих предприятий
Почему это важно? Новые строительные объекты обычно предлагают привлекательные цены, возможность настройки, четко документированные удобства и четкие названия. Инвестору приходится иметь дело только со строительной компанией в качестве контрагента. Риски включают в себя задержку владения, увеличение расходов, отсутствие осведомленности о районе и т. Д.
Те, кто находится на перепродаже, имеют обратные факторы и могут нуждаться в более тщательной проверке прав собственности, документов и юридических вопросов.
Что искать?
- Проверьте прошлые проекты и репутацию строительной компании на предмет новых инвестиций в строительство. Ознакомьтесь с документами о недвижимости, недавним обзором и отчетом об оценке старых конструкций. Будьте осведомлены о ежемесячных расходах на обслуживание, невыплаченных сборах и налогах с прошлых владельцев. Эти затраты могут серьезно повлиять на ваши регулярные денежные потоки. Инвестирование в арендуемое имущество (находящееся в собственности других лиц) - Является ли оно контролируемым, стабилизированным или свободным рынком? Срок аренды истекает? Есть ли у него варианты продления в пользу арендатора? А принадлежат ли предметы интерьера арендатору или владельцу? и т. д. - вот некоторые детали, о которых нужно знать. Элементы проверки качества (мебель, оборудование и оборудование), если они включены в продажу
7. Косвенные инвестиции в недвижимость
Управление физическими свойствами в долгосрочной перспективе не для всех. Есть также несколько альтернатив для косвенного инвестирования в сектор недвижимости и стремление извлечь выгоду.
Какие есть варианты?
- Акции компаний по недвижимости - Акции компаний по недвижимости могут быть куплены и проданы на биржах. Паевые инвестиционные фонды / ETF, ориентированные на сектор недвижимости - Отраслевые фонды, такие как «Портфель инвестиций в недвижимость Fidelity (FRESX)», предлагают диверсификацию и профессиональные деньги. Управление за счет расходов на расходы фонда. Ипотечные облигации - обеспеченные физическим имуществом, они предлагают более низкие нормы доходности по сравнению с корпоративными облигациями. Инвестиционный траст недвижимости (REIT) - предлагают высокую доходность, налоговое вознаграждение и высокую ликвидность при торговле на фондовых биржах.
Суть
Инвестиции в недвижимость предлагают хороший профиль риска и доходности. Тщательное рассмотрение вышеупомянутых факторов позволит инвесторам пожинать плоды, одновременно снижая риски.
