Что такое экспроприация?
Экспроприация - это акт правительства, принимающего частную собственность вопреки желаниям владельцев, якобы для использования на благо широкой общественности. В Соединенных Штатах недвижимость чаще всего экспроприируют для строительства автомагистралей, железных дорог, аэропортов или других инфраструктурных проектов. Владелец собственности должен быть оплачен за конфискацию, поскольку Пятая поправка к Конституции гласит, что частная собственность не может быть экспроприирована «для общественного пользования без справедливой компенсации».
Правовые основы экспроприации
В США доктрина, известная как «выдающийся домен», обеспечивает правовую основу для экспроприации. Суды США приняли эту доктрину как власть правительства, предположив, что это подразумевается положением пятой поправки, касающимся компенсации. В соответствии с этим обоснованием утверждение Поправки о том, что имущество не может быть экспроприировано без надлежащей компенсации, подразумевает, что имущество фактически может быть изъято.
Правительства имеют право брать частную собственность для компенсации по справедливой рыночной стоимости через доктрину выдающейся области; Некоторые сборы и проценты также могут быть выплачены бывшему владельцу (ам).
В некоторых юрисдикциях правительства обязаны продлить предложение о покупке рассматриваемой собственности, прежде чем прибегнуть к использованию именитого домена. Если и когда это экспроприировано, собственность арестована через процедуру осуждения, использование термина, который не должен быть перепутан с тем, чтобы описать собственность, которая находится в плохом состоянии. Владельцы могут оспорить законность изъятия и решить вопрос справедливой рыночной стоимости, используемой для компенсации.
Другое основное оправдание экспроприации исходит из области общественного здравоохранения. Общепризнано, что события, которые угрожают общественному здоровью, такие как токсическое загрязнение окружающей среды, оправдывают действия правительства по переселению пострадавшего населения в этом районе, и часть этих действий может логически повлечь за собой экспроприацию собственности перемещенных жителей.,
Правительственная экспроприация широко распространена во всем мире, и обычно она сопровождается соглашением о том, что владельцы должны получать соответствующую компенсацию за потерянную собственность. Те немногие исключения из соглашения о справедливой компенсации в основном существуют в коммунистических или социалистических странах, где иногда случается так, что правительство экспроприирует не только землю, но и отечественный или иностранный бизнес, который присутствует в стране.
Проблемы компенсации в связи с экспроприацией
Возник ряд проблем, связанных с экспроприацией, - от обоснованных причин для этого до процесса возражения против него, объема и суммы справедливой компенсации. И законодательство, и судебные решения помогли решить эти проблемы.
Что касается компенсации, то ведутся дебаты по вопросу о том, что представляет собой справедливая компенсация для владельцев экспроприированной собственности. В случаях, охватывающих пять десятилетий, с 1930-х по 1980-е годы, Верховный суд США неоднократно признавал, что «справедливая рыночная стоимость», как она определена в нем, может не соответствовать тому, что продавцы будут требовать и смогут получать в добровольных сделках.
Следовательно, в случаях выдающихся доменов стандарт часто является не самой вероятной ценой, а самой высокой ценой, которую можно получить при добровольной сделке купли-продажи с участием объекта недвижимости. Поскольку осуждение лишает владельца возможности не торопиться с получением оптимальной цены, которую может принести рынок, закон предусматривает это, определяя справедливую рыночную стоимость как самую высокую цену, которую недвижимость может принести на открытом рынке.
Непоследовательность и противоречия также преобладают над тем, что владельцы имущества получают компенсацию не только за свою собственность, но и за неудобства, связанные с необходимостью переезда, а также за расходы и возможные убытки бизнеса при этом. Эти расходы не включены в концепцию «справедливой рыночной стоимости», но некоторые из них частично компенсируются законодательными актами, такими как федеральный закон о содействии единообразному переселению (Кодекс федеральных правил 49) и его коллегами из штатов. Гонорары адвокатов и оценщиков, которые несет владелец недвижимости, также могут быть возмещены в соответствии с законом, а в Калифорнии и Нью-Йорке решение о выплате таких гонораров остается на усмотрение суда при определенных условиях.
В случае задержки выплаты справедливой компенсации владелец также имеет право на получение процентов на сумму просроченного платежа.
Экспроприации для увеличения налоговых поступлений
Решение федерального Верховного суда, принятое в начале 2000-х годов, и последующие реакции на него сформировали способность правительств конфисковать собственность в рамках выдающейся сферы в качестве единственной причины увеличения налоговых поступлений. Kelo v. City of New London , 545 US 469 (2005), подтвердил полномочия Нью-Лондона, штат Коннектикут, приобретать незавершенную частную собственность по выдающимся доменам, а затем передавать ее за доллар в год частному застройщику исключительно для Цель увеличения муниципальных доходов.
Это решение вызвало возмущение чрезмерно широкими полномочиями по экспроприации и побудило к дальнейшим действиям как на уровне штатов, так и на федеральном уровне.
Верховные суды Иллинойса, Мичигана ( графство Уэйн против Хэткока ), Огайо ( Норвуд, Огайо против Хорни ), Оклахомы и Южной Каролины впоследствии постановили запретить такие сборы в соответствии со своими конституциями штатов. Была также федеральная акция, несмотря на то, что на этом уровне правительства осуществлялось относительно мало экспроприаций. В первую годовщину решения Кело президент Джордж Буш издал распоряжение, в котором указывалось, что федеральное правительство не может использовать выдающуюся область "с целью продвижения экономических интересов частных сторон, которые будут переданы во владение или использование собственность взята."
