Содержание
- Основы зачистки акций
- Использование HELOCs
- Вытягивание второй ипотеки
- Использование исключений Homestead
- Стратегия дружественных кредитов
- Кросс-обременение
- ООО недвижимости
- Суть
Удаление акций - процесс уменьшения стоимости активов недвижимости - является одной из старейших стратегий защиты активов. По сути, это влечет за собой обременение имущества долгами до такой степени, что кредиторы не имеют или почти не имеют собственного капитала. Предоставляя другой стороне иск против собственности, владельцы сохраняют контроль над денежными потоками и использованием актива, в то же время делая собственность непривлекательной для тех, кто пытается усовершенствовать любой тип судебного решения. Хотя это, казалось бы, простой подход, существуют определенные требования, которые должны быть выполнены для обеспечения его эффективности. Различные способы реализации этой стратегии обеспечивают увеличивающиеся уровни выгоды для владельцев.
Основы зачистки акций
Не путать с мошенничеством, вымогательством или лишением залогового права взыскания, осуществляется с целью защиты прав собственности на активы недвижимости, делая капитал в этих активах бесполезным в глазах кредиторов. Несмотря на то, что существует множество различных стратегий по сбору акций, все они влекут за собой контроль над активами недвижимости, не имея в них крупных долей участия. Делая долю в собственности трудной или дорогостоящей, владельцы надеются оградить свои дома и другую собственность от вложения в судебном процессе. Идея проста: сохраняйте контроль над недвижимостью и наслаждайтесь ею, но кредитор не получит или почти не получит эквити. (Для получения дополнительной информации читайте Избежание мошенничества с потерей права выкупа .)
В то же время, как и в случае любого другого типа стратегии защиты активов, лишение капитала должно выполняться заблаговременно до того времени, когда требуется защита. Выполнение любой стратегии прогнозирования активов в ходе судебного разбирательства, как правило, будет рассматриваться судами как ненадлежащее. Например, попытка поместить активы на чужое имя будет считаться мошенническим переводом, сделанным исключительно для сокрытия активов.
Традиционно, наиболее распространенной формой лишения справедливости (известной как лишение супруга) было отказ от права собственности на супруга, который по финансовым причинам был менее склонен к судебному преследованию. Эта ранее эффективная стратегия больше не используется, поскольку развод в настоящее время представляет большую угрозу для активов, чем юридическая ответственность.
Использование HELOCs
В наши дни наиболее распространенным способом уменьшения вероятности вложения является заимствование под актив и предоставление другой стороне залогового удержания по долговому обязательству. Наиболее распространенной формой заимствования является кредитная линия домашнего капитала (HELOC). С HELOC, кредитор получает залоговое удержание в отношении капитала имущества, которое служит залогом по кредиту. Даже необеспеченный заем на акционерный капитал значительно сократит собственный капитал без какого-либо существенного риска для заемщика. Большинство кредитных линий не взимают комиссию за неиспользование средств и являются очень дешевыми (если не бесплатными) в настройке. HELOC значительно затрудняет и удорожает кредитора фактическую долю в имуществе и часто удерживает кредиторов от возбуждения судебного разбирательства, не влияя на денежные потоки заемщика.
Размещение необеспеченного HELOC на объекте недвижимости является первой линией защиты любой собственности; это также обеспечивает источник средств, которые могут использоваться для чрезвычайных ситуаций или других неожиданных финансовых обязательств. Если он останется без финансирования, HELOC не будет добавлять какой-либо финансовый риск в виде требуемых процентов или выплат основной суммы. Так как кредиторы не могут сказать, сколько на самом деле должно быть перед банком, эта стратегия может быть эффективной, если отговорка стороны отойти за собственность, но менее эффективна, если кредитор решит обратиться в суд.
Вытягивание второй ипотеки
Более эффективным, хотя и более рискованным средством защиты является использование накопительных займов в форме HELOC или второй ипотеки. Когда кредит финансируется, кредитор получает приоритетное удержание, то есть требование в отношении капитала на заемную сумму, которое заменяет суждение любого кредитора. В этом случае собственный капитал в собственности фактически уменьшается на сумму заемного капитала, который не может быть возмещен законными средствами, что еще больше снижает мотивацию кредитора предъявлять иск.
Использование исключений Homestead
Во многих штатах предусмотрены льготы по усадьбе, которые ограничивают сумму собственного капитала, которую кредитор может использовать для удовлетворения финансового обязательства. Тем не менее, для большинства людей освобождение от усадьбы будет защищать лишь часть стоимости дома. Например, для дома стоимостью 400 000 долларов США без ипотеки и освобождения от ответственности в размере 100 000 долларов США на капитал в размере 300 000 долларов США могут быть наложены потенциальные судебные иски. В этой ситуации имеет смысл сохранить некоторый вид займа на имущество, чтобы капитал никогда не превышал 100 000 долларов. Если что-то случится и будет вынесено решение, кредитор изучит записи о собственности, оценит стоимость дома и решит, что дорогой судебный иск мало что даст.
Однако проблема с финансированием кредита является двоякой. Во-первых, владелец недвижимости должен найти применение для капитала, который будет таким же или более продуктивным, как инвестиции в недвижимость. Во-вторых, владелец должен иметь возможность поддерживать ссуду через необходимые ежемесячные выплаты основного долга и процентов, или риск потери права выкупа кредитором. Есть много счетов владельцев недвижимости, которые снимают свою собственность на капитал и вкладывают ее в фондовый рынок. Эта стратегия, отмечаемая на бычьих рынках, стимулировала потери выкупа в течение продолжительных периодов спада рынка. Рассматривая эту стратегию, большинство людей не задумывается о том, как правильно использовать или инвестировать доходы, которые они получили из своих владений. (Для справочной информации, посмотрите нашу особенность Investopedia: ипотечные кредиты .)
Стратегия дружественных кредитов
Чтобы уменьшить риск потери права выкупа, некоторые владельцы получают дружественный кредит от бизнеса или траста, контролируемого кем-то, кого они знают лично. Из-за личных отношений владельцы предполагают, что кредитор не будет отказываться от права выкупа в случае периода медленных или несуществующих платежей по кредиту. Многие из этих дружественных займов в конечном итоге отклоняются как мошеннические, поскольку они не являются подлинными.
Несмотря на то, что в каждой юрисдикции есть свои особые правила, для прохождения проверки ссуда должна быть предоставлена для конкретных экономических целей, должна быть надлежащим образом задокументирована и предоставлена закладная. Что еще более важно, платежи основной суммы и процентов должны быть сделаны вовремя и в соответствии с кредитными документами. Многие ссуды, предоставленные для защиты собственности, отклоняются судами, потому что заемщик никогда не делал и не документировал внесение ипотечных платежей.
Кросс-обременение
Перекрестное обеспечение - это еще одна стратегия защиты активов, которая обременяет капитал в собственности, причем этот капитал используется в качестве обеспечения для нескольких других активов. Несмотря на то, что на нем может не быть просроченного залога, его нельзя прикрепить, поскольку он защищает интересы другого займа или гарантии.
Вот как это работает: предположим, что две компании, принадлежащие одной и той же группе, имеют собственность. Компания № 1 предоставляет кредит Компании № 2 и использует ее имущество в качестве обеспечения. Затем компания № 2 использует поступления по кредиту, чтобы предоставить Компании № 1 эквивалентный кредит, и предоставляет свое имущество в качестве обеспечения. Без каких-либо денежных средств, выходящих за пределы одной и той же группы собственности, оба объекта недвижимости имеют права удержания и теперь защищены от кредиторов. Если на компанию № 1 подан иск и будет вынесено решение в отношении собственности, последняя может быть использована без каких-либо проблем.
В конце концов, когда он продан, вырученные средства используются для погашения существующего ипотечного кредита, и кредитор не имеет права обращаться за собственностью. Хотя это очень упрощенный и прозрачный пример, более сложные структуры, использующие оффшорные компании и частные трасты, часто используются, чтобы затруднить кредиторам определение истинного владельца или доказательство того, что сделки не являются добросовестными.
ООО недвижимости
Владение арендованной недвижимостью является делом высокого риска. Очень сложно защитить актив от юридической ответственности за владение и управление имуществом. Тем не менее, за счет использования компаний, занимающихся недвижимостью, владельцы нашли способ защитить свои активы от операций с недвижимостью и наоборот. Владея собственностью в пределах ООО с одним активом, можно предъявить иск только на саму собственность, которая изолирует владельцев других активов от вложения.
Поскольку LLC является юридическим лицом, кредиторы, желающие подать в суд на владельца, могут преследовать только интересы владельца в LLC. Для дальнейшей изоляции активов, LLC с одним активом часто принадлежат управляемой холдинговой компании LLC, зарегистрированной в таком государстве, как Невада, что позволяет поручить взимание платы в качестве единственного способа нападения на объект. Поскольку распоряжение о начислении разрешает только кредиторам вступать в качестве члена, они никогда не получат какого-либо распределения дохода от управляющего, но будут нести налоговые обязательства; это несостоятельно в финансовом отношении. Интересно, что большинство стратегий, основанных на LLC, также предлагают разделить капитал через HELOC, используя средства для инвестирования или обновления другой недвижимости.
Суть
Когда это сделано как часть продуманного и хорошо продуманного плана, разгон акций может быть очень мощным инструментом защиты активов. Это часто лучше всего использовать с другими стратегиями защиты, такими как структура LLC недвижимости, которая защищает собственность и владельца одинаково. Эти стратегии должны учитывать стратегическое использование кредитных поступлений и выполняться заблаговременно до того, как в них возникнет необходимость, с тем чтобы суды не рассматривали их как мошеннические передачи. Как и в случае любой стратегии защиты активов, следует проконсультироваться с адвокатом, обладающим знаниями в этой области, прежде чем будут оформлены любые кредиты или юридические документы. (Чтобы узнать больше, см. Наш учебник по основам ипотеки .)
