В самой продаваемой книге «Freakonomics» (2006) авторы Стивен Д. Левитт и Стивен Дж. Дубнер обсуждают агентов по недвижимости и выделяют две тревожные взаимосвязи:
- Агенты по недвижимости держат свои собственные дома на рынке в среднем на 10 дней дольше и соглашаются на цену продажи, которая на 3% выше, чем сопоставимые дома, которые они продают для своих клиентов (10 000 долларов США за дом 300 000 долларов США). Комиссия в 6% делится между агентом продавца и агентом покупателя, и затем агент должен сдать часть комиссии в размере 3% агентству, в котором он или она работает, в среднем 1, 5% от комиссии. Таким образом, хотя для вас может быть важно получить еще 10 000 долларов для вашего дома, комиссия агента за эти дополнительные деньги составляет дополнительные 150 долларов за дополнительные 10 дней работы.
Предполагая, что эти цифры точны, разумно ли вообще избегать агентов по недвижимости? Давайте взглянем.
Продажа без агента
Продажа без агента является проблемой. Среди вещей, о которых заботится агент, - перечисление вашего дома в Службе множественных списков (MLS). Это основной источник информации для большинства агентов по недвижимости, которые ищут недвижимость от имени клиентов. Нередко агенты показывают только дома, перечисленные в MLS, потому что они знают, что у них будет другой агент для переговоров, вместо того, чтобы иметь дело с неизвестным непрофессиональным продавцом. Тем не менее, хотя отсутствие списка MLS может быть довольно значительным, многие дома по-прежнему успешно продаются через газеты и частные объявления.
Продажа дома самостоятельно может также потребовать большого количества времени и энергии, поскольку вам нужно будет выполнить многие из задач, которые риэлтор традиционно делал бы от вашего имени. Люди, которые продают свои собственные дома, являются одним из следующих.
- Хорошо знакомы с процедурами и контрактами с недвижимостью. Тестирование воды, чтобы увидеть, что они могут получить за свой дом, если они хотят продать. Несколько отчаянно и не готовы терять деньги на комиссионные.
Во всех этих случаях у людей, которые продают свои дома, должно быть много свободного времени. Если вы готовы принять вызов, тогда принимайте его. (Для ознакомления см. Пять вещей, которые должен знать каждый инвестор в недвижимость .)
Дьявол, которого ты знаешь
Одна статистика, которая была бы интересной, но ее трудно измерить, - это разница в окончательной цене продажи имущества, проданного владельцем, и того же имущества, проданного агентом. Даже если интересы агента по недвижимости могут противоречить вашим интересам, эти специалисты могут по-прежнему служить важной цели.
Агенты по недвижимости, как правило, имеют более реалистичное представление о том, сколько стоит дом, и хорошие агенты способны получить эту цену. Кроме того, агенты по недвижимости экономят ваше время, показывая ваш дом, не прерывая ваш график более чем необходимо.
Возможно, самая важная функция агента состоит в том, чтобы гарантировать, что контракты и другие юридические вопросы в порядке. Никто не хочет пройти через все стрессы, связанные с перечислением и продажей своего дома, а затем выяснить, что на них предъявляют иск в связи с нарушением договора, которого можно избежать.
В то время как комиссионное вознаграждение зависит от вашей прибыли, совет и должная осмотрительность (DD) хорошего агента, вероятно, того стоят. Задача - найти хорошего агента и убедиться, что ваши интересы соответствуют.
Выбор агента
Все агенты не созданы равными. Когда вы думаете о продаже своего дома, первое, что вы должны сделать, это попросить коллег и друзей за рекомендации. Рефералы от других профессионалов, как правило, имеют большой вес и приводят к преференциальному режиму, потому что агент по недвижимости не захочет потерять большой источник рефералов.
Даже хороший агент может не справиться с типом имущества, с которым он или она не привыкли иметь дело. Итак, если у вас есть определенный тип имущества, вы можете захотеть агента, который специализируется на этом типе имущества. Агент узнает больше о том, как и где продавать дом, и, вероятно, будет более успешным в поиске потенциальных покупателей (для получения дополнительной информации прочитайте Поиск агента по списку ).
Установка ваших условий
Даже если выбранный вами агент будет делать многие вещи без вашего прямого разрешения, следите за некоторыми вредными привычками, которые иногда проявляют агенты по недвижимости.
Одна из самых частых проблем - неактивность. Другими словами, агент может свалить ваш дом в MLS и просто ждать, пока другой агент укусит, вместо того, чтобы активно ухаживать за покупателями. Чем дольше ваш дом находится на рынке, тем менее привлекательным он становится и тем более вероятно, что агент по покупке предложит низкую ставку. Заключение трехмесячного листингового соглашения предотвратит эту проблему. Если ваш дом не продан через три месяца, вы можете передать свой бизнес другому агенту.
Еще одна область, где у вас есть место для переговоров, это комиссия. Хотя дом за 100 000 долларов и дом за 300 000 долларов разные, механика продажи почти одинакова. Продажа дорогостоящей недвижимости дает вам больше возможностей требовать меньших комиссий. Агенты по недвижимости часто предупреждают клиентов, что это может быть опасной тактикой, потому что некоторые агенты по покупке не будут показывать клиентам дома с низкими комиссиями. Этот аргумент не подтверждается, так как фактическая сумма в долларах, которую получают оба агента, значительно выше с домом за 300 000 долларов, даже с комиссией в 4%.
Вывод
Несмотря на недостатки, связанные с необходимостью полагаться на кого-то другого, хороший агент стоит ваших денег, если у вас нет образования, времени, энергии и опыта в маркетинге, чтобы продать свой дом. Поиск хорошего агента может повлечь за собой некоторые фальстарты, но если вы пройдете через рефералов и определите свои собственные условия, вы обнаружите, что комиссия, которую вы платите, это хорошо потраченные деньги.
