Что такое улучшение капитала?
Капитальное улучшение - это добавление постоянного структурного изменения или восстановление какого-либо аспекта объекта, который либо увеличит общую стоимость объекта, продлит его срок полезного использования или адаптирует его к новым видам использования. Частные лица, предприятия и города могут сделать капитальные улучшения для собственности, которой они владеют. В деловом или муниципальном смысле этот процесс может также называться капитальными затратами.
Согласно Службе внутренних доходов (IRS), для того, чтобы квалифицироваться, этот тип улучшения должен продолжаться более одного года после его завершения. Хотя масштабы улучшения капитала могут варьироваться, как индивидуальные домовладельцы, так и владельцы крупных домов делают капитальные улучшения.
Как работает капитальное улучшение
Улучшение капитала, как правило, увеличивает рыночную стоимость имущества, но может также расширить полезность актива за пределы его текущего состояния.
Публикация IRS 523 описывает определение улучшения капитала. Примеры улучшений жилого фонда включают добавление спальни, ванной или палубы Другие проекты, одобренные IRS, включают добавление новых встроенных приборов, ковровое покрытие или напольное покрытие от стены до стены или улучшения внешнего вида дома, такие как замена крыши, сайдинга или штормовых окон.
Например, если человек покупает новый водонагреватель и сарай для инструмента для своего имущества, оба из которых прикреплены к дому, они будут считаться капитальным улучшением дома. Примером основанного на бизнесе капитального улучшения может быть замена системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха или установка американцами доступных функций Акта об инвалидности (ADA) в существующем здании. Точно так же создание нового общественного парка в центре города также будет считаться капитальным улучшением для города. В этих сценариях новые добавления сделают соответствующие свойства более ценными, будут считаться постоянными дополнениями, а их удаление нанесет материальный ущерб собственности.
Ключевые вынос
- Капитальное улучшение - это постоянное структурное изменение или восстановление, которое увеличивает стоимость имущества, увеличивает его срок полезного использования или адаптирует его для нового использования. IRS определяет капитальные улучшения и отличает их от ремонта. В дополнение к улучшению дома, капитальное улучшение увеличивает себестоимость этого дома, что, в свою очередь, уменьшает размер любой налогооблагаемой прибыли при его продаже.
Основа затрат на улучшение капитальных вложений
Основой стоимости является первоначальная стоимость актива. IRS устанавливает конкретные стандарты для улучшения, чтобы квалифицироваться как увеличение на основе затрат. Основная проблема заключается в том, что оно должно быть на месте во время продажи имущества. Капитальное улучшение должно также стать частью имущества - или должно быть прикреплено так постоянно к имуществу - чтобы его удаление повлекло за собой значительный ущерб или уменьшение стоимости самого имущества.
IRS делает различие между капитальным ремонтом и ремонтом. Ремонт или техническое обслуживание не могут быть включены в стоимость имущества. Однако ремонт, являющийся частью более крупного проекта, например замена всех окон дома, действительно считается капитальным улучшением. Ремонт, необходимый для поддержания дома в хорошем состоянии, не включается, если он не увеличивает стоимость актива. Примеры такого неквалифицированного ремонта, согласно IRS, включают в себя покраску стен, устранение утечек или замену сломанного оборудования.
Улучшение капитала Влияние Прирост капитала
В дополнение к улучшению дома, капитальное улучшение - согласно IRS - увеличивает основу стоимости структуры. То есть расходы, понесенные при выполнении улучшений, добавляются к сумме, которую владелец заплатил, чтобы купить или построить собственность. Увеличение базисной стоимости, в свою очередь, уменьшает размер налогооблагаемого прироста капитала при продаже имущества.
Прирост капитала от недвижимости ведет себя иначе, чем другие виды прироста капитала. С 2019 года домовладельцы имеют право на освобождение от прироста капитала на любую прибыль от продажи основного места жительства до 250 000 долларов США, если они не замужем, и 500 000 долларов США, если они состоят в браке и подают документы совместно. Это исключение имеет одну важную оговорку. Домовладелец должен был проживать в собственности в течение по крайней мере двух из последних пяти лет до продажи.
Кроме того, если прибыль значительно превышает суммы, перечисленные выше, влияние капитальных улучшений на себестоимость может быть значительным. Многие факторы могут заставить налогоплательщика нарушить уровни прироста капитала в размере 250/500 долларов. К ним относятся, если владельцы приобрели собственность много десятилетий назад, и если стоимость недвижимости резко возросла с момента покупки.
Предположим, например, что человек покупает дом за 650 000 долларов и тратит 50 000 долларов на ремонт кухни и установку ванной комнаты. Стоимость дома увеличивается с 650 000 до 700 000 долларов. После 10 лет владения и проживания в доме домовладелец, который не женат и подает налоги как таковые, в конечном итоге продает недвижимость по цене 975 000 долларов. Если бы не было сделано никаких улучшений капитала, налогооблагаемая сумма для прироста капитала составила бы 75 000 долл. США (цена продажи 975 000 долл. США - цена покупки 650 000 долл. США - исключение прироста капитала 250 000 долл. США).
Тем не менее, поскольку улучшение капитала увеличило базовую стоимость на 50 000 долл. США, налогооблагаемая сумма прироста капитала составит 25 000 долл. США (975 000 долл. США - (650 000 долл. США + 50 000 долл. США) - 250 000 долл. США = 25 000 долл. США).
Реальный пример улучшения капитала
Законы штата Нью-Йорк об аренде включают в себя положение под названием «Программа капитального ремонта» (MCI). Начиная с 1970-х годов, он позволяет арендодателям повышать арендную плату за аренду зданий, стабилизируемую или контролируемую, на 6% ежегодно, чтобы компенсировать затраты на капитальный ремонт этих сооружений. Модернизация системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, новые лифты, обновленные общие помещения и другие улучшения - все это относится к MCI.
В феврале 2019 года два члена законодательного собрания штата внесли законопроект об отмене программы, обвиняя владельцев зданий в том, что злоупотреблять программой слишком легко. Злоупотребление наступает, когда эти недобросовестные арендодатели подают завышенные или сфабрикованные требования о возмещении расходов. Помимо потенциального мошенничества, программа MCI по своей сути несправедлива, утверждают некоторые критики. Эти отвлекающие факторы говорят, что капитальное улучшение - единовременная плата для арендодателя, но повышение арендной платы - постоянные расходы для арендатора.
