Если вы заинтересованы в покупке дома для использования в качестве основного места жительства или в качестве инвестиционной собственности, вполне возможно, что недвижимость в настоящее время занята арендаторами. Если это так, есть несколько вещей, которые вы должны рассмотреть, прежде чем принять решение о покупке. Читайте дальше для быстрого ознакомления с правами арендатора, обязательствами арендодателя и как ограничить риски при покупке дома с арендаторами на месте.
Права Арендатора
Для начала важно понимать, что продажа недвижимости не меняет условий аренды арендатора. Точно так же, как сервитуты (и другие заветы), которые «бегут с землей» - то есть они привязаны к земле, а не к владельцу, - арендные договоры остаются «привязанными» к дому, даже когда право собственности переходит к другому владельцу. Вывод: договор аренды, действующий до покупки имущества, остается в силе даже после его закрытия, поэтому вы не можете юридически повысить арендную плату, изменить пункты или соглашения или выгнать арендатора до истечения срока аренды только потому, что ты новый владелец.
Арендодатель Обязательства
Как новый владелец, вы наследуете обязательства арендодателя. Большая часть того, что вы являетесь арендодателем, - это обеспечение безопасности и пригодности жилья для ваших арендаторов. В общем, вы должны (как минимум):
- Держите все места общего пользования, такие как коридоры и лестницы, в безопасном и чистом состоянии. Убедитесь, что элементы конструкции безопасны и не повреждены (полы, стены, лестницы, лифты, крыши). Убедитесь, что электропроводка, сантехника, отопление / кондиционирование воздуха (HVAC)), вентиляция и санитарные системы должным образом поддерживаются. Убедитесь, что арендаторы имеют доступ к водопроводу, горячей воде и теплу в разумных количествах в разумные сроки. Обеспечьте контейнеры для мусора и организуйте удаление мусора. Управление известными токсинами окружающей среды, включая пыль свинцовой краски и асбест. Истреблять грызунов и других паразитов.
Ваши местные законы могут требовать дополнительных требований в отношении жилья - проверьте их, чтобы убедиться, что вы соответствуете. Кроме того, очень важно, чтобы вы прочитали договор аренды, чтобы узнать какие-либо другие конкретные обязательства, которые у вас могут быть, такие как стрижка газона или оплата коммунальных услуг.
Изменение или прекращение аренды
Как правило, если арендатор имеет арендную плату на месяц, вы (как новый арендодатель) можете расторгнуть договор аренды или увеличить арендную плату до начала нового месяца, при условии, что вы направили соответствующее уведомление (обычно 30 дней, но это зависит от штата и количества месяцев, в течение которых арендатор занимал недвижимость). Однако при наличии срочной аренды (например, на шесть месяцев или 12 месяцев) арендатор имеет законное право (в большинстве случаев) занимать дом в течение всего срока действия аренды, независимо от того, кому принадлежит дом.,
Есть несколько случаев, когда договор аренды может быть расторгнут досрочно. Один из них заключается в том, что в договоре аренды есть язык, указывающий, что владелец (продавец) имеет право расторгнуть договор аренды, если он продаст или передаст имущество; в этом случае аренда может быть законно прекращена, когда вы покупаете дом. Другое исключение - если вы покупаете недвижимость в результате потери права выкупа, и в этом случае вы можете следовать правилам вашего штата в отношении уведомления об освобождении. Например, в штате Вашингтон вы должны уведомить съемщиков за 60 дней до освобождения заложенной собственности, прежде чем вы сможете начать выселение. В некоторых случаях арендаторы соглашаются уехать раньше с предложением «наличными за ключи» от нового владельца, доверенного лица или банка.
Наконец, если вы планируете использовать дом в качестве основного места жительства (а не в качестве арендуемой недвижимости), вы можете использовать выселение при въезде (OMI) владельца, чтобы вынудить жильца переехать. Правила могут различаться в зависимости от штата, но в целом вы должны переехать в дом в течение 90 дней с момента выселения и проживать в нем в качестве основного места жительства не менее трех лет.
Суть
Важным первым шагом является проверка документов аренды перед закрытием, чтобы вы знали, что вы получаете, и чтобы вы могли убедиться, что договор аренды составлен в соответствии с местным законодательством об аренде. Если что-то не так, потребуйте, чтобы продавец установил язык как условие вашего закрытия. Также важно получить не только записи по любым предоплаченным арендным и гарантийным депозитам, но и деньги (они должны быть перечислены вам в заключительном отчете). Вам, вероятно, придется хранить гарантийный депозит на доверительном счете (в зависимости от вашего состояния), и агент по закрытию должен пропорционально рассчитать текущую арендную плату между вами и продавцом.
Кроме того, убедитесь, что продавец предоставил документацию, касающуюся состояния имущества, до того, как арендатор въехал - если есть повреждения, вам будет трудно доказать, что арендатор несет ответственность без отчета о регистрации. Если возможно, встретитесь с арендаторами до закрытия, чтобы вы могли проверить текущее состояние дома и обсудить условия аренды.
Наконец, убедитесь, что вы надлежащим образом застрахованы. Стандартная политика домовладельца обычно не делает эту работу. Сообщите вашему страховщику, что дом сдается в аренду, чтобы вы были застрахованы в случае травм арендатора, небрежности и других потерь.
