Содержание
- 1. Смерть в доме
- 2. Неприятности соседства
- 3. Опасности
- 4. ТСЖ Информация
- 5. Ремонт
- 6. Ущерб от воды
- 7. Отсутствующие предметы
- 8. Другие возможные раскрытия
- Как раскрыть
- Суть
Вот важная защита для покупателей жилья: когда владельцы продают недвижимость, они обязаны раскрывать информацию о ее состоянии, которая может негативно повлиять на ее стоимость. Если они умышленно скрывают такую информацию, они могут быть осуждены за мошенничество в дополнение к иску. Продажа имущества «как есть» не освобождает их от раскрытия информации.
Эти правила распространяются на всех, кто продает дом, но особенно они могут повлиять на ласты, которые часто имеют дело с недвижимостью в плохом состоянии. Кроме того, существуют небольшие различия между штатами в законодательстве, касающемся раскрытия информации. Узнайте конкретные законы вашего штата о необходимых раскрытиях от вашего штата департамента недвижимости и местного планирования. Знание типов информации, которая должна быть раскрыта, может помочь вам при покупке недвижимости; если вы продаете один, это может спасти вас от судебного иска. Вот как эти правила влияют на покупателей и продавцов.
Ключевые вынос
- От продавцов недвижимости по закону требуется раскрывать информацию о его состоянии, которая может негативно повлиять на его стоимость. Даже если в вашем штате не требуется раскрытие какой-либо конкретной проблемы, продавцы могут в любом случае раскрыть ее, чтобы предотвратить проблемы с потенциальным покупателем. может потребоваться раскрытие информации, в том числе смерть из-за насильственного преступления на собственности, неприятности по соседству, такие как шум или запахи, опасности, повреждение водой и ремонт дома. Государственные законы различаются, поэтому обязательно уточните у юриста по недвижимости требования, вы живете.
1. Смерть в доме
У некоторых покупателей могут возникнуть опасения или суеверия о покупке дома, в котором кто-то умер, поэтому важно знать, требует ли ваш штат, чтобы продавцы сообщали о предыдущей смерти в доме.
«В каждом штате будут свои требования к раскрытию информации», - говорит Джим Оленбуш, брокер по недвижимости в Техасе. «Например, в Техасе случаи смерти от естественных причин, самоубийств или несчастных случаев, не связанных с имуществом, раскрывать не нужно».
Тем не менее, «продавец обязан раскрывать информацию о смерти, связанной с состоянием имущества или насильственными преступлениями», - говорит Оленбуш. Например, если ребенок предыдущего жильца утонул в бассейне, потому что в бассейне не было надлежащего защитного ограждения, продавцу необходимо было бы сообщить о смерти даже после устранения проблемы безопасности путем установки надлежащего ограждения бассейна. Однако существуют обстоятельства, когда продавцы не обязаны сообщать о смерти на объекте.
«Нет штатов, в которых существует обязательство раскрывать информацию о смерти человека, который умер в естественных условиях», - говорит адвокат Мэтью Рейшер, генеральный директор LegalAdvice.com. «Однако в некоторых штатах налагаются обязанности на стигматизированный дом или квартиру, в которой произошло самоубийство или убийство. Некоторые штаты даже заходят так далеко, что накладывают позитивные обязательства на продавца, если им известно, что их недвижимость преследует мертвецов ».
Даже если раскрытие не требуется - например, в Грузии не требуется раскрытия информации об убийстве или самоубийстве - продавцы могут захотеть ошибиться, если уведомят покупателя о смерти на объекте. «Если продавец обеспокоен ответственностью, лучший совет - идти вперед и раскрывать все заранее, даже если это не требуется по закону», - говорит Оленбуш. «Покупатели всегда будут слышать о вещах от соседей, и неожиданность может заставить их отказаться от договора купли-продажи или задаться вопросом, что еще продавец не говорит им».
2. Неприятности соседства
Неприятность - это шум или запах источника, находящегося за пределами объекта, который может раздражать жильцов объекта. Северная Каролина требует, чтобы продавцы раскрывали шумы, запахи, дым или другие неудобства из коммерческих, промышленных или военных источников, которые влияют на собственность. Мичиган требует, чтобы продавцы раскрыли фермы, сельскохозяйственные операции, свалки, аэропорты, стрельбища и другие неприятности в окрестностях, но Пенсильвания оставляет за покупателем право определять наличие сельскохозяйственных неприятностей. Это правила только для трех штатов; убедитесь, что вы знаете, что требует ваш закон штата в отношении раскрытия информации о вреде соседства.
3. Опасности
Если дом подвергается повышенному риску повреждения в результате стихийного бедствия или если вам известно или возможно загрязнение окружающей среды, вам может потребоваться раскрыть эту информацию покупателю.
Закон штата Техас требует от продавцов раскрывать наличие опасных или токсичных отходов, асбеста, мочевино-формальдегидной изоляции, радонового газа, краски на основе свинца и предыдущего использования помещений для изготовления метамфетамина. Миссури также требует раскрытия бывшей лаборатории метамфетамина в доме, но соседний Канзас, как и большинство штатов, этого не делает.
Закон о раскрытии информации о состоянии недвижимости в Нью-Йорке требует от продавцов уведомлять покупателей о том, находится ли недвижимость в пойме, на заболоченной местности или в сельскохозяйственном районе; было ли это когда-либо местом захоронения отходов; если на объекте когда-либо были резервуары для хранения топлива над или под землей; если и где структура содержит асбест; если есть свинцовая сантехника; был ли дом проверен на радон; а также утечка или утечка какого-либо топлива, масла, опасных или токсичных веществ на объект.
Государствам также может потребоваться раскрытие информации о проседании шахт, подземных карьерах, поселениях, скольжении, переворотах или других дефектах устойчивости грунта. Калифорнийский закон о раскрытии информации об опасных природных явлениях требует от продавцов раскрывать, находится ли объект в зоне сейсмической опасности и, следовательно, может быть подвержен разжижению или оползням после землетрясения.
Хотя большинство требований о раскрытии регулируются штатами, федеральное правительство обязывает одно: раскрытие информации о том, что краска на основе свинца может присутствовать на любом объекте, построенном до 1978 года.
4. Информация ТСЖ
Если дом управляется ассоциацией домовладельцев (HOA), вам следует раскрыть этот факт. Вам также необходимо знать о финансовом состоянии HOA и предоставить эту информацию покупателю, чтобы он или она могли принять обоснованное решение о покупке.
«Я знаю, что покупатель приобрел кондоминиум, продавец по ошибке забыл дать покупателю последние 12 месяцев записей о встречах, - говорит Эд Камински, президент и главный исполнительный директор компании SportStar, переезжающей в Манхэттен-Бич, штат Калифорния.« Семь месяцев спустя покупатель был оценили $ 30 000 для улучшения недвижимости. Впоследствии покупатель предъявил иск продавцу за то, что он не разгласил эти важные записи ».
5. Ремонт
Что вы починили и почему? Покупатели должны знать историю ремонта дома, чтобы их инспектор мог уделять больше внимания проблемным зонам и быть в курсе возможных будущих проблем. Например, закон штата Техас требует от продавцов раскрывать информацию о предыдущих ремонтных работах или ремонте крыши; свалка, оседание, движение почвы или линии разлома; и дефекты или неисправности в стенах, крыше, ограждениях, фундаменте, полах, тротуарах и любые другие текущие или предыдущие проблемы, влияющие на структурную целостность дома. Вам также может потребоваться сообщить о ремонте электрооборудования или сантехники, а также о любых других проблемах, о которых вы хотели бы знать, если вы собираетесь купить дом и жить в нем.
6. Ущерб от воды
Когда вода попадает туда, где она не должна, она может повредить личные вещи, подорвать структуру дома и даже создать угрозу для здоровья, если она способствует росту плесени. Продавцы должны раскрывать прошлые или настоящие утечки или повреждения водой. Мичиган, например, требует, чтобы продавцы раскрыли свидетельства наличия воды в подвальном или ползущем пространстве, протечек на крышах, значительного ущерба от наводнений, типа водопроводной системы (например, оцинкованная, медная и др.) И любых известных проблем с сантехникой.
«Существует много рисков, связанных с закрытием дома, где требуется некоторая работа на объекте, которая не была очевидна при проходе, особенно зимой или во время сухого периода», - говорит Билл Прайс, бизнес-юрист из Иллинойса. «Зимой крыша, которая протекает или имеет очень старую черепицу, не может быть осмотрена покупателем или их инспектором дома. Точно так же сухое заклинание может скрыть проблемы с подтекающим подвалом ». В таких ситуациях проверьте, насколько эффективны законы вашего штата от раскрытия информации, которую вы не могли бы знать.
7. Отсутствующие предметы
Иногда покупатели жилья думают так много, что могут не заметить, что в доме отсутствует важный компонент, пока они не переехали. Законы о раскрытии в некоторых штатах пытаются предотвратить эту проблему. Например, Техас и Мичиган требуют, чтобы продавцы раскрыли, имеется ли в собственности длинный список товаров, включая кухонную технику, центральное кондиционирование и отопление, водосточные желоба, вытяжные вентиляторы и водонагреватели.
8. Другие возможные раскрытия
Покупатели должны знать, находится ли дом в особом историческом районе, потому что это повлияет на их способность делать ремонт и изменения, а также может увеличить стоимость этих мероприятий.
Закон штата Техас требует от продавцов раскрывать активных термитов или других разрушающих древесину насекомых, повреждения от термитов или гнили, нуждающихся в ремонте, повреждения от предыдущего термитов и предшествующее лечение от термитов. Закон Мичигана и Северной Каролины также требует от продавцов раскрытия любой истории заражения. Обратитесь к законам вашего штата, чтобы узнать, должны ли вы раскрывать информацию о каких-либо вредных организмах.
От вас также могут потребовать раскрытия проблем с осушением или классификацией, зонированием, ожидающими судебных разбирательств, изменениями, внесенными без разрешений, пограничными спорами и сервитутами.
Как раскрыть
Некоторые штаты, такие как Мичиган и Северная Каролина, требуют, чтобы продавцы использовали конкретную форму раскрытия информации. Если конкретной формы не существует, ваш государственный департамент или комиссия по недвижимости или ассоциация риэлторов штата обычно имеют рекомендованную форму, которую вы можете использовать. Форма может быть более или менее полной, чем того требует закон штата. Если форма не является достаточно полной для вашей ситуации, дополните ее списком дополнительных пунктов, которые вы хотите раскрыть. Продавец должен предоставить все раскрытия покупателю в письменной форме, а покупатель и продавец должны подписать и поставить дату в документе. Обязательно проконсультируйтесь с юристом по недвижимости о том, что вам нужно раскрыть, и как это следует сформулировать.
Суть
Даже если конкретное раскрытие информации не требуется в вашем регионе, продавцы, которые располагают информацией о своем доме, которая может расстроить покупателя, могут в любом случае захотеть раскрыть ее. Помимо моральных причин быть честными с потенциальными покупателями и стремления избежать издержек и хлопот с иском, у людей есть репутация защищать. Продавцы, которые беспокоятся о том, правильно ли они раскрыли состояние недвижимости, должны обратиться к юристу по недвижимости в своем штате.
