Продажа вашего дома с огромной прибылью - это почти мечта каждого домовладельца. Кто не хотел бы зарабатывать немалые деньги из своего дома? Тем не менее, чтобы получить прибыль от продажи вашего дома, вы можете отложить получение прибыли в виде единовременной выплаты. Читайте дальше, чтобы узнать почему и узнать о другом варианте: продажа в рассрочку.
Большая выплата = Большой налоговый счет
Давайте посмотрим на общую ситуацию:
Пример: когда прибыль от собственности увеличивает налоговую ответственность, Хэл Букман посмотрел на предложение покупателя на аренду своего дома и не мог поверить в число, которое он увидел. Его имущество удвоилось в цене всего за пять лет, и он не считал его дешевым, даже когда купил его. Однако, когда Хэл радостно рассказал своему налоговому консультанту о продаже, советник был менее взволнован; Принятие дохода в качестве единовременной суммы не будет в интересах Хэла с точки зрения налогообложения. Если Хэл объявляет всю выручку от продажи в том же году, когда он продает имущество, он не имеет права на получение практически всех налоговых льгот, на которые он обычно имеет право. Его детализированные вычеты также будут уменьшены в результате дополнительного дохода от продажи. Хэл спрашивает своего налогового консультанта, может ли он что-нибудь сделать, чтобы уменьшить свой налогооблагаемый доход за год. Советник знает только инструмент для использования: договор продажи в рассрочку.
Цель продажи в рассрочку
Как подробно описано в публикации 537 , IRS позволяет налогоплательщикам откладывать прибыль от крупных продаж имущества или других инвестиций с договором продажи в рассрочку. Эта договоренность позволяет продавцам объявлять пропорциональную часть своего прироста капитала в течение нескольких лет, если в течение года продажи были оформлены соответствующие документы.
Как работает метод продажи в рассрочку
Объявление прибыли при продаже в рассрочку теоретически просто. Налогообложение продаж в рассрочку отражает аннуитеты, когда пропорциональная часть каждого платежа считается возвратом основного долга. Единственным условием является то, что продаваемое имущество не может быть какой-либо публичной ценной бумагой, а налогоплательщик не может быть дилером проданного имущества в любом смысле.
Давайте посмотрим на пример этого метода и посмотрим, как Хэл мог бы структурировать продажу в рассрочку, если он хотел бы отложить подоходный налог до будущего года.
Пример: отсрочка налогов с продажей в рассрочку Хэл получает 400 000 долларов за арендуемый дом. Он купил недвижимость за 188 000 долл. США и заплатил 12 000 долл. США в виде расходов по продаже, которые добавляются к основе дома, что составляет 200 000 долл. США. Таким образом, у Хэла есть заявленная прибыль в размере 200 000 (400 000–200 000) долларов. Советник Хэла рекомендует разбить свою выручку от продажи на восемь ежегодных платежей по 50 000 долларов США вместо объявления 400 000 долларов США в год. Пока взносы принимаются конструктивно каждый год, этот метод позволит Хэлу оставаться правомочным на налоговые льготы и вычеты, которые единовременный платеж не позволил бы ему получить.
Отчет о доходах от продаж в рассрочку
Доход от продажи в рассрочку можно разделить на три отдельные категории: прибыль, основная сумма и проценты. Каждая из этих категорий рассматривается по-разному в форме 1040.
Прирост капитала
В приведенном выше примере Хэл должен объявлять прирост каждый год как долгосрочный или краткосрочный, в зависимости от того, был ли прирост долгосрочным или краткосрочным в год продажи. Долгосрочные доходы облагаются налогом по более низкой ставке, а краткосрочные доходы облагаются налогом как обычный доход. Поскольку Хэл держал дом в течение пяти лет, выигрыш в этом случае был бы долгосрочным. Если бы прибыль была краткосрочной, Хэл все равно был бы облагаться налогом на доход в рассрочку по более низкой ставке, чем если бы ему пришлось декларировать единовременную прибыль. Это связано с тем, что краткосрочные доходы облагаются налогом как обычный доход по максимальной предельной налоговой ставке налогоплательщика. Выручка от продажи в рассрочку указывается в форме IRS 6252, а затем переносится в таблицу D в форме 1040.
Интерес
Налогоплательщики с доходом от продажи в рассрочку также должны взимать проценты с покупателя по ставке, которая ниже применяемой федеральной ставки или составляет 9%, начисляемых раз в полгода. Покупатель будет выплачивать проценты по неоплаченным частям до тех пор, пока остаток не будет возвращен. Следовательно, если Хэл выставит покупателю 9% -ную ставку по его продаже, он также получит и сообщит примерно дополнительно 4500 долл. США процентного дохода за каждый взнос в размере 50 000 долл., Который еще предстоит выплатить. Проценты указываются отдельно в Приложении B как обычный процентный доход. ( Примечание : если процент не сообщается отдельно, то IRS будет рассматривать часть выручки от продажи как процент.)
принципал
IRS рассматривает часть каждой продажи в рассрочку как возврат налога, не облагаемый налогом. Эта сумма может быть определена путем расчета коэффициента исключения. Разделите сумму фактической прибыли на цену продажи, которая в данном случае составляет 200 000 долл. США / 400 000 долл. США, обеспечивая коэффициент исключения 50%. Просто умножьте это соотношение на сумму взноса. Это сумма, которая должна быть исключена из налогообложения, поскольку она указана в качестве основной суммы. Таким образом, $ 25 000 ($ 50 000 x 50%) основного долга возвращается каждый год.
Ипотека и договорная цена
Если покупатель недвижимости принимает ипотеку или какую-либо другую вексель при покупке, базовая стоимость имущества должна быть уменьшена на сумму ипотеки / векселя. Например, если арендованное имущество, которое Хэл продал за 400 000 долларов США, имеет ипотечный кредит в размере 100 000 долларов США, то цена контракта уменьшается до 300 000 долларов США (400 000 долларов США - 100 000 долларов США). Это означает, что у Хэла будет только 100 000 долларов от общего дохода, о котором будет сообщено в рассрочку.
Если сумма ипотеки превышает общую скорректированную базу имущества, то разница должна быть отражена как оплата в первый год, и цена контракта увеличивается на эту сумму. Например, если имущество Хэла имеет ипотечный кредит в размере 250 000 долларов США, основа дома составит 200 000 долларов США (188 000 долларов США + 12 000 долларов США). В этом случае, помимо рассрочки платежа, Хэл должен будет сообщить о превышении суммы в 50 000 долларов в течение первого года. Тогда цена контракта также составит 250 000 долл. США, оставляя 150 000 долл. США в качестве налогооблагаемой прибыли.
Суть
Есть много правил и положений, касающихся продажи в рассрочку, и они должны тщательно соблюдаться. Тем не менее, те, кто понимает правила, могут сохранить свое право на многие вычеты и кредиты, которые в противном случае должны быть утрачены. Для получения дополнительной информации по подтемам, таким как изменения продажной цены, различные формы, которые могут принимать полученные платежи, и когда может быть лучше отказаться от рассрочки и вместо этого принять единовременный платеж, посетите веб-сайт IRS или проконсультируйтесь с налоговым консультантом.
