Каковы скорректированные средства от операций?
Скорректированные средства от операций (AFFO) относятся к показателю финансовых результатов, который в основном используется при анализе инвестиционных трастов в недвижимость (REIT). AFFO REIT, хотя и подвержен различным методам расчета, обычно равен трастовым фондам от операций (FFO) с корректировками, сделанными для периодических капитальных затрат, используемых для поддержания качества базовых активов REIT. При расчете учитывается корректировка GAAP, выравнивание арендной платы, расходов на аренду и других существенных факторов.
Понимание скорректированных фондов от операций
Независимо от того, как профессионалы отрасли выбирают расчет скорректированных средств по операциям (AFFO), он считается более точным показателем остаточного денежного потока для акционеров, чем простая FFO, поскольку он учитывает увеличение арендной платы и дополнительные расходы, связанные с REIT. Это обеспечивает более точное базовое число при оценке текущих значений и лучший прогноз для будущей способности REIT выплачивать дивиденды. Это не-GAAP мера.
Расчет скорректированных средств от операций
Прежде чем рассчитывать AFFO, аналитик должен сначала определить средства REIT от операций (FFO). FFO измеряет денежный поток из указанного списка видов деятельности. FFO отражает влияние деятельности REIT по лизингу и приобретению, а также процентные расходы. FFO учитывает чистый доход REIT, включая амортизацию и амортизацию, но исключает прирост капитала от продажи недвижимости. Причины, по которым эти прибыли не учитываются, заключаются в том, что они являются однократными событиями и, как правило, не оказывают долгосрочного влияния на потенциальную прибыль REIT в будущем.
Формула для FFO:
FFO = чистая прибыль + амортизация + амортизация - прирост капитала от продажи недвижимости
После определения FFO можно рассчитать AFFO. Формула для AFFO:
AFFO = FFO + повышение арендной платы - капитальные затраты - суммы текущего обслуживания
Пример расчета AFFO
В качестве примера расчета AFFO предположим следующее: REIT имел чистую прибыль в размере 2 млн. Долл. США за последний отчетный период. За это время он заработал 400 000 долларов от продажи одного из своих объектов и потерял 100 000 долларов от продажи другого. Компания сообщила об амортизации в размере 35 000 долл. США и амортизации в размере 50 000 долл. США. За отчетный период чистое увеличение арендной платы составило 40 000 долл.; капитальные затраты составили 75 000 долл. США, а текущее обслуживание - 30 000 долл. США.
Учитывая эту информацию, FFO можно рассчитать как:
FFO = 2 000 000 долларов США + 35 000 долларов США + 50 000 долларов США ((400 000 долларов США - 100 000 долларов США) = 1 785 000 долларов США
Исходя из этого, AFFO рассчитывается как:
AFFO = FFO + 40 000 долл. США - 75 000 долл. США - 30 000 долл. США = 1 785 000 долл. США - 65 000 долл. США = 1 720 000 долл. США
