Содержание
- Что такое PMI?
- Ипотечное страхование
- Как долго вы носите PMI?
- 1. Платный заемщик PMI
- 2. Сингл Премиум PMI
- 3. Платный PMI
- 4. Сплит-Премиум PMI
- 5. Федеральный ипотечный кредит МИП
- Стоимость PMI
- Расчетные цены
- FHA Ипотечное страхование
- Суть
Если вы вносите первоначальный взнос в размере менее 20% на жилье, важно понимать, что такое ипотечное страхование и как оно работает. Частное ипотечное страхование (PMI) предназначено не только для людей, которые не могут позволить себе 20% первоначального взноса. Это также для людей, которые не хотят откладывать 20%, чтобы у них было больше наличных на ремонт, модернизацию, мебель и чрезвычайные ситуации.
Частное ипотечное страхование (PMI)
Что такое частное ипотечное страхование - PMI?
Если концепция покупки страховки по ипотеке звучит немного странно, вы, вероятно, новичок в покупке недвижимости или никогда не вносите небольшой первоначальный взнос. Большинство кредиторов требуют PMI, когда покупатель жилья вносит первоначальный взнос в размере менее 20% от покупной цены дома, или, говоря по ипотеке, отношение ипотечного кредита к стоимости (LTV) превышает 80% (чем выше коэффициент LTV, тем выше профиль риска ипотеки). И в отличие от большинства видов страхования, полис защищает инвестиции кредитора в дом, а не ваши. С другой стороны, PMI позволяет людям быстрее стать домовладельцами.
PMI позволяет заемщикам получать финансирование, если они могут позволить себе (или предпочитают) снизить только 5% до 19, 99% от стоимости проживания, но это связано с дополнительными ежемесячными расходами. Заемщики платят свой PMI, пока они не накопят достаточно капитала в доме, чтобы кредитор больше не считал их рискованными.
Расходы PMI могут варьироваться от 0, 25% до 2% (но обычно составляют от 0, 5 до 1%) вашего баланса займа в год, в зависимости от размера первоначального взноса и ипотеки, срока займа и вашего кредитного рейтинга. Чем выше ваши факторы риска, тем выше ставка, которую вы платите. Кроме того, поскольку PMI представляет собой процент от суммы кредита, чем больше вы заимствуете, тем больше PMI вы будете платить. В Соединенных Штатах есть шесть главных компаний PMI. Они взимают аналогичные тарифы, которые корректируются ежегодно.
Это дополнительные расходы, но мы продолжаем тратить деньги на аренду и, возможно, упускаем рыночную оценку, пока вы ждете, чтобы накопить больший первоначальный взнос. Там нет никакой гарантии, что вы выйдете вперед, купив дом позже, а не раньше, просто чтобы избежать этого, поэтому стоит задуматься о том, стоит ли платить PMI. Ценность выплаты ипотечного страхования Федеральной жилищной администрации - то, что вам может понадобиться, если вы получите кредит FHA, - это другая история. Мы объясним это позже.
Ключевые вынос
- Вам понадобится частное ипотечное страхование (PMI), если вы покупаете дом с первоначальным взносом менее 20% от стоимости дома. Помните, что PMI предназначен для защиты кредитора, а не заемщика, от потенциальных потерь. Вы можете приобрести четыре основных вида ипотечного страхования: ипотечное страхование с платой заемщика, ипотечное страхование с одним взносом, ипотечное страхование с выплатой по кредиту и ипотечное страхование с разделением премиум-класса. Если вы получаете кредит Федерального жилищного управления для покупки жилья, это дополнительный вид страхования, который вам понадобится.
Ипотечное страхование
Во-первых, вы должны понимать, как работает PMI. Например, предположим, что вы отложили 10% и получили кредит на оставшиеся 90% стоимости недвижимости - 20 000 долл. США и ссуду 180 000 долл. США. С ипотечным страхованием, если кредитор должен лишить вас права на ипотеку, потому что вы потеряли работу и не можете платить в течение нескольких месяцев, потери кредитора будут ограничены.
Ипотечная страховая компания покрывает определенный процент убытков кредитора. Для нашего примера, скажем, что процент составляет 25%. Таким образом, если вы все еще были должны 85% (170 000 долл. США) от покупной цены вашего дома в 200 000 долл. США в то время, когда вы были исключены, вместо того, чтобы потерять все 170 000 долл. США, кредитор потерял бы только 75% от 170 000 долл. США, или 127 500 долл. США от основной суммы долга дома. PMI покроет остальные 25%, или 42 500 долларов. Это также покроет 25% просроченной вами доли в просроченной задолженности и 25% расходов по взысканию ссудодателя.
Если PMI защищает кредитора, почему вы, заемщик, должны платить за него? Вы компенсируете кредитору более высокий риск кредитования по сравнению с кредитованием кого-то с более крупным авансовым платежом, того, кто может потерять больше, если его или ее дом исключен.
Как долго вы носите PMI?
Заемщики могут потребовать, чтобы ежемесячные платежи по ипотечному страхованию были отменены, когда отношение кредита к стоимости упадет ниже 80%. Как только коэффициент LTV ипотеки упадет до 78% - то есть ваш первоначальный взнос плюс сумма кредита, которую вы выплатили, равняется 22% от покупной цены дома - кредитор должен автоматически отменить PMI в соответствии с федеральным Законом о защите домовладельцев, даже если рыночная стоимость вашего дома понизилась (пока вы в курсе ипотеки).
В противном случае продолжительность переноса PMI зависит от выбранного вами типа PMI.
1. Страхование ипотеки заемщиком
Наиболее распространенным типом PMI является ипотечное страхование, оплачиваемое заемщиками (BPMI). Когда вы читаете о PMI, а тип не указан, обычно это обсуждаемый тип.
BPMI предоставляется в виде дополнительной ежемесячной платы, которую вы платите при оплате ипотеки. После того, как ваш кредит закрывается, вы платите BPMI каждый месяц, пока у вас не будет 22% собственного капитала в вашем доме на основе первоначальной цены покупки. В этот момент кредитор должен автоматически отменить BPMI, если вы в курсе текущих платежей по ипотеке. Накапливание достаточного количества собственного капитала через регулярные ежемесячные ипотечные платежи для отмены BPMI обычно занимает около 11 лет.
Вы также можете проявить инициативу и попросить кредитора отменить BPMI, если у вас есть 20% акций в вашем доме. Ваши ипотечные платежи должны быть текущими, у вас должна быть удовлетворительная история платежей, не должно быть никаких дополнительных залоговых прав на вашу собственность, и в некоторых случаях вам может потребоваться текущая оценка, чтобы подтвердить стоимость вашего дома и доказать, что он не уменьшился ниже значения, когда вы его приобрели.
Некоторые заемщики разрешают (но не обязаны) заемщикам отменять PMI раньше на основе повышения стоимости жилья. Если заемщик накапливает 25% собственного капитала в связи с повышением курса в годы со второго по пятый или 20% собственного капитала после пятого года, инвестор, который приобрел кредит (большинство закладных продано инвесторам), может разрешить аннулирование PMI после того, как увеличенная стоимость дома будет подтверждена с помощью оценка, ценовое мнение брокера (BPO) или модель автоматической оценки (AVM, которая учитывает стоимость недавно проданных аналогичных объектов).
Вы также можете заблаговременно избавиться от PMI путем рефинансирования, хотя вам придется сопоставить стоимость рефинансирования с затратами на продолжение выплаты страховых взносов по ипотечным кредитам. Вы также можете отказаться от него досрочно, предварительно оплатив основную сумму своего ипотечного кредита, чтобы у вас было не менее 20% собственного капитала.
Вам нужно решить, готовы ли вы платить PMI на срок до 11 лет. Посмотрите за пределы ежемесячного платежа. Сколько PMI будет вам стоить в долгосрочной перспективе? Что будет стоить ожидание покупки? Да, вы упускаете возможность накапливать собственный капитал во время аренды, но вы также избегаете всех расходов на домовладение, таких как страхование домовладельца, налоги на имущество, техническое обслуживание и ремонт. А Закон о сокращении налогов и рабочих мест 2017 года, который удвоил стандартный вычет, делает вычет по налогу на ипотечный кредит уже не таким ценным, как это было раньше.
Остальные три типа PMI встречаются не так часто. Возможно, вы все же захотите узнать, как они работают, однако, если один из них звучит более привлекательно или ваш кредитор предлагает вам более одного варианта ипотечного страхования.
2. Ипотечная страховка
С ипотечным страхованием с одной премией (SPMI), также называемым ипотечным страхованием с единовременным платежом, вы оплачиваете ипотечное страхование авансом в виде единовременной суммы, либо полностью при закрытии, либо финансируемой в ипотеку (в последнем случае ее можно назвать однократной ипотечное страхование).
Преимущество SPMI в том, что ваш ежемесячный платеж будет ниже по сравнению с BPMI. Это может помочь вам занять больше, чтобы купить дом. Еще одно преимущество заключается в том, что вам не нужно беспокоиться о рефинансировании, чтобы выйти из PMI, или следить за соотношением займа к стоимости, чтобы узнать, когда вы можете аннулировать свой PMI.
Риск состоит в том, что если вы рефинансируете или продаете в течение нескольких лет, никакая часть единой премии не возвращается. Кроме того, если вы финансируете единую премию, вы будете платить по ней проценты до тех пор, пока у вас есть ипотека. Кроме того, если у вас недостаточно денег для 20% первоначального взноса, у вас может не хватить денег, чтобы заплатить одну премию авансом. Однако продавец или, в случае нового дома, застройщик может оплатить страховку ипотечного кредита заемщика. Вы всегда можете попробовать договориться об этом как часть вашего предложения о покупке.
3. Страхование ипотечного кредита
С ипотечной страховкой (LPMI) ваш кредитор будет технически оплачивать страховую премию по ипотеке. Фактически, вы будете фактически платить за это в течение срока действия кредита в виде немного более высокой процентной ставки. В отличие от BPMI, вы не можете отменить LPMI, когда ваш капитал достигает 78%, потому что он встроен в кредит. Рефинансирование будет единственным способом снизить ежемесячный платеж. Ваша процентная ставка не будет уменьшаться, если у вас будет 20% или 22% собственного капитала. Оплачиваемый кредитором PMI возврату не подлежит.
Преимущество PMI, оплачиваемого кредитором, несмотря на более высокую процентную ставку, заключается в том, что ваш ежемесячный платеж может быть еще ниже по сравнению с ежемесячными платежами PMI, и вы можете получить больше займов.
4. Ипотечное страхование Сплит-Премиум
Ипотечное страхование с разделением премиум-класса - наименее распространенный тип. Это гибрид первых двух типов, которые мы обсуждали: BPMI и SPMI.
Вот как это работает: Вы платите часть ипотечной страховки как единовременную сумму при закрытии, а часть ежемесячно. Вам не нужно вносить столько дополнительных денежных средств заранее, как в случае с SPMI, ни увеличивать свой ежемесячный платеж так же, как в BPMI. Одна из причин выбрать ипотечное страхование с разделенной премией - это если у вас высокое соотношение долга к доходу. В таком случае слишком большое увеличение ежемесячного платежа в BPMI будет означать, что вы не имеете права занимать достаточно средств для покупки нужного вам дома.
Предварительная премия может составлять от 0, 50% до 1, 25% от суммы кредита. Ежемесячная премия будет основываться на чистом отношении кредита к стоимости до учета любой финансируемой премии.
Как и в случае с SPMI, вы можете попросить застройщика или продавца - или даже кредитора - заплатить первоначальную премию, или вы можете свернуть ее в залог. Разделенные премии могут быть частично возвращены после отмены или прекращения страхования ипотеки.
5. Федеральная ипотечная защита ипотеки - MIP
Существует также пятый тип ипотечного страхования, который используется с кредитами, подписанными Федеральным управлением жилищного строительства, более известный как кредит FHA или ипотека FHA. Страхование FHA, известное как MIP, является требованием по кредитам FHA, и при первоначальном взносе 10% или менее не может быть снято без рефинансирования дома. MIP требует авансовый платеж и ежемесячные страховые взносы, как правило, добавляются к ежемесячной ипотечной записке. Покупатель должен все еще ждать 11 лет, прежде чем он сможет удалить MIP из кредита, если у него был первоначальный взнос более 10%.
Стоимость PMI
Ваши страховые взносы по ипотечным кредитам или премии будут зависеть от нескольких факторов.
- какой тарифный план вы выбираете, является ли ваша процентная ставка фиксированной или регулируемой; срок вашего кредита (обычно 15 или 30 лет), ваш первоначальный взнос или отношение кредита к стоимости (LTV) (5% первоначального взноса дает вам 95% LTV; 10% снижается делает ваш LTV 90%) сумму страхового покрытия по ипотечному кредиту, требуемую кредитором или инвестором (она может варьироваться от 6% до 35%), независимо от того, подлежит ли премия возврату или нет вашего кредитного балла, если есть дополнительные факторы риска, такие как кредит на большой срок ипотека, инвестиционная собственность, рефинансирование или второй дом
В целом, чем рискованнее вы смотрите на любой фактор, тем выше будут ваши премии. Например, чем ниже ваш кредитный рейтинг и ниже первоначальный взнос, тем выше будут ваши премии.
По состоянию на начало апреля 2018 года премии могут варьироваться от 0, 17% до 2, 81% и более в год. Например, если вы положили 15% на 15-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой и получили кредитный рейтинг 760 или выше, вы заплатили бы 0, 17%, потому что вы заемщик с низким уровнем риска. Если вы положили 3% на 30-летнюю ипотеку с регулируемой ставкой, для которой начальная ставка установлена только на три года, и ваш кредитный рейтинг составляет 630, ваша ставка будет 2, 81%, потому что вы с высоким риском заемщик.
Как только вы узнаете, какой процент относится к вашей ситуации, умножьте его на сумму, которую вы заимствуете. Затем разделите эту сумму на 12, чтобы увидеть, сколько вы будете платить каждый месяц. Например, кредит в размере 200 000 долларов США с годовой премией в 0, 65% будет стоить 1 300 долларов США в год (200 000 долларов США x. 0065), или 108 долларов США в месяц (1 300 долларов США / 12).
Расчетные цены
Многие компании предлагают ипотечное страхование. Их ставки могут незначительно отличаться, и ваш кредитор, а не вы, выберете страховщика. Тем не менее, вы можете получить представление о том, какую ставку вы будете платить, изучив тарифную карточку ипотечного страхования. MGIC, Radian, Essent, National MI, United Guaranty и Genworth являются основными поставщиками частного ипотечного страхования.
Карты ставок по ипотечному страхованию на первый взгляд могут сбить с толку. Вот как их использовать.
- Найдите столбец, который соответствует вашему кредитному баллу. Найдите строку, соответствующую вашему коэффициенту LTV. Укажите применимую линию покрытия. Поищите в Интернете требования по покрытию ипотечного страхования Fannie Mae, чтобы определить, какое покрытие требуется для вашего займа, или спросите своего кредитора (и поразите их своими знаниями о том, как работает PMI). Определите показатель PMI, соответствующий пересечению вашей кредитной оценки, авансового платежа и покрытия. Если применимо, добавьте или вычтите к этой ставке сумму из таблицы корректировки (ниже основной диаграммы ставок), которая соответствует вашей кредитной оценке. Например, если вы осуществляете рефинансирование с обналичиванием, и ваш кредитный рейтинг равен 720, вы можете прибавить 0, 20 к своей ставке. Как мы показали в предыдущем разделе, умножьте общую ставку на сумму, которую вы заимствуете; это ваша ежегодная страховая премия по ипотечному кредиту. Разделите его на 12, чтобы получить ежемесячную премию по ипотечному страхованию.
Ваша ставка будет одинаковой каждый месяц, хотя некоторые страховщики будут снижать ее через 10 лет. Однако это как раз перед тем моментом, когда вы все равно сможете отказаться от покрытия, поэтому любая экономия не будет такой значительной.
1, 75%
Сумма авансового страхового взноса по ипотечному кредиту (UFMIP) по состоянию на апрель 2018 года.
FHA Ипотечное страхование
Ипотечное страхование работает по-разному с кредитами Федеральной жилищной администрации. Для многих - если не для большинства - заемщиков это будет дороже, чем PMI.
PMI не требует, чтобы вы платили авансовую премию, если вы не выберете ипотечную страховку с одиночной премией или раздельной премией. (В случае ипотечного страхования с одной премией, помните, что вы не платите ежемесячные страховые взносы по ипотечным кредитам. В случае ипотечной страховки с разделенной премией вы платите более низкие ежемесячные страховые взносы по ипотечным кредитам.) Однако при ипотечном страховании FHA каждый должен платить авансовый взнос, и этот платеж не поможет снизить ваши ежемесячные взносы.
По состоянию на апрель 2018 года авансовая премия по ипотечному страхованию (UFMIP) составляет 1, 75% от суммы кредита. Вы можете оплатить эту сумму при закрытии или финансировать ее как часть вашей ипотеки. UFMIP будет стоить вам 1750 долларов за каждые 100 000 долларов, которые вы одолжите. Если вы финансируете это, вы тоже будете платить проценты, делая его дороже со временем. Продавцу разрешено оплачивать ваш UFMIP, если общий вклад продавца в ваши затраты на закрытие не превышает 6% от покупной цены.
С ипотекой FHA вы также будете платить ежемесячную страховую премию по ипотечному кредиту (MIP) в размере от 0, 45% до 1, 05% от суммы кредита в зависимости от вашего первоначального взноса и срока кредита. Например, как показано в таблице ниже от FHA, если у вас есть 30-летний кредит (срок ипотеки более 15 лет) на 200 000 долларов США (базовая сумма кредита меньше или равна 625 500 долларов США), и вы платите минимум FHA авансовый платеж в размере 3, 5% (LTV более 95%), ваш MIP будет 0, 85% (85 б.п., или базовые точки) в течение срока действия кредита (срок ипотеки). Невозможность отменить ваши MIP могут быть дорогостоящими.
Для займов FHA с первоначальным взносом 10% и более вы можете отменить ежемесячные MIP через 11 лет. Но если вам нужно отложить 10%, зачем вообще брать кредит FHA? Вы хотели бы сделать это, только если ваш кредитный рейтинг слишком низок, чтобы претендовать на обычный кредит. Другая веская причина: если ваш низкий кредитный рейтинг даст вам гораздо более высокую процентную ставку и / или PMI с обычным кредитом, чем с кредитом FHA.
Вы можете получить кредит FHA с кредитным баллом 580 и, возможно, даже ниже (хотя кредиторам может потребоваться, чтобы ваш счет был 620 или выше). И вы можете претендовать на ту же ставку, что и на обычный кредит, несмотря на более низкий кредитный рейтинг: 660 против 740, например.
Не откладывая 10% и более на ипотечное кредитование FHA, единственный способ прекратить выплату MIP FHA - это рефинансирование в обычный кредит. Этот шаг будет наиболее целесообразным, когда ваш кредитный рейтинг и / или LTV значительно увеличится. Однако рефинансирование означает оплату расходов на закрытие, и процентные ставки могут быть выше, когда вы будете готовы к рефинансированию. Более высокие процентные ставки плюс стоимость закрытия могут свести на нет любые сбережения от отмены ипотечного страхования FHA. И вы не можете рефинансировать, если вы безработный или у вас слишком много долгов относительно вашего дохода.
Кроме того, кредиты FHA являются более щедрыми, позволяя продавцам вносить свой вклад в закрытие расходов покупателя: до 6% от суммы кредита против 3% для обычных кредитов. Так что, если вы не можете позволить себе купить дом без существенной помощи в оплате расходов на закрытие, возможно, вам подойдет кредит FHA.
Суть
Ипотечное страхование обходится заемщикам в деньги, но позволяет им быстрее стать домовладельцами, снижая риск для финансовых учреждений по выдаче ипотечных кредитов людям с небольшими первоначальными взносами. Возможно, вам стоит заплатить страховые взносы по ипотечным кредитам, если вы хотите иметь дом раньше, а не позже по причинам, связанным с образом жизни или доступностью. Добавим причины для этого: Премиальные взносы могут быть отменены, как только ваш домашний капитал достигнет 80%, если вы платите ежемесячный PMI или ипотечную страховку с разделенной премией.
Тем не менее, вы можете подумать дважды, если вы относитесь к категории заемщиков, которым придется платить страховые взносы FHA в течение срока действия кредита. Хотя вы, возможно, сможете позже рефинансировать кредит FHA, чтобы избавиться от PMI, нет никакой гарантии, что ваша ситуация с занятостью или рыночные процентные ставки сделают рефинансирование возможным или прибыльным. (Информацию по теме см. В разделе «Как избежать частной ипотечной страховки - PMI»)
