Содержание
- Что такое жилищный пузырь?
- Причины пузыря на рынке жилья
- Силы, которые разрывают пузырь
- Обвал на рынке жилья
- Значит возвращение
- Оценка стоимости оценки
- Суть
В отличие от фондового рынка, где большинство людей понимают и принимают риск того, что цены могут упасть, большинство людей, которые покупают дом, никогда не думают, что стоимость их дома когда-либо уменьшится.
Рынки жилья, как правило, не были подвержены влиянию ценовых пузырей, как и другие рынки активов. Это связано с большими транзакционными издержками, связанными с покупкой дома, не говоря уже о том, что эксплуатационные расходы на владение и обслуживание дома препятствуют спекулятивному поведению. Однако рынки жилья переживают периоды иррационального изобилия.
мы обсудим, что вызывает пузыри на рынке жилья, причины, которые вызывают пузыри на рынке жилья, и почему покупатели жилья должны принимать долгосрочные средние значения при принятии важных решений о жилье.
Ключевые вынос
- Жилищные пузыри - это временные события, которые могут длиться годами и характеризуются высоким спросом, низким предложением и завышенными ценами. Эти пузыри вызваны множеством факторов, включая экономическое процветание, низкие процентные ставки, лучшие предложения ипотечных продуктов и легкий доступ. Кредит. К числу факторов, вызывающих всплеск жилищного пузыря, относятся спад в экономике, рост процентных ставок, а также падение спроса.
Что такое жилищный пузырь?
Прежде чем мы начнем разбираться в причинах появления пузырей на жилье и в чем их причина, важно понять сам пузырь на рынке жилья. Как правило, они начинаются с скачка спроса на жилье, несмотря на ограниченный объем доступных запасов. Спрос еще больше увеличивается, когда спекулянты выходят на рынок, увеличивая пузырь. С ограниченным предложением и таким большим спросом цены, естественно, стремительно растут.
Жилищные пузыри оказывают непосредственное влияние на индустрию недвижимости, а также на домовладельцев и их личные финансы. Воздействие, которое пузырь может оказать на экономику - процентные ставки, стандарты кредитования и практики - может заставить людей искать способы не отставать от своих платежей по ипотечным кредитам в трудные времена. Некоторым, возможно, даже придется копать глубже в своих карманах, используя сбережения и пенсионные фонды только для того, чтобы сохранить свои дома.
Жилищный пузырь - это обычно временное событие. По мнению Международного валютного фонда (МВФ), пузыри на рынке ценных бумаг случаются гораздо чаще, а пузыри на рынке жилья могут быть гораздо длиннее и могут длиться несколько лет.
Обычно временное событие, жилищный пузырь может длиться несколько лет.
Причины пузыря на рынке жилья
Цена на жилье, как и цена любого товара или услуги на свободном рынке, определяется спросом и предложением. Когда спрос увеличивается и / или предложение уменьшается, цены растут. В отсутствие стихийного бедствия, которое уменьшает предложение жилья, цены растут, потому что тенденции спроса опережают текущие тенденции предложения. Не менее важно и то, что предложение жилья медленно реагирует на увеличение спроса, потому что на строительство дома уходит много времени, а в высокоразвитых районах просто нет больше земли для строительства. Таким образом, в случае внезапного или продолжительного увеличения спроса цены обязательно возрастут.
После того как вы установили, что рост цен на жилье выше среднего уровня обусловлен главным образом увеличением спроса, вы можете спросить, каковы причины этого роста спроса. Есть несколько возможностей:
- Повышение общей экономической активности и благосостояния, которое приводит к увеличению располагаемого дохода в карманах потребителей и стимулирует домовладение. Увеличение населения или демографического сегмента населения, выходящего на рынок жилья. Низкий общий уровень процентных ставок, особенно короткие процентные ставки, которые делают дома более доступными. Инновационные ипотечные продукты с низкими начальными ежемесячными платежами, которые делают дома более доступными. (Чтобы узнать больше об ипотеке, см. Наш учебник « Основы ипотечного кредитования» .) Простой доступ к кредитам - снижение стандартов андеррайтинга, - которое привлекает больше покупателей на рынок. Высокодоходные структурированные ипотечные облигации, как того требуют инвесторы, делают доступным больше ипотечных кредитов. для заемщиков. Потенциальная неправильная оценка риска со стороны ипотечных кредиторов и инвесторов в ипотечные облигации, которая расширяет доступность кредита для заемщиков. Краткосрочные отношения между ипотечным брокером и заемщиком, при которых заемщикам иногда приходится принимать чрезмерные риски. Финансовая грамотность и чрезмерный риск со стороны ипотечных заемщиков. Спекулятивное и рискованное поведение покупателей жилья и инвесторов в недвижимость подкрепляется нереалистичными и неустойчивыми оценками повышения цен на жилье.
Все эти переменные могут объединиться, чтобы вызвать пузырь на рынке жилья. Они имеют тенденцию питаться друг от друга. Подробное обсуждение каждого выходит за рамки данной статьи. Мы просто указываем, что в целом, как и все пузыри, рост активности и цен предшествует чрезмерному риску и спекулятивному поведению всеми участниками рынка - покупателями, заемщиками, кредиторами, строителями и инвесторами.
Силы, которые разрывают пузырь
Пузырь лопается, когда чрезмерный риск становится повсеместным в жилищной системе. Это происходит, когда предложение жилья все еще увеличивается. Другими словами, спрос уменьшается, а предложение увеличивается, что приводит к падению цен.
Такая распространенность риска во всей системе вызвана потерями, которые несут домовладельцы, ипотечные кредиторы, ипотечные инвесторы и инвесторы в недвижимость. Эти потери могут быть вызваны рядом вещей, в том числе:
- Повышение процентных ставок делает домовладение недоступным для некоторых покупателей и, в некоторых случаях, делает дом, которым человек в настоящее время владеет, недоступным. Это часто приводит к дефолту и потере права выкупа, что в конечном итоге добавляет к текущему предложению, доступному на рынке. Спад в общей экономической деятельности, который приводит к уменьшению располагаемого дохода, потере рабочих мест и / или уменьшению доступных рабочих мест, что снижает спрос на жилье. Спрос. истощается, приводя спрос и предложение в равновесие и замедляя быстрые темпы повышения цен на жилье, на которые некоторые домовладельцы, особенно спекулянты, рассчитывают сделать свои покупки доступными или прибыльными. Когда происходит быстрое удорожание цен, те, кто рассчитывает на это, чтобы позволить себе жилье, могут потерять свои дома, что приведет к увеличению предложения на рынке.
Суть в том, что, когда теряет свои позиции, кредитные стандарты ужесточаются, более легкое ипотечное кредитование становится недоступным, спрос падает, предложение увеличивается, спекулянты уходят с рынка, а цены падают.
Обвал на рынке жилья
В середине 2000-х годов экономика США столкнулась с пузырем на рынке недвижимости, который имел прямое отношение к Великой рецессии. После пузыря доткомов, цены на недвижимость начали нарастать, стимулируя рост домовладения среди спекулятивных покупателей, инвесторов и других потребителей. Низкие процентные ставки, смягченные стандарты кредитования - в том числе низкие требования к первоначальному взносу - позволяли людям, которые обычно никогда не могли бы купить дом, стать домовладельцами. Это привело к росту цен на жилье еще больше.
Но многие спекулятивные инвесторы перестали покупать, потому что риск становился слишком высоким, что привело к тому, что другие покупатели ушли с рынка. Это, в свою очередь, привело к падению цен. Ипотечные ценные бумаги были проданы в огромных количествах, в то время как ипотечные дефолты и потери права выкупа выросли до беспрецедентного уровня.
Значит возвращение
Слишком часто домовладельцы совершают пагубную ошибку, полагая, что недавние ценовые показатели будут продолжаться в будущем, без предварительного рассмотрения долгосрочных темпов повышения цен и вероятности возврата к среднему значению. Законы физики гласят, что когда любой объект, плотность которого превышает воздух, движется вверх, он в конечном итоге возвращается на землю, потому что на него действуют силы тяжести. Законы финансов гласят, что рынки, которые переживают периоды быстрого повышения или обесценения цен, со временем вернутся к ценовой точке, которая приводит их в соответствие с тем, где их долгосрочные средние показатели роста указывают, что они должны быть. Это известно как средняя реверсия.
Цены на рынке жилья также следуют этому закону подмены. После периодов быстрого повышения цен или, в некоторых случаях, обесценивания, они возвращаются туда, где их долгосрочные средние показатели повышения курса указывают, что они должны быть. Возврат цены на жилье может быть быстрым или постепенным. Цены на жилье могут быстро двигаться к точке, которая возвращает их в соответствие с долгосрочным средним, или они могут оставаться постоянными, пока долгосрочное среднее не догонит их.
Приведенное выше теоретическое значение было получено путем расчета среднеквартального процентного увеличения индекса цен на жилье с первого квартала 1985 года по четвертый квартал 1998 года - приблизительной точки, в которой цены на жилье начали быстро расти выше долгосрочной тенденции, Рассчитанное среднее ежеквартальное процентное увеличение было затем применено к начальному значению, показанному на графике, и каждому последующему значению для получения теоретического значения Индекса цен на жилье.
Оценка стоимости оценки
Слишком много покупателей жилья используют недавние ценовые показатели в качестве ориентира для того, что они ожидают в течение следующих нескольких лет. Исходя из своих нереальных оценок, они берут на себя чрезмерные риски. Этот чрезмерный риск обычно связан с выбором ипотеки и размером или стоимостью дома, который покупает потребитель. Есть несколько ипотечных продуктов, которые активно продаются потребителям и предназначены для относительно краткосрочных кредитов. Заемщики выбирают эти ипотечные кредиты исходя из ожидания, что они будут рефинансировать эту ипотеку в течение определенного количества лет, и смогут сделать это благодаря доле, которую они будут иметь в своих домах на тот момент.
Недавние показатели цен на жилье, как правило, не являются хорошим прогнозом будущих показателей цен на жилье. Покупатели жилья должны учитывать долгосрочные темпы роста цен на жилье и учитывать финансовый принцип возврата к среднему значению при принятии важных финансовых решений. Спекулянты должны делать то же самое.
Хотя риск по своей природе не является плохим и, на самом деле, риск иногда бывает необходим и целесообразен, ключом к принятию правильного решения, основанного на риске, является понимание и оценка рисков с помощью финансово обоснованных оценок. Это особенно применимо к самому крупному и наиболее важному финансовому решению, принимаемому большинством людей - покупке и финансированию дома.
Суть
Простой и важный принцип финансов - это возврат к среднему. Хотя рынки жилья не подвержены таким пузырям, как некоторые рынки, пузыри на рынке жилья существуют. Долгосрочные средние показатели дают хорошее представление о том, где цены на жилье в конечном итоге окажутся в периоды быстрого роста, за которым последуют стагнация или падение цен. То же самое верно для периодов роста цен ниже среднего.
