Рефинансирование ипотеки означает погашение существующего кредита и его замену новым. Есть много причин, почему домовладельцы рефинансируют: чтобы получить более низкую процентную ставку; сократить срок их ипотеки; перейти от ипотеки с регулируемой ставкой (ARM) к ипотеке с фиксированной ставкой или наоборот; использовать собственный капитал для финансирования крупной покупки или консолидации долга.
Поскольку рефинансирование может стоить от 3% до 6% от основной суммы кредита и - как и в случае с первоначальной ипотекой - требует оценки, поиска по названию и платы за подачу заявления, домовладелец должен определить, является ли рефинансирование разумным финансовым решением.
Рефинансирование для обеспечения более низкой процентной ставки
Одной из лучших причин рефинансирования является снижение процентной ставки по существующему кредиту. Исторически сложилось так, что рефинансирование - это хорошая идея, если вы можете снизить процентную ставку как минимум на 2%. Однако многие кредиторы говорят, что 1% сбережений является достаточным стимулом для рефинансирования.
Ключевые вынос
- Более низкая процентная ставка по вашей ипотеке является одной из лучших причин для рефинансирования. Когда процентные ставки падают, рассмотрите возможность рефинансирования, чтобы сократить срок вашей ипотеки и платите значительно меньше в виде процентных платежей. Переключение на ипотеку с фиксированной ставкой - или на регулируемую - ставка один - может иметь смысл в зависимости от ставок и того, как долго вы планируете оставаться в своем текущем доме. Смена капитала или консолидация долга могут стать вескими причинами для рефинансирования, или это может иногда усугубить долговую ловушку.
Снижение вашей процентной ставки не только помогает вам сэкономить деньги, но также увеличивает скорость, с которой вы строите капитал в своем доме, и может уменьшить размер вашего ежемесячного платежа. Например, 30-летняя ипотека с фиксированной процентной ставкой с процентной ставкой 9% на 100 000 долл. США имеет основную сумму и процентный платеж в размере 804, 62 долл. США. Тот же самый кредит под 4, 5% уменьшает ваш платеж до $ 506, 69.
Рефинансирование, чтобы сократить срок кредита
Когда процентные ставки падают, домовладельцы часто имеют возможность рефинансировать существующую ссуду для другой ссуды, которая без значительного изменения ежемесячного платежа имеет значительно более короткий срок. Для 30-летней ипотеки с фиксированной ставкой на дом на 100 000 долларов США рефинансирование с 9% до 5, 5% может сократить срок в полтора-15 лет с небольшим изменением ежемесячного платежа с 804, 62 до 817, 08 долларов.
Рефинансирование для конвертации в ипотеку с регулируемой или фиксированной ставкой
В то время как ARM часто начинают предлагать более низкие ставки, чем ипотеки с фиксированной ставкой, периодические корректировки могут привести к увеличению ставок, которое выше, чем ставка, доступная по ипотеке с фиксированной ставкой. Когда это происходит, преобразование в ипотеку с фиксированной ставкой приводит к более низкая процентная ставка и устраняет озабоченность по поводу будущего повышения процентных ставок.
И наоборот, переход от ссуды с фиксированной ставкой к ARM может быть разумной финансовой стратегией, если процентные ставки падают. Если ставки продолжают падать, периодические корректировки ставки ARM приводят к снижению ставок и уменьшению ежемесячных платежей по ипотечным кредитам, что устраняет необходимость рефинансирования при каждом падении ставок. С другой стороны, с ростом процентных ставок по ипотечным кредитам это было бы неразумной стратегией.
Переход на ARM, который часто имеет более низкий ежемесячный платеж, чем ипотека с фиксированным сроком, может быть хорошей идеей для домовладельцев, которые не планируют оставаться в своем доме более нескольких лет. Если процентные ставки падают, эти домовладельцы могут снизить процентную ставку по кредиту и ежемесячные платежи, но им не придется беспокоиться о будущих более высоких процентных ставках, потому что они не будут жить в доме достаточно долго.
Рефинансирование для привлечения капитала или консолидации долга
Хотя все вышеупомянутые причины рефинансирования являются финансово обоснованными, рефинансирование ипотеки может быть скользким спадом к бесконечной задолженности.
Домовладельцы часто получают доступ к собственному капиталу в своих домах для покрытия основных расходов, таких как расходы на реконструкцию дома или обучение в колледже ребенка. Эти домовладельцы могут оправдать рефинансирование тем, что ремоделирование увеличивает стоимость дома или что процентная ставка по ипотечному кредиту меньше, чем ставка по деньгам, заимствованным из другого источника.
Другое оправдание заключается в том, что проценты по ипотечным кредитам не облагаются налогом. Хотя эти аргументы могут быть правдой, увеличение количества лет, которые вы должны по ипотеке, редко является разумным финансовым решением, и при этом не стоит тратить доллар на проценты, чтобы получить 30- цент налоговый вычет. Также обратите внимание, что с момента вступления в силу Закона о сокращении налогов и рабочих мест размер займа, на который вы можете удерживать проценты, упал с 1 млн. Долларов до 750 000 долларов, если вы купили свой дом после 15 декабря 2017 года.
Многие домовладельцы рефинансируют, чтобы консолидировать свои долги. На первый взгляд, хорошая идея - заменить долг с высокой процентной ставкой ипотекой с низкой процентной ставкой. К сожалению, рефинансирование не приносит автоматической финансовой осторожности. Делайте этот шаг только в том случае, если вы уверены, что сможете удержаться от соблазна потратить, как только рефинансирование освободит вас от долгов.
Потребуются годы, чтобы окупить 3-6% от основной суммы, которая стоит на рефинансирование, поэтому не делайте этого, если вы не планируете оставаться в своем нынешнем доме более нескольких лет.
Имейте в виду, что большой процент людей, которые когда-то создавали долговые обязательства по кредитным картам, автомобилям и другим покупкам с высокой процентной ставкой, просто сделают это снова после того, как рефинансирование ипотеки даст им доступный кредит для этого. Это создает мгновенный четырехкратный убыток, состоящий из потраченных впустую комиссий на рефинансирование, потерянного капитала в доме, дополнительных лет повышенных процентных платежей по новой ипотеке и возврата долга под высокие проценты после того, как кредитные карты снова будут максимально использованы - возможные Результатом является бесконечное увековечение долгового цикла и возможное банкротство.
Суть
Рефинансирование может быть отличным финансовым движением, если оно уменьшает ваши ипотечные платежи, сокращает срок вашего кредита или помогает вам быстрее создавать капитал. При правильном использовании он также может быть ценным инструментом для контроля над долгом. Прежде чем рефинансировать, внимательно посмотрите на свое финансовое положение и спросите себя: как долго я планирую продолжать жить в доме? Сколько денег я сэкономлю на рефинансировании?
Закон о сокращении налогов и рабочих мест изменил размер кредита, с которого вы можете удерживать проценты: он сократился с 1 млн. Долларов до 750 000, если вы купили свой дом после 15 декабря 2017 года.
Опять же, имейте в виду, что рефинансирование стоит от 3% до 6% от основной суммы кредита. Потребуются годы, чтобы окупить эти затраты за счет экономии, получаемой за счет более низкой процентной ставки или более короткого срока. Таким образом, если вы не планируете оставаться дома более нескольких лет, стоимость рефинансирования может свести на нет любую потенциальную экономию. Также стоит помнить, что опытный домовладелец всегда ищет способы уменьшить долг, построить капитал, сэкономить деньги и ликвидировать ипотечный платеж. Изъятие денежных средств из вашего капитала при рефинансировании не помогает достичь ни одной из этих целей.
