Коэффициент капитализации является наиболее часто используемой базой для сравнения инвестиционных свойств. Он аналогичен предполагаемой эффективной норме прибыли на типичные инвестиции в обеспечение безопасности. Например, недвижимость за 100 000 долларов США с предельной ставкой 4, 5% будет приносить такую же прибыль, что и 100 000 долларов США, вложенные в ценные бумаги под 4, 5%. Эта цифра помогает инвесторам в сфере недвижимости определить оптимальное использование своих инвестиционных фондов.
Расчет ставки капитализации
Простая формула для расчета ставки капитализации - это годовой чистый операционный доход, деленный на общую стоимость приобретения. Эта формула на самом деле обратна стандартному мультипликатору цена / прибыль.
Чистый операционный доход может быть рассчитан путем вычитания из валового дохода всех расходов на управление, коммунальных услуг, содержания, страхования, налогов и других операционных расходов. Чистый операционный доход не учитывает ипотечные платежи.
Расходы на приобретение больше, чем заявленная цена покупки. Они должны учитывать комиссионные сборы и расходы на закрытие. Если недвижимость не готова к сдаче в аренду, все расходы, связанные с реабилитацией, также должны быть включены.
Инвесторы должны сравнить показатели капитализации, которые включают в себя те же расходы. Например, недопустимо сравнивать одну ставку капитализации, которая дисконтирует арендные доходы на основе среднегодовых вакансий, и другую, которая не делает такую скидку.
Важность ставки капитализации
Основное использование показателя капитализации - это разграничение различных инвестиционных возможностей. Если инвестиции в ценные бумаги предполагают возврат в 4%, а показатель капитализации объекта составляет 8%, инвестор, вероятно, сосредоточится на недвижимости.
Ставки капитализации также могут формировать тенденции для владельцев коммерческой недвижимости. Тенденции могут показать, куда может пойти рынок, с учетом корректировок, основанных на предполагаемой арендной плате.
Существует предел полезности ставки капитализации; инвестиционные объекты с нерегулярными или сложными денежными потоками не могут полагаться на простые ставки капитализации. Лучше было бы вместо этого полагаться на анализ дисконтированных денежных потоков.
