Инвестирование в недвижимость продолжает оставаться одним из лучших способов создания богатства и снижения налогов. Преимущества включают возможность возмещения стоимости приносящей доход собственности путем амортизации, использования 1031 биржи для отсрочки прибыли от инвестиций в недвижимость и заимствования под капитал в целях дополнительных инвестиций или для других целей. Кроме того, домовладельцы могут воспользоваться льготами по личному проживанию, которые защищают прибыль от продажи личного жилья от налогов на прирост капитала, а также от вычета процентов по ипотечным кредитам. Читайте дальше, чтобы узнать, подходит ли вам одна или комбинация этих стратегий. (Для справочной информации, прочитайте Инвестиции в недвижимость .)
обесценивание
Вы можете возместить стоимость приносящей доход арендной собственности через ежегодные налоговые вычеты, названные амортизацией. В Налоговом кодексе амортизационные отчисления определяются как разумная скидка на истощение или износ, включая разумную скидку на моральный износ.
Инвесторы в недвижимость обычно используют метод амортизации, называемый Модифицированной системой ускоренного возмещения затрат (MACRS), при котором стоимость арендуемой жилой недвижимости и структурных улучшений амортизируется в течение 27, 5 лет, а приборов и других принадлежностей амортизируется в течение 15 лет. Расходы на амортизацию часто приводят к чистым убыткам в отношении инвестиционной собственности, даже если эта недвижимость действительно приносит положительный денежный поток. Эта потеря, а также расходы, такие как коммунальные услуги и страхование, отражены в Приложении E, федеральной форме подоходного налога 1040 и вычтены из обычного дохода.
1031 Обмен
Биржа 1031, названная в соответствии с Разделом 1031 Налогового кодекса, позволяет инвесторам откладывать налоги, продавая одну инвестиционную собственность и используя капитал для покупки другой собственности или недвижимости равной или большей стоимости. Этот обмен должен произойти в течение определенного периода времени. Хотя обмен 1031 может широко включать различные типы собственности, подавляющее большинство сделок связано с недвижимостью. (Об этом типе обмена читайте в разделе «Операции с недвижимостью» .)
Правила недвижимости
Для успешного завершения обмена 1031 свойства должны соответствовать следующим критериям:
- Совокупная стоимость заменяющих свойств должна быть равна или превышать таковую у оставленных свойств. Свойства, включенные в транзакцию, должны быть подобны виду, то есть реальная собственность не может быть обменена на некоторый другой тип актива, такой как недвижимость инвестиционный траст (REIT). (Для получения дополнительной информации о REIT, прочитайте Основы налогообложения REIT. ) Обменяемые свойства должны храниться для «производительных целей в бизнесе или торговле» (инвестиции).
Любые денежные средства или имущество, полученные в результате транзакции, которые не считаются подобным имуществом, считаются начальными и облагаются налогом Денежный ботинок включает в себя не только наличные деньги, но и физическое имущество, такое как приспособления. Под ипотечным багажом понимается любое уменьшение долга, которое достигается посредством транзакции. Таким образом, сумма долга, принятого с замещающим имуществом, должна быть равна или превышать стоимость долга, выбывшего при продаже имущества, оставленного в наследство. (Для получения дополнительной информации об обменах по принципу «один на один» , прочитайте « Торговые свойства», чтобы держать налоговика на расстоянии .)
Правила инвестора
Инвестор должен использовать квалифицированного посредника. Квалифицированный посредник - это агент, который облегчает процесс обмена 1031, в основном, удерживая чистую выручку от сданного имущества до того, как он реинвестируется в заменяющее имущество. Только квалифицированный посредник может держать эти средства во время обмена. Федерация биржевых посредников подробно описывает роль, которую квалифицированный посредник играет в процессе обмена 1031.
Инвестор подчиняется двум срокам:
- Через сорок пять дней после продажи оставленного имущества он должен предоставить письменный список квалифицированного имущества для замены квалифицированной стороне биржи, обычно посреднику. Существует также несколько правил, ограничивающих количество свойств, которые могут быть идентифицированы. Кроме того, он должен приобрести совокупную стоимость соответствующих заменяющих активов в течение 180 дней с момента продажи оставленного актива или через 180 дней после даты его налоговой декларации за этот год. в зависимости от того, что произойдет первым.
1031 Обмен, Шаг за Шагом
В типичной сделке инвестор решает продать инвестиционную собственность и инвестировать доходы от любой прибыли в другую собственность.
- Чтобы сделать это эффективным с точки зрения налогообложения способом, инвестор заключает соглашение об обмене 1031 с квалифицированным посредником и выставляет первоначальную собственность на продажу. В то же время инвестор начинает поиск заменяющих объектов. В тот день, когда инвестор продает первоначальное имущество (оставленное имущество), чистая выручка после оплаты всех расходов направляется на специальный счет, созданный квалифицированным посредником. Инвестор затем вступает в период идентификации и имеет ровно 45 дней для составления списка квалифицированных заменяющих свойств и 180 дней для закрытия заменяющего имущества в течение периода обмена. Используя всю выручку от продажи оставленного имущества, инвестор закрывает новая инвестиционная собственность или свойства. Квалифицированный посредник переводит эти средства в титульную компанию, специальный счет закрывается и транзакция завершается.
Заимствование против домашнего капитала
Инвесторы, которые создали значительную долю в своем собственном доме или инвестиционной собственности, могут просто решить рефинансировать свою собственность и вывести капитал для дополнительных инвестиций, улучшения дома или для других целей. Правила варьируются от штата к штату.
В типичном сценарии кредитор ссудит 80% комбинированного займа для оценки или 50% от справедливой рыночной стоимости имущества, в зависимости от того, что меньше. Например, на объекте стоимостью 240 000 долларов США с кредитом в 100 000 долларов максимум заемщик может получить 92 000 долларов (240 000 x 80% - 100 000 долларов США).
Возможность заимствования также будет зависеть от кредитного рейтинга заемщика, существующего отношения долга к собственному капиталу и соотношения долга к доходу. Хотя эта стратегия немного рискованнее, для тех, кто в состоянии справиться с дополнительным долгом, она может помочь создать богатство, не вступая в 1031 обмен или продавая недвижимость. (Чтобы узнать больше о ссудах на покупку жилья, прочитайте книгу « Ссуды на покупку дома: что это такое и как это работает» .)
Отсрочка налогов на продажу дома
Доходы от продажи основного личного места жительства налогоплательщика исключаются из налогообложения прироста капитала до 500 000 долл. США для супружеских пар и 250 000 долл. США для одиноких лиц, если налогоплательщик прожил в доме в течение двух из последних пяти лет. Кроме того, если прибыль от продажи основного места жительства налогоплательщика будет больше, чем эти исключения, налогоплательщик может также инвестировать эту часть через обмен 1031.
Инвесторы, которые живут в районах, где ценят дома, могут использовать стратегию торговли, чтобы одновременно наращивать свое личное состояние и одновременно минимизировать налоги. (Чтобы узнать больше о налоговых последствиях продажи вашего дома, прочитайте, оставит ли ваша продажа дома налоговый шок? )
Вычет процентов по ипотечным кредитам
Домовладельцы могут вычесть часть своей ипотеки, относящуюся к выплате процентов по налоговым декларациям. Эти платежи выше в первые годы ипотеки и постепенно уменьшаются по мере погашения ипотеки. (в Вычете налога на процент по ипотечным кредитам .)
Суть
Есть много вариантов, доступных владельцу недвижимости, который хочет продать, минимизируя налоговые обязательства.
- Обмен 1031 позволяет реинвестировать доходы от продажи в собственность подобного рода. Кредит под залог жилой недвижимости напрямую влияет на стоимость недвижимости и может использоваться для различных целей. Продажа основного места жительства имеет право на Специальный налоговый режим. Проценты по ипотечным кредитам могут быть вычтены в налоговое время.
Ваша личная ситуация будет определять, какой из этих вариантов вам подходит, но любой из них поможет вам получить максимальную отдачу от ваших инвестиций в недвижимость.
Для получения дополнительной информации см. «Налоговый учебник для домовладельцев» .
