Подобная биржа (также называемая биржей по разделу 1031) позволяет инвесторам в недвижимость делать то же самое, откладывая прирост капитала или убытки при покупке или продаже недвижимости. По сути, обмен по типу «один на один» позволяет вам обменивать инвестиционную недвижимость с другим инвестором и удерживать налоговика от сделки до тех пор, пока недвижимость не будет продана за наличные. Конечно, этот процесс не так прост, как замена нескольких бейсбольных карточек, но эта статья покажет вам, как это делается.
Почему вы должны рассмотреть вопрос об обмене Возможность отсрочить налоговые обязательства посредством обмена 1031 (названного в разделе 1031 Налогового кодекса) побуждает инвесторов перебалансировать портфели недвижимости и более выгодно использовать деньги, которые они иначе заплатили бы в виде налогов. Возможность восстановления баланса особенно важна в сфере недвижимости, поскольку, в отличие от отдельных акций и облигаций, одно свойство может составлять значительную часть стоимости портфеля.
Из-за концентрированного характера инвестиций в недвижимость важно, чтобы управляющие портфелями имели гибкость, чтобы сбалансировать свои портфели и делать тактические ставки в различных секторах недвижимости или в инвестиционных регионах. Обмен 1031 способствует такой перебалансировке, позволяя инвесторам входить и выходить из сделок с недвижимостью посредством обмена одной собственности на другую без бремени немедленного обложения налогом на прирост капитала. Постоянно используя 1031 биржу при приобретении и отчуждении имущества, инвесторы могут откладывать налог на прирост капитала до тех пор, пока не настанет время ликвидировать часть или весь портфель, не произойдет благоприятного изменения в налоговом законодательстве или они накопят достаточно потерь капитала для возместить обязательство по приросту капитала. (Подробнее о том, как заставить Раздел 1031 работать на вас, читайте в разделе « Операции с интеллектуальной собственностью» .)
Обзор Для того, чтобы претендовать на этот налоговый режим, инвесторы должны придерживаться определенных требований и ограничений, касающихся типов объектов, которыми они могут обмениваться, местоположения объектов и сроков определенных ключевых событий. В следующем разделе будет дано подробное описание различных требований, но важно сначала отметить, что основное место жительства не подходит, поэтому, к сожалению, вы не сможете обменять свою загородную квартиру на пляжный дом в Малибу. (Для получения дополнительной информации о продаже личного жилья, прочитайте, оставит ли ваша продажа дома налоговый шок? И действительно ли вы можете продать свой дом и не платить налог на прирост капитала? )
Координация необходимых элементов может быть довольно сложной задачей. Чтобы облегчить необходимые сделки и документирование, инвесторы должны использовать стороннюю клиринговую палату, называемую «квалифицированным посредником (QI)», которая обрабатывает все средства, связанные с покупкой, продажей и обменом недвижимости. Поскольку средства не поступают напрямую через счета налогоплательщика, и налогоплательщик никогда не контролирует денежные средства, полученные в результате транзакции, инвестор фактически свернул прирост капитала в обмениваемые объекты и может отложить налог на прирост капитала до продажи активы недвижимости за наличный расчет.
Настройка и выполнение обмена 1031 и соответствующий налоговый режим транзакции может быть очень сложным. В следующем разделе будет дано краткое и упрощенное описание требований и шагов, необходимых для выполнения обмена 1031.
Требования к сделке
Соответствующие свойства Обмен работает только для инвестиционной недвижимости или бизнес-недвижимости. Инвестиционная собственность - это та, которая приобретается для сдачи в аренду и получения дохода. Бизнес-собственность является собственностью и используется бизнесом и удерживается на балансе в качестве актива. Все реальные объекты недвижимости в США, как улучшенные, так и не улучшенные, как правило, похожи друг на друга. Недвижимость за пределами США считается не похожей на недвижимость. Раздел 1031 не распространяется на обмены инвентаря, акций, облигаций, векселей, других ценных бумаг или личного имущества любого рода. (Для ознакомления с различными типами недвижимости, ознакомьтесь с нашим учебником « Изучение инвестиций в недвижимость и инвестирование в недвижимость» .)
Неквалифицируемые активы и загрузка Если транзакция включает неквалифицируемые активы (не подобные), имущество или денежные средства, то инвестор должен признать прибыль от продажи и уплатить налоги соответственно. Предполагая, что стоимость одного из обмененных свойств больше, чем стоимость другого, неквалифицируемые активы, используемые для выравнивания стоимости между биржами, называются «загрузочными» и все еще облагаются обычными налогами на прирост капитала.
тайминг
Хотя транзакции не должны быть одновременными, существуют определенные ограничения для определенных элементов синхронизации транзакций. Например, чтобы квалифицировать транзакцию как обмен 1031, инвестор должен определить свойство, подлежащее обмену, перед закрытием, и идентифицировать заменяющее свойство в течение 45 дней после закрытия продажи первого актива. Кроме того, сделка по приобретению заменяющего имущества должна быть совершена в течение 180 дней после совершения продажи первой сделки. Для большинства инвесторов одной из самых сложных задач является выявление замещающих активов в течение 45 дней с момента продажи оставленного актива. Тем не менее, важно, чтобы они сделали это, потому что эти ограничения по времени очень строгие, и IRS не предоставляет расширения.
Квалифицированный посредник Из-за сложности этих договоренностей, а также требований и ограничений, связанных с биржей, инвесторы, спонсирующие биржу, должны использовать квалифицированного посредника для облегчения сделки. Квалифицированный посредник, определяемый как корпорация, занимающаяся постоянным содействием 1031 обмену, не предоставляет юридические или налоговые консультации. Это не может быть деловая сторона, такая как фирма CPA, адвокат или агент по недвижимости, которые имели какие-либо отношения с облагаемой стороной в течение 24 месяцев до первой сделки с недвижимостью. Предпочтительно, чтобы QI был сторонним бизнесом, который ранее не предоставлял ни одной из этих услуг каким-либо участникам транзакции.
QI оказывает различные услуги по содействию и действует как мост между вовлеченными сторонами, чтобы помочь структурировать и выполнить обмен. В его обязанности входит:
- Подготовка всей необходимой документации и работа в качестве расчетной палаты для обеспечения того, чтобы все соответствующие стороны получали документацию. Обеспечение того, чтобы средства хранились на защищенном и застрахованном банковском счете, и чтобы любые выплаты производились для условного депонирования счетов после завершения транзакций. полный учет операций для записей налогоплательщиков и предоставление формы 1099 налогоплательщикам и IRS, документирующих любые требуемые налоги и любые уплаченные налоги на прирост капитала.
Строгие правила IRS в отношении определенных требований подчеркивают ценность квалифицированного посредника и важность выбора подходящего. Одна из главных услуг QI - следить за участниками транзакции и обеспечивать, чтобы они соответствовали требованиям, необходимым для налогоплательщиков, чтобы претендовать на льготный налоговый режим для их прибыли от недвижимости, поэтому важно, чтобы инвесторы тщательно исследовали и выбрали посредника своей транзакции. (Для связанного чтения, проверьте Преимущества Используя Поверенного по недвижимости .)
В следующем разделе будут рассмотрены биржи недвижимости, и инвесторы должны соблюдать основные сроки.
Множественные обмены недвижимостью При обмене по принципу «один-на-один» инвестор не обязан совершать обмен имуществом один на один. Несколько свойств могут быть использованы на любой стороне обмена при условии соблюдения следующих правил. Эти правила обычно называют правилами «трех свойств», «95%» и «200%».
- Правило с тремя свойствами - любые три свойства могут удовлетворять требованиям независимо от рыночной стоимости. Правило 95% - любое количество свойств может быть квалифицировано, если справедливая рыночная стоимость (FMV) свойств, полученных к концу периода обмена, составляет не более 95% совокупного значения FMV от всех выявленных потенциальных замещающих свойств. Правило 200% - любое количество свойств можно поменять местами, если совокупный FMV заменяющих свойств не превышает 200% объединенного FMV всех обмененных свойств на начальную дату передачи.
Хотя IRS достаточно гибок в отношении количества активов, которые он позволит обменять, чтобы помочь в отсрочке налога на прирост капитала, он очень строг в отношении сроков определения этих свойств и проведения обмена.
План и график транзакций Хотя план и график транзакций для обмена 1031 могут быть чрезвычайно сложными, некоторые элементы соответствуют базовому формату и похожи для большинства транзакций.
- Первоначально инвестор, желающий вступить в подобную биржу, определит имущество или объекты, которые будут проданы - «оставленное имущество», - а затем, с помощью посредника, продаст его третьей стороне. Посредник получает средства в качестве продавца и обеспечивает все средства для условного депонирования. При наличии средств в условном депонировании у инвестора есть 45 дней для выбора одного или нескольких «замещающих свойств» для обмена, которые должны быть приобретены у стороннего продавца в течение 180 дни первой транзакции. Посредник выступает в роли покупателя, обеспечивает средства на условном депонировании, а затем направляет соответствующие средства продавцу или продавцам. (Чтобы получить помощь в поиске замены, ознакомьтесь с 10 основными характеристиками прибыльной арендуемой недвижимости и найдите удачу в коммерческой недвижимости .) Затем QI готовит всю бухгалтерскую документацию для налогоплательщика, которая показывает, что средства прошли через расчетную палату QI. и что счета налогоплательщика / инвестора не получили средств. QI также готовит Форму 1099, обозначающую любую прирост капитала, полученную в результате создания неквалифицированной «начальной загрузки» и любые налоги, уплаченные как часть транзакции, и перенаправляет форму в IRS. В конечном итоге налогоплательщик подаст IRS форму 8824 в IRS. плюс любой подобный документ, требуемый государством, в котором находятся объекты или проживает налогоплательщик. В дополнение к содействию обмену квалифицированный посредник также предоставит все документы по обмену, необходимые для транзакций, такие как документы о собственности и договоры с недвижимостью.
Поскольку QI контролировал средства как от продажи, так и от покупки обмененных свойств, а также потому, что инвестор получил имущество вместо денежных средств для продажи оставленного актива, прирост капитала откладывается. За исключением любой «загрузки», прирост капитала может непрерывно откладываться посредством обменов подобного рода, пока в конечном итоге активы не будут проданы за наличные. В этот момент накопленный прирост капитала будет облагаться налогом с использованием существующих методов налогообложения.
Заключение Обмен по принципу «доброго рода» может быть не таким простым, как торговля бейсбольными карточками вашей юности, но он позволяет вам торговать инвестиционной недвижимостью и удерживать налоговика от сделки. Постоянно участвуя в подобных обменах, инвесторы могут осуществлять передачу недвижимости, чтобы увеличить или уменьшить риски для определенных секторов недвижимости, и в то же время отложить прирост капитала до тех пор, пока недвижимость не будет в конечном итоге продана за наличные. Как только вы поймете правила игры, это отличный способ эффективно сбалансировать ваш портфель недвижимости.
Чтобы узнать больше о том, как оставаться на шаг впереди налоговика, прочтите « Советы по налогам для индивидуального инвестора» и « Советы по уплате налогов на конец года» .
