Вы хотите приобрести жилье в аренду? Идея может быть сложной для начинающего инвестора. Недвижимость - сложный бизнес, и поле усеяно минами, которые могут уничтожить вашу прибыль. Вот самые важные вещи, которые следует учитывать при покупке недвижимости с доходом.
Начиная поиск
Вы можете попросить агента по недвижимости помочь вам совершить покупку, но вам следует начать поиск недвижимости самостоятельно. Агент может оказать ненужное давление на вас, прежде чем вы найдете инвестицию, которая подходит вам лучше всего. И для того, чтобы найти эти инвестиции, понадобятся некоторые навыки сплоченности и немного обуви.
Ключевые вынос
- Тщательно проверьте окрестности. Его жизнеспособность и удобства имеют ключевое значение. Высокий ли уровень вакансий в районе? Это плохой признак. Проверьте местные цены продажи, чтобы получить представление о стоимости на местном рынке. Найдите среднюю арендную плату в этом районе и постарайтесь определить, возможна ли она с финансовой точки зрения.
Ваш диапазон будет ограничен тем, собираетесь ли вы активно управлять имуществом или нанимаете кого-то другого для управления им. Если вы намерены активно управлять, вам не нужно имущество, которое находится слишком далеко от того места, где вы живете. Если вы хотите, чтобы управляющая компания позаботилась об этом, проблема не в близости.
Давайте посмотрим на топ-10 вещей, которые вы должны учитывать при поиске подходящей арендуемой недвижимости.
Топ 10 характеристик выгодной арендной собственности
1. Соседство. Район, в котором вы покупаете, будет определять типы привлеченных вами арендаторов и уровень вакантных площадей. Если вы покупаете около университета, есть вероятность, что студенты будут доминировать в вашем пуле потенциальных арендаторов, и вы будете бороться за заполнение вакансий каждое лето. Также имейте в виду, что некоторые города пытаются препятствовать преобразованию арендной платы, вводя непомерные сборы за выдачу разрешений и накапливая волокиту.
2. Налоги на имущество. Налоги на недвижимость, вероятно, будут широко варьироваться в зависимости от вашей целевой области, и вы хотите знать, сколько вы потеряете для них. Высокие налоги на недвижимость не всегда плохи в большом районе, который привлекает долгосрочных арендаторов, но есть и паршивые места с высокими налогами. В оценочном офисе муниципалитета будет храниться вся налоговая информация, или вы можете поговорить с домовладельцами в сообществе. Также целесообразно выяснить, возможно ли повышение налога на недвижимость в ближайшем будущем. Город, испытывающий финансовые затруднения, может повысить налоги сверх того, что арендодатель может реально брать с арендной платы.
3. Школы. Если вы имеете дело с семейными домами, подумайте о качестве местных школ. Хотя вы будете в основном обеспокоены ежемесячным денежным потоком, общая стоимость вашей арендуемой недвижимости вступает в игру, когда вы в конечном итоге продаете ее. Если поблизости нет хороших школ, это может повлиять на стоимость ваших инвестиций.
4. Преступление. Никто не хочет жить по соседству с горячей точкой для преступной деятельности. Местная полиция или публичная библиотека должны иметь точную статистику преступности по районам. Проверьте показатели за вандализм, серьезные преступления и мелкие преступления, и обратите внимание, если преступная активность движется вверх или вниз. Вы также можете спросить о частоте присутствия полиции в вашем районе.
5. Рынок труда. Места с растущими возможностями трудоустройства привлекают больше арендаторов. Чтобы узнать, как район оценивает наличие рабочих мест, обратитесь в Бюро трудовой статистики США или посетите местную библиотеку. Если вы видите объявление о том, что крупная компания переезжает в этот район, вы можете быть уверены, что работники, которые ищут место для жизни, устремятся в этот район. Это может привести к росту или снижению цен на жилье, в зависимости от типа бизнеса. Вы можете предположить, что если вы захотите, чтобы эта компания была у вас на заднем дворе, ваши арендаторы тоже.
6. Удобства. Совершите поездку по окрестностям и проверьте парки, рестораны, спортивные залы, кинотеатры, остановки общественного транспорта и все другие льготы, которые привлекают арендаторов. У мэрии может быть рекламная литература, которая даст вам представление о том, где можно найти лучшее сочетание общественных удобств и частной собственности.
7. Будущее развитие. Департамент городского планирования будет располагать информацией о новостройках, которые планируются в район. Если идет много строительства, это, вероятно, хорошая область роста. Следите за новыми событиями, которые могут повредить цены на окружающие объекты. Дополнительное новое жилье также может конкурировать с вашей собственностью.
8. Количество листингов и вакансий. Если у соседства есть необычно большое количество списков, это может или сигнализировать о сезонном цикле или соседстве в упадке. Вы должны выяснить, что это такое. В любом случае, высокий уровень вакантных площадей заставляет арендодателей снижать арендную плату для привлечения арендаторов. Низкие нормы вакансий позволяют арендодателям повышать арендные ставки.
9. Средняя Арендная плата. Доход от аренды будет вашим хлебом с маслом, поэтому вам нужно знать, какова средняя арендная плата в этом районе. Убедитесь, что на любой недвижимости, которую вы рассматриваете, будет достаточно арендной платы, чтобы покрыть ваши ипотечные платежи, налоги и другие расходы. Исследуйте область достаточно хорошо, чтобы определить, куда она направится в ближайшие пять лет. Если вы можете позволить себе этот район сейчас, но ожидается увеличение налогов, доступная недвижимость сегодня может означать банкротство позже.
10. Стихийные бедствия. Страхование - это еще один расход, который вы должны будете вычесть из своей прибыли, поэтому вам нужно знать, сколько это будет стоить вам. Если область подвержена землетрясениям или наводнениям, расходы на покрытие могут поглотить ваш доход от аренды.
Получение информации
Официальные источники великолепны, но поговорите с соседями, чтобы получить настоящий совок. Поговорите с арендаторами, а также домовладельцев. Арендаторы будут гораздо честнее относиться к негативным аспектам, потому что у них нет инвестиций в это. Посетите этот район в разное время в разные дни недели, чтобы увидеть своих будущих соседей в действии.
Выбор недвижимости
В целом, лучшая инвестиционная недвижимость для начинающих - это жилье для одной семьи или кондоминиум. Кондоминиумы требуют минимального обслуживания, потому что ассоциация кондоминиумов заботится о внешнем ремонте, оставляя вас беспокоиться только о интерьере. Кондоминиумы, как правило, получают более низкую арендную плату и ценят медленнее, чем дома на одну семью.
Дома на одну семью имеют тенденцию привлекать долгосрочных арендаторов. Семьи или пары, как правило, являются лучшими арендаторами, чем одинокие, потому что они более склонны к финансовой стабильности и регулярно платят арендную плату.
Когда у вас сузятся окрестности, ищите недвижимость, которая имеет потенциал для оценки и хорошего прогнозируемого денежного потока. Проверьте свойства, которые стоят дороже, чем вы можете себе позволить, а также те, которые находятся в пределах вашей досягаемости. Недвижимость часто продается ниже своей цены.
Следите за листинговыми ценами на другие объекты недвижимости и спрашивайте покупателей об окончательной цене продажи, чтобы понять, какова рыночная стоимость по соседству.
Для потенциального признания вы ищете недвижимость, которая с небольшими косметическими изменениями и некоторыми ремонтными работами привлечет арендаторов, которые готовы платить более высокую арендную плату. Это также повысит стоимость имущества, если вы решите продать его через несколько лет.
Конечно, ключевым шагом в обеспечении прибыльной деятельности является покупка недвижимости по разумной цене. Рекомендация по аренде недвижимости должна платить не более 12 раз от годовой арендной платы, которую вы ожидаете получить.
Настройка аренды
Так как же определить потенциальную ренту? Вы должны будете сделать обоснованное предположение. Не увлекайтесь чрезмерно оптимистичными предположениями. Установив слишком высокую арендную плату и заканчивая тем, что в течение нескольких месяцев вы теряете пустую единицу на общую прибыль в спешке.
Начните со средней арендной платы за район и работайте оттуда. Подумайте, стоит ли ваше место немного больше или чуть меньше, и почему.
Чтобы выяснить, работает ли арендный номер для вас как инвестора, выясните, сколько будет стоить это место. Вычтите ожидаемый ежемесячный ипотечный платеж, налоги на имущество, разделенные на 12 месяцев, расходы на страхование, разделенные на 12, и щедрое пособие на обслуживание и ремонт.
Не стоит недооценивать стоимость обслуживания и ремонта. Эти расходы зависят от возраста имущества и того, сколько вы планируете сделать сами. Более новое здание, вероятно, потребует меньше, чем старое. Квартира в комплексе для пожилых людей вряд ли будет подвергнута такому же повреждению, как и жилье за пределами кампуса колледжа.
Выполнение вашего собственного ремонта значительно сокращает расходы, но это также означает, что вы должны быть на связи круглосуточно и в чрезвычайных ситуациях. Другой вариант - нанять фирму по управлению имуществом. Фирма обрабатывает все от сломанных туалетов до сбора арендной платы каждый месяц. Будьте готовы заплатить около 10% от валового дохода от аренды за эту услугу.
Если все эти цифры окажутся четными или, что еще лучше, с небольшим остатком, теперь вы можете попросить своего агента по недвижимости представить предложение.
Делать покупку
Банки предъявляют более жесткие требования к выдаче кредитов на инвестиционную собственность, чем на первичные резиденции. Они предполагают, что если наступают тяжелые времена, люди менее склонны подвергать опасности свои дома, чем деловую собственность. Будьте готовы заплатить не менее 20% до 30% за первоначальный взнос плюс стоимость закрытия. Пройдите тщательный осмотр имущества специалистом и попросите адвоката проверить все перед подписанием.
Не забудьте страховку домовладельцев. Страховка Арендатора покрывает имущество арендатора, но сам дом является обязанностью арендодателя, и страховка может быть более дорогой, чем для аналогичного дома, занимаемого владельцем. Ипотека, страхование и амортизация имущества облагаются налогом до определенной суммы.
Суть
У каждого государства есть хорошие города, у каждого города есть хорошие окрестности, и у каждого района есть хорошие свойства. Требуются огромные усилия и исследования, чтобы выстроить все три.
Когда вы найдете свою идеальную арендуемую недвижимость, следите за тем, чтобы ваши ожидания были реалистичными, и убедитесь, что ваши собственные финансы достаточно здоровы, так что вы можете подождать, пока недвижимость начнет приносить деньги, а не нуждаться в них отчаянно.
