Введенный вместе с подоходным налогом в 1913 году, налоговые вычеты по ипотечным кредитам стали любимым налоговым вычетом для миллионов домовладельцев США. Здесь мы рассмотрим существующие правила, лежащие в основе этого вычета, а также новые изменения, вытекающие из налогового законодательства декабря 2017 года.
Получение отчислений: кто имеет право
В большинстве случаев все проценты по ипотечным кредитам вплоть до определенного уровня кредита могут быть вычтены из федеральных налогов США при условии, что домовладелец отвечает следующим требованиям:
- Он или она подает Форму 1040 и указывает вычеты в Приложении A. Он или она несут юридическую ответственность за ссуду - вы не можете удержать проценты, если делаете платеж по чьему-либо ссуде.
Долг по приобретению против долга по акциям: большая разница в налогах
Конечно, поскольку вычеты регулируются правительством, правила никогда не бывают такими простыми, как кажется на первый взгляд. Существует два вида долгов, которые генерируют не облагаемые налогом проценты. Первый - это долги, которые были взяты, чтобы купить, построить или улучшить свой дом. Этот тип долга известен как «долг приобретения». Второй тип - это долги, которые были взяты для других целей и известны как «долевой капитал», потому что они привлекают капитал вашей собственности. Это различие стало особенно важным с момента принятия нового налогового законодательства в декабре 2017 года (см., Как законопроект о налогах GOP влияет на вас ).
Законопроект включает значительные изменения в сумме процентов, которые заемщики могут вычесть по ипотечным кредитам и долгу в виде собственного капитала, что позволяет вычитать проценты только по кредитам на сумму 750 000 долл. США или менее. Кроме того, изменились правила для денег на кредит под залог жилья, которые не используются в качестве долга для приобретения - например, для оплаты медицинских расходов или расходов на учебу в колледже, а не для ремонта дома. Вот некоторые подробности.
- После октября 13, 1987, до 16 декабря 2017 года, Задолженность: проценты по ипотеке, взятой для покупки, строительства или улучшения вашего дома после 13 октября 1987 года, могут быть полностью вычтены, только если общая задолженность по всем ипотечным кредитам, включая любые просроченные долги, составляет 1 миллион долларов или меньше для супружеских пар и 500000 долларов или меньше для одиноких или супружеских пар, подающих отдельно. Пост-Декабрь 16, 2017, до 31 декабря 2025 года, Задолженность: Проценты по новой ипотеке, взятой для покупки, строительства или улучшения вашего дома, полностью вычитаются только в том случае, если общий долг по всем ипотечным кредитам составляет 750 000 долларов США или менее для супружеских пар и 500 000 долларов США или меньше для одиноких или семейных пар, подающих отдельно. (Также покрыты: кредиты по обязательному договору, действовавшему до 16.12.17, если покупка дома была закрыта до 01.04.18 г.). Проценты по старым кредитам - и новое рефинансирование таких старых кредитов - остаются подлежащими вычету в размере 1 миллиона долларов. Задолженность по домашним акциям после октября. 13, 1987, до 16 декабря 2017 года: проценты по вторым ипотечным кредитам (или кредитным линиям для дома), взятым по причинам, отличным от покупки, строительства или улучшения вашего дома, должны составлять 100 000 долл. США или менее для супружеских пар и 50 000 долл. США или менее для одиноких или семейных пар, подающих отдельно. Они также должны составлять меньше рыночной стоимости вашего дома за вычетом стоимости всех просроченных долгов и всех ипотечных долгов после 13 октября 1987 года. Задолженность по домашним акциям после октября. 13, 1987, до 16 декабря 2017 года: проценты по вторым ипотечным кредитам (или кредитным линиям), полученным по причинам, отличным от покупки, строительства или улучшения вашего дома, вообще не подлежат вычету. Это верно. даже если первоначальный заем был взят до 16 декабря 2017 года и продлится до 31 декабря 2025 года. Тогда теоретически правила займа вернутся к правилам пост 1987 года.
Определение «дома»
Следующее препятствие, которое вам нужно преодолеть, - убедиться, что ваша собственность является «квалифицированным домом». Чтобы соответствовать этому определению, в отеле должны быть спальные, кухонные и туалетные принадлежности. Элементы, которые соответствуют этому определению, могут включать ваше основное место жительства, второй дом, кондоминиум, дом на колесах, трейлер дома или лодку.
Если ваш дом является вторым домом, вы можете вычесть проценты только из одного второго дома. Вы должны использовать эту собственность не менее 14 дней в течение года. Если ваш второй дом сдан в аренду, вы должны использовать его более 10% времени, когда оно сдано в аренду. Если ваша арендуемая недвижимость не соответствует этим критериям, проценты не могут быть указаны в Приложении A, а должны быть указаны в Приложении E.
рефинансирование
В последние годы падение процентных ставок побудило домовладельцев рефинансировать свои ипотечные кредиты. Рефинансирование дает возможность уменьшить ежемесячные ипотечные платежи, сократить срок кредита или и то, и другое. Когда рефинансирование осуществляется без принятия дополнительного долга, все проценты по ипотечному кредиту остаются не облагаемыми налогом. Когда домовладельцы используют свои дома в качестве копилки и для рефинансирования, чтобы выкупить капитал, чтобы генерировать тратить деньги - то есть по причинам, отличным от покупки, строительства или улучшения своих домов, - долг по доле капитала в стране после 13 октября 1987 г. применить: вы можете удержать проценты только на 100 000 долларов США и т. д., в зависимости от вашего налогового статуса. (Подробнее об этом читайте, когда (и когда нет), чтобы рефинансировать вашу ипотеку .)
Доказывая это в IRS
В случае аудита, проведенного Службой внутренних доходов, вам потребуется копия формы 1098 «Отчет о процентах по ипотечному кредиту», которую каждый год должна предоставлять фирма, владеющая вашей закладной. Если вы оплачиваете ипотечный платеж физическому лицу, вам необходимо будет указать имя, номер социального страхования и адрес владельца ипотеки в дополнение к уплаченной сумме процентов. (Для дальнейшего чтения, см. Выживание аудита IRS .)
Суть
Вычет налога на проценты по ипотечному кредиту дома лелеют домовладельцы и презирают сторонники реформы подоходного налога. Сторонники единого налога выступают за прекращение этого вычета, и в течение многих лет американские законодатели по обе стороны прохода обсуждали различные схемы налоговых реформ, которые обычно предусматривали отмену налоговых вычетов по ипотечным кредитам. Это сохранилось, в уменьшенной форме, в налоговой декларации 2017 года. Что будет дальше, еще неизвестно
Чтобы узнать больше, ознакомьтесь с Пониманием структуры ипотечных платежей .
