Инвестирование в рынок выкупа - это стратегия, которая требует уровня сложности и усердия, намного превышающего то, что большинство людей осознают. Он может иметь большой потенциал, но требует реальных усилий, чтобы заработать. Как таковой, к нему следует подходить как к любым значительным инвестициям, требующим сосредоточенности; трудолюбие; и тщательное исследование местной собственности, экономических и демографических тенденций. Это также требует формирования стратегии по приобретению недвижимости и последующей ее продаже.
обзор
Покупка подержанных автомобилей на аукционе аналогична инвестициям в заложенную недвижимость. Продавцы подержанных автомобилей - это люди, которые знают все марки и модели, а также их общие недостатки и способы их изменения для создания стоимости. Они рискуют значительно меньше, чем средний человек, который посещает аукцион только для того, чтобы купить машину со скидкой.
Многие покупатели взыскания идут на аукцион у ступеней здания суда в надежде заключить сделку - несоответствие между ценой аукциона и внутренней стоимостью имущества. Но они могут не иметь никаких реальных знаний об инвестициях или стратегиях снижения рисков. Инвесторы с хорошей репутацией на рынке выкупа жилых домов знают, что использование разницы в ценах в качестве основного источника инвестиционного дохода - это путь к катастрофе.
Правильный метод получения свойства выкупа - это не подход дробовика, а выбор свойств, которые находятся в локали, предназначенной для перепланировки или улучшения. Собственность должна обладать уникальными качествами, которые выделяют ее среди окружающих или местного рынка или предоставляют некоторую возможность для создания стоимости.
Инвестиционные стратегии
Любой инвестор в недвижимость должен иметь особую стратегию, которая включает цели и способ приобретения недвижимости, ее владения и, в конечном итоге, распоряжения ею. Эта стратегия еще более важна при инвестировании на рынке выкупа. Вы должны определить, произошла ли потеря права выкупа в результате какого-то уникального обстоятельства, связанного с бывшим владельцем, или является результатом более широкой тенденции, которая может повлиять на местный рынок.
Инвесторам необходимо провести значительный объем исследований на местном рынке недвижимости. Спрос на недвижимость зависит от роста населения, числа рабочих мест, роста располагаемого дохода и демографических изменений. Это сильно повлияет на ценообразование, а также на возможность продажи недвижимости в конце инвестиционного периода.
Исследуйте предстоящее развитие инфраструктуры, такой как дороги, школы и общественные проекты. Также узнайте, как местное правительство и правительство штата поддерживают рост бизнеса и планируют решить любые конкретные проблемы, такие как движение транспорта, качество воздуха, преступность и налоги. Все эти элементы сделают область более желательной и увеличат стоимость свойств в ней.
Стратегии приобретения
Большинство инвесторов научили обдумывать публикации, в которых перечисляются активы, предназначенные для аукциона, и переписываться с владельцами относительно их намерения приобрести недвижимость до того, как она поступит на аукцион. Хотя сделки могут быть достигнуты на ступенях суда, поиск альтернативных способов обеспечения проблемных свойств значительно повысит ваши шансы на закрытие. Это также может дать возможность полностью понять и проанализировать собственность.
Например, скажем, инвестор получает доступ к недвижимости, используя свои контакты на рынке и знание жилищного кредитования, чтобы помочь домовладельцам в трудных отношениях договориться со своими кредиторами. Если проблемы с кредитом решены, инвестор не только повышает свою репутацию как у владельцев, так и у кредиторов, инвестор также может получать рекомендации и доступ к другим лицам с проблемными кредитами. И если ситуация не может быть решена, инвестор первым в очереди, чтобы приобрести собственность - потому что они завоевали доверие владельцев. Инвесторы также могут принять обоснованное решение о том, стоит ли покупать недвижимость, потому что благодаря своим усилиям они узнали о недостатках и преимуществах собственности.
Другая стратегия - покупка проблемных кредитов со скидкой у кредиторов. Банки и другие кредитные учреждения не любят приобретать права выкупа. Чтобы избежать приобретения недвижимости, находящейся в собственности (REO), эти учреждения часто продают несколько неработающих кредитов со значительной скидкой к номиналу.
Инвесторы могут быть более гибкими, чем кредиторы, в разработке неработающего кредита, иногда превращая его обратно в эффективный кредит, который обеспечит гораздо более высокую доходность благодаря более низкой основе инвестора в инвестициях.
После выдержки кредитов инвесторы могут либо держать их, либо продавать их с премией, если они уже выступали в течение некоторого времени. В случае, если они не могут быть решены, инвестор может лишить права собственности на имущество и получить право собственности без необходимости конкурировать с любыми другими сторонами. Единственным недостатком этого подхода является то, что покупка пула кредитов требует больших капитальных затрат, чем покупка отдельных объектов на аукционе. Дело в том, что существуют креативные способы снижения конкуренции при приобретении недействующего актива.
Период проведения и стратегии выхода
Инвесторы также должны быть уверены в том, что делать после приобретения актива.
Будет ли собственность «перевернута» обратно на рынок, или она будет храниться и выдерживаться в ожидании рыночных изменений перед продажей? Инвесторы, рассматривающие возможность выкупа заложенного имущества и последующего его ремаркетинга вскоре после покупки, должны найти способы улучшить недвижимость. Улучшения, которые обеспечивают максимальную отдачу, включают добавление спален и ванных комнат, реконструкцию кухонь и отделку подвалов или других неиспользуемых помещений.
Поскольку информация о сделках с недвижимостью общеизвестна, некоторые потенциальные покупатели будут опасаться платить премию за недвижимость сразу после продажи взыскания, даже если ее цена соответствует другим свойствам в этом районе. Создание стоимости за счет перепланировки помогает обосновать более высокую цену перепродажи и может снизить риск длительных маркетинговых периодов. Тем не менее, инвесторы должны опасаться не улучшать собственность настолько, чтобы ее цена была намного выше, чем соседние свойства.
Другая стратегия заключается в том, чтобы удерживать активы в качестве арендуемой недвижимости до тех пор, пока что-то не произойдет на рынке для повышения стоимости недвижимости. Еще раз, инвесторы должны быть осведомлены о рынке аренды, чтобы обеспечить достаточный объем спроса на аренду помещений. И то, что купленная собственность будет требовать достаточно арендной платы, чтобы покрыть стоимость обслуживания собственности.
Для тех, кто может справиться с дополнительными затратами времени и усилий, требуется быть арендодателем, покупка проблемных объектов недвижимости со скидкой и превращение их в арендуемое имущество может принести значительные доходы. Возможность получения привлекательного финансирования, такого как ссуды под проценты в сочетании с вычетом процентов по ипотечным кредитам из подоходных налогов, обеспечивает отличный способ создания денежного потока в ожидании подходящего времени для продажи.
Хотя жилая недвижимость не так нестабильна, как другие классы активов, она характеризуется длительными периодами низкой доходности, а затем «всплеском» стоимости, соответствующей некоторому значительному изменению спроса, что объясняет значительную часть прибыли. Опять же, это является стимулом для текущих исследований и стратегии периода удержания, которая поможет оценить сроки скачка стоимости и создать план для актива при подготовке к продаже.
Стратегия отступления
Непонимание стратегии выхода - большая ошибка, которую обычно совершают новые инвесторы. У многих сложилось ложное впечатление, что лучшее время для инвестирования в недвижимость для выкупа - это когда их в избытке. Фактически, значительное увеличение количества домов для продажи и выкупа недвижимости подчеркивает некоторую проблему, заключающуюся в том, что люди не могут платить по кредитам или не хотят оставлять свои дома. Это может быть связано с потерей рабочих мест в этом районе или с какой-либо инфраструктурной проблемой, которая делает этот район нежелательным. Эти тенденции будут иметь положительное влияние на предложение доступных домов для продажи или выкупа и негативное влияние на спрос. Это означает, что продать недвижимость будет сложнее, пока не улучшатся фундаментальные показатели рынка.
Распространенная ошибка, которую допускают инвесторы, которые полагаются исключительно на разницу в ценах для своей прибыли, заключается в том, что они не осознают негативного влияния транспортных расходов. Расходы могут включать в себя ипотечные платежи, налоги, страхование и техническое обслуживание в течение длительного периода маркетинга и продаж.
Установление крайнего срока для продажи имущества, а затем дисконтирование цены до момента продажи недвижимости - это один из способов избежать чрезмерных транспортных расходов. Гораздо лучше продавать с небольшой или нулевой прибылью, чем продолжать продавать недвижимость по цене, которая обеспечит длительный маркетинговый период и, следовательно, высокие транспортные расходы, которые могут привести к убыткам.
Суть
Инвестирование в недействующие активы недвижимости для создания богатства является жизнеспособной стратегией, но это не способ быстро разбогатеть. На каждую историю из грязи в князи еще 10 человек потеряли свой капитал, потому что не были в курсе изменений рыночных тенденций.
Те, кто преуспевает на рынке выкупа, изучили стратегии и тактику других успешных инвесторов. Они потратили время и ресурсы на установление соответствующих рыночных контактов, необходимых для создания конкурентного преимущества перед другими. Но потратить время и силы на знакомство с местным рынком недвижимости - это только одна из нескольких стратегий, которые инвесторы могут использовать, чтобы поддержать конкуренцию. Успех приходит благодаря тщательно продуманному и выполненному приобретению, а также умным стратегиям выхода.
