Стивен Шварцман не сделал это большим, делая маленькие ставки. Его карьера была определена, принимая большие шансы. В настоящее время председатель и генеральный директор The Blackstone Group, он подробно описал многие из этих больших ставок в своей недавней автобиографии « Что это берет» . С тех пор, как он стал президентом класса в средней школе Абингтона, до унизительного процесса попыток запустить Blackstone в 1985 году с Питом Петерсоном, жизнь Шварцмана определялась тем, что он становился большим на каждом шагу.
С тех пор Blackstone выросла и теперь включает в себя инвестиционные компании, специализирующиеся на частном акционерном капитале, хедж-фондах, кредитах, инфраструктуре и науках о жизни - среди прочих, - но многие из самых крупных ставок фирмы были в сфере недвижимости. Действительно, Blackstone является одним из крупнейших инвесторов в недвижимость в мире, и примерно четверть его активов в размере 545 миллиардов долларов вложена в сектор.
Блэкстоун был одним из крупнейших в истории сделок с недвижимостью, включая покупку Hilton Properties в июле 2007 года и покупку Stuyvesant Town в Нью-Йорке в 2015 году за 5, 5 миллиарда долларов.
Я говорил со Шварцманом для запуска его автобиографии о его карьере и его взглядах на инвестиционный ландшафт - особенно в сфере недвижимости.
Silver: Blackstone на протяжении многих лет делает большие ставки на недвижимость, и теперь она является одним из крупнейших владельцев и инвесторов в мире недвижимости, и сегодня это самая большая часть вашего инвестиционного портфеля. Каковы ваши основные правила для определения больших возможностей недвижимости? Что ты ищешь?
Шварцман: Недвижимость - это простой бизнес. У нас есть несколько правил.
- Мы покупаем существующие возможности, которые мы можем улучшить. Мы не занимаемся разработкой. Развитие имеет гораздо больший риск, чем покупка существующего здания. Нам нравится консерватизм покупки чего-то существующего. Во-вторых, мы покупаем только то, что можем улучшить. Мы не заинтересованы в покупке потока денежных средств. Мы хотим сделать что-то лучше. После того, как вы сделали это лучше, вы можете продать его за больше. В-третьих, мы тематический инвестор. Недвижимость имеет различные классы активов в пределах недвижимости, от офисных зданий и квартир до торговых центров и складов. Различные классы активов имеют разные основы в разных точках экономического цикла, а также потенциал для технологического сбоя. Например, мы продали все наши торговые центры и все в розницу, когда увидели, что Amazon развивает этот огромный импульс в 2010 году, и решили стать еще большим покупателем складов. За последние 5 лет склады были наиболее активным классом активов в розничной торговле. Многим ритейлерам, не только Amazon, пришлось перейти на онлайн-возможности. Вам нужны склады для хранения ваших товаров, чтобы они доставлялись покупателю. Это привело нас к целой области, где мы имеем огромную экспозицию, где арендная плата растет вдвое (или более), чем любой другой класс активов. Мы также рассматриваем недвижимость как глобальную возможность. В какой-то момент в географическом районе не так много капитала. Например, мы много покупали в Скандинавии, что оказалось очень хорошим. Последнее правило смотрит на стоимость замены. Убедиться, что вы намного ниже, когда покупаете что-то, действительно важно.
Когда мы выполнили задачу по улучшению недвижимости, мы продаем ее. У нас есть небольшая мантра под названием «Купи, исправь, продай».
Серебро: Где вы видите возможности в сфере недвижимости в течение следующего десятилетия?
Шварцман: Смотря 10 лет… в сфере недвижимости, есть тенденция людей, приезжающих в города из пригородов. Эта тенденция сделает квартиры в городах хорошим местом для проживания. Это изменит вашу географическую ориентацию. Если вы являетесь американским инвестором, вам захочется иметь тенденцию к низким налоговым ставкам и более легкой рабочей среде. Если вы посмотрите 10 лет назад, то произойдут реальные сдвиги, которые вы уже можете наблюдать в случае миграции людей с севера на юг. Люди переходят из штатов с высокими налогами в штаты с низкими налогами, такие как Флорида, Техас или Северная Каролина, где вы можете работать на берегу.
Раньше случалось так, что когда люди получали работу, они выбирали свое местоположение в зависимости от работы. Сейчас многие молодые люди ищут место и надеются найти работу. Если они пойдут в правильные места, рабочие места переместятся, чтобы найти их.
В сфере недвижимости есть города мира, основанные на знаниях. Это Сиэтл, Сан-Франциско, Остин, даже Нью-Йорк и Лондон. Вы найдете такие города в Индии, как Мумбаи, Ченнаи, Бангалор… находя отрасли, которые, как вы знаете, будут иметь взрывной рост, и следите за ними по всему миру, как вы думаете, через 10 лет они будут очень хорошими. И есть особые случаи в биотехнологиях и исследованиях, которые быстро ускоряются. Мы являемся одним из крупнейших владельцев влажных лабораторий для биофармы. Это еще одна из этих тенденций.
Серебро: покупка Blackstone недвижимости Hilton в 2007 году оказалась хорошим вызовом. Но Hilton был признанным брендом с большим присутствием. Считаете ли вы, что гостиничный бизнес все еще будет разумным местом для инвестиций в ближайшие десятилетие или два?
Шварцман: По мере увеличения благосостояния все больше людей будут путешествовать. Это должно стать катализатором для действий, связанных с туристическим бизнесом, будь то городские ворота или другие популярные места. У них должны быть хорошие результаты.
