Сингл против двойного против тройного чистого лизинга: обзор
Чистая аренда - это аренда недвижимости, при которой арендатор оплачивает один или несколько дополнительных расходов. Как правило, они включают в себя налоги на имущество, страховые взносы или расходы на техническое обслуживание и часто используются в коммерческой недвижимости. Существует три основных типа чистой аренды: однократная, двойная и тройная аренда.
Единый чистый лизинг требует от арендатора уплаты только налогов на недвижимость в дополнение к арендной плате. С двойной чистой арендой арендатор платит арендную плату плюс налоги на собственность, а также страховые взносы. Тройная чистая аренда, также известная как аренда NNN или net-net-net, требует от арендатора оплаты аренды плюс все три дополнительных расходов.
Арендная плата, как правило, ниже при чистой аренде, чем при традиционной аренде - чем больше расходов несет арендатор, тем ниже арендная плата арендодателю. Но тройная чистая аренда, как правило, является обязательной арендой, что означает, что арендатор не может отказаться, потому что затраты, особенно расходы на техническое обслуживание, могут быть выше.
Единый чистый лизинг
Аренда с единичной нетто, которая часто упоминается как чистая или N аренда, не так распространена в мире аренды. В подобной аренде арендодатель передает минимальную сумму риска арендатору, который платит налоги на имущество. Это означает, что любые другие расходы, такие как страхование, техническое обслуживание и ремонт, а также коммунальные услуги, являются обязанностью арендодателя. Арендодатель также несет ответственность за любое техническое обслуживание и / или ремонт, которые должны быть выполнены в течение срока аренды в пределах имущества.
Арендаторы по единой чистой аренде в итоге платят несколько меньшую арендную плату, чем при стандартной аренде, из-за добавленной стоимости налога на недвижимость. Но более высокая арендная плата не уменьшает ответственность арендодателя за поддержание этих расходов в актуальном состоянии. Например, арендатор может пропустить или сделать несвоевременные платежи муниципалитету, что означает, что арендодатель на крючке. Это может привести к штрафам и / или дополнительным сборам. Вот почему большинство арендодателей включают налоги на недвижимость в арендные платежи. Они предпочитают, чтобы оплата проходила через них, поэтому они знают, что налоги уплачиваются вовремя и в правильной сумме.
Двойная чистая аренда
Двойная чистая аренда особенно популярна в коммерческой недвижимости. При такой аренде арендатор платит налоги на имущество и страховые взносы в дополнение к арендной плате. Базовая арендная плата за само помещение, как правило, ниже из-за дополнительных расходов, которые должен нести арендатор. С другой стороны, все расходы на техническое обслуживание остаются за арендодателем, который оплачивает их напрямую.
В более крупных коммерческих объектах, где можно арендовать более одного помещения, таких как торговые центры и обширные офисные комплексы, арендаторы могут иметь площадь, отличную от площади их соседей. Таким образом, арендодатели обычно назначают арендаторам налоги и расходы на страхование пропорционально объему арендуемой площади.
Как и в случае единой чистой аренды, арендодатели должны передавать им дополнительные платежи, чтобы они могли платить их муниципалитету и страховой компании. Несмотря на то, что аренда арендатора включает эти платежи, имя арендодателя указано в налоговом и страховом счете, что означает, что он несет главную ответственность. Арендатор может оплатить эти расходы непосредственно перед ним, арендодатель может избежать проблем, связанных с задержкой или пропуском платежей арендаторами, что может привести к дополнительным сборам.
Двойная чистая аренда, которая также называется чистая аренда или аренда NN,
Тройная чистая аренда
Тройная чистая аренда освобождает арендодателя от наибольшего риска любой чистой аренды. Это означает, что арендатор должен оплачивать даже расходы на техническое обслуживание и ремонт конструкций в дополнение к арендной плате, налогам на имущество и страховым взносам. Поскольку эти дополнительные расходы переносятся на арендатора, арендодатель обычно взимает более низкую базовую арендную плату.
Когда расходы на техническое обслуживание превышают ожидаемые, арендаторы с тройной нетто-арендой часто пытаются отказаться от аренды или получить льготные арендные ставки. Чтобы предотвратить это, многие арендодатели предпочитают использовать обязательную чистую аренду. Это один из трех видов чистого лизинга, который не может быть расторгнут до истечения срока его действия. Кроме того, размер арендной платы не может быть изменен по любой причине, включая неожиданное и значительное увеличение вспомогательных расходов.
Арендодатели могут предпочесть использовать обязательную чистую аренду, поскольку арендаторы могут попытаться выйти из дорогой тройной аренды.
Тройная чистая аренда может увеличить операционные расходы арендатора, и они могут быть на крючке для франшиз на страховых полисах, и они могут также быть ответственны за любые убытки имуществу, которые не покрыты страховой компанией.
Большинство тройных чистых договоров аренды - это долгосрочные договоры аренды на срок более 10 лет, которые обычно включают льготы на повышение арендной платы. Они также называются net-net-net или NNN лизингом в сфере недвижимости. (Информацию по теме см. В разделе: Какие виды аренды недвижимости используют тройную сеть (NNN)?)
Ключевые вынос
- Чистая аренда включает в себя арендаторов, оплачивающих один или несколько дополнительных расходов в сфере коммерческой недвижимости. При единой чистой аренде арендатор платит более низкую базовую арендную плату в дополнение к налогам на недвижимость. Двойная чистая аренда включает в себя налоги на недвижимость и страховые взносы с базовой арендной платой. Тройная чистая аренда включает в себя налоги на недвижимость, страхование и расходы на содержание плюс базовую арендную плату. Арендаторы могут попытаться выйти из тройной чистой аренды из-за высоких затрат, связанных с ними, поэтому арендодатели, как правило, используют обязательную чистую аренду.
Особые соображения
При вводе любого типа аренды арендатор должен учитывать, что его арендные платежи, будь то дополнительные расходы или примечание, могут увеличиться. Арендодатель может повысить арендную плату из-за законного увеличения, разрешенного местными органами власти. Но арендная плата может также увеличиться из-за переоценки налога на недвижимость или увеличения страховых взносов.
Но есть альтернативы. Если предоставлен такой вариант, арендаторы могут рассмотреть возможность подписания договора аренды с полной арендной платой. Эта сумма покрывает плату за место, а также любые дополнительные расходы, которые идут с ним. Поэтому арендодатель несет ответственность за уплату налогов на имущество, страховых взносов и расходов на содержание. Он покрывает эти расходы, вкладывая их в арендную плату, которую он взимает со своего арендатора.
Например, если годовая арендная плата составляет 10 000 долл. США, и он оценивает дополнительные расходы в 3000 долл. США, эффективная арендная плата, которую он взимает с арендатора, составляет 13 000 долл. США в год. Хотя традиционная аренда встречается чаще, чем чистая, она представляет больший риск для арендодателя, который должен покрывать любые неожиданные увеличения дополнительных расходов. Вот почему некоторые арендодатели предпочитают использовать тип чистой аренды, перенося часть или весь этот риск на арендатора.
