«Деньги - это король», гласит старая пословица. Тем не менее, эта философия звучит правдоподобно при покупке дома? Вот посмотрите на некоторые плюсы и минусы.
Почему все деньги имеют смысл
1. Вы более привлекательный покупатель. Продавец, который знает, что вы не планируете обращаться за ипотекой, скорее всего, отнесется к вам более серьезно. Процесс ипотеки может занять много времени, и всегда есть вероятность, что заявителю будет отказано, сделка будет провалена, и продавцу придется начинать все сначала, отмечает Мари Адам, сертифицированный специалист по финансовому планированию в Бока-Ратон Флорида
Готовность платить наличными не только дает вам преимущество у мотивированных продавцов, стремящихся закрыть сделку; это также помогает продавцам на рынках недвижимости, где товарные запасы ограничены, и участники торгов могут конкурировать за свою собственность.
2. Вы могли бы найти лучшую сделку. Точно так же, как наличные деньги делают вас более привлекательным покупателем, он также дает вам более выгодные условия для сделок. Даже продавцы, которые никогда не слышали фразу «временная стоимость денег», интуитивно поймут, что чем раньше они получат свои деньги, тем скорее они смогут инвестировать или иным образом использовать их.
3. Вам не нужно терпеть хлопоты по обеспечению ипотеки. Начиная с пузыря на рынке недвижимости и последовавшего финансового кризиса 2007-2008 годов, ипотечные страховщики ужесточили свои стандарты для определения того, кто достоин займа. В результате они, вероятно, будут запрашивать больше документов даже у покупателей с солидными доходами и безупречной кредитной историей. Хотя это может быть благоразумным шагом со стороны индустрии кредитования, это может означать больше времени и усугубление для заявителей ипотеки.
У других покупателей нет другого выбора, кроме как платить наличными.
«У нас были покупатели, которые не могли получить новую ипотеку, потому что у них уже есть существующая ипотека на продажу другого дома», - говорит Адам. «Поскольку они не могут получить новую ипотеку, они покупают новую недвижимость за наличные. После продажи старого имущества они могут поставить ипотечный кредит на новое имущество или, возможно, решить вообще отказаться от ипотеки, чтобы сэкономить на процентах ».
4. Вы никогда не потеряете сон по ипотечным платежам. Ипотека представляет собой самый крупный отдельный счет, который большинство людей должны платить каждый месяц, а также самое большое бремя, если доход падает из-за потери работы или другого несчастья.
Несколько лет назад домовладельцы иногда праздновали свои последние платежи с горящими партиями. Сегодня, однако, средний домовладелец вряд ли останется в том же месте достаточно долго, чтобы погасить типичную 30-летнюю ипотеку или даже 15-летнюю. Кроме того, домовладельцы часто рефинансируют свои ипотечные кредиты при падении процентных ставок, что может продлить их кредитные обязательства в будущем.
Если вам важно спокойствие, досрочное погашение ипотеки или оплата наличными за ваш дом могут быть разумными. Это особенно верно, когда вы приближаетесь к пенсии. Хотя по данным Федеральной резервной системы США жилищный долг значительно превышает американский пенсионный возраст, чем 20 лет назад. Многие специалисты по финансовому планированию видят, по крайней мере, психологическую выгоду в выходе на пенсию без долгов.
«Если кто-то переходит в менее дорогой дом на пенсии, - говорит Майкл Дж. Гарри, сертифицированный специалист по финансовому планированию в Ньютауне, штат Пенсильвания, - я обычно советую им использовать капитал в своем нынешнем доме и не брать ипотечный кредит на новый дом. »
Что вы теряете
1. Вы будете связывать много денег в одном классе активов. Если наличные деньги, необходимые для покупки дома, представляют собой большую часть ваших сбережений, вы нарушите одно из священных правил личных финансов: диверсификацию. Более того, согласно многим исследованиям, с точки зрения возврата инвестиций инвестиции в жилую недвижимость исторически значительно отставали от запасов. Вот почему большинство специалистов по финансовому планированию советуют вам думать о своем доме как о месте для жизни, а не как о инвестиции.
2. Вы потеряете финансовый рычаг, предоставляемый ипотекой. Когда вы покупаете актив за заемные деньги, ваш потенциальный доход выше - при условии, что актив увеличивается в стоимости.
Например, предположим, что вы купили дом за 300 000 долларов, который с тех пор вырос в цене на 100 000 долларов и теперь стоит 400 000 долларов. Если бы вы заплатили наличными за дом, ваш доход составил бы 33% (прибыль в размере 100 000 долларов на ваши 300 000 долларов). Однако, если вы отложили 20% и заняли оставшиеся 80%, ваш доход составил бы 166% (прирост в размере 100 000 долл. США от вашего первоначального взноса в размере 60 000 долл. США). Этот упрощенный пример игнорирует платежи по закладной, налоговые вычеты и другие факторы, но это общий принцип.
Стоит отметить, что кредитное плечо работает и в другом направлении. Если стоимость вашего дома падает, вы можете потерять в процентах больше, если у вас есть ипотека, чем если бы вы заплатили наличными. Это может не иметь значения, если вы намереваетесь оставаться дома, но если вам нужно переехать, вы можете оказаться у своего кредитора больше денег, чем вы можете получить от продажи.
3. Вы пожертвуете ликвидностью. Под ликвидностью понимается то, как быстро вы сможете вывести свои деньги из инвестиций, если вам когда-либо понадобится. Большинство типов банковских счетов полностью ликвидны, что означает, что вы можете получить наличные почти мгновенно. Паевые инвестиционные и брокерские счета могут занять немного больше времени, но не намного. Дом, однако, может легко потребоваться месяцы, чтобы продать.
Вы, конечно, можете взять кредит под залог собственного дома, используя кредит под залог собственного капитала, кредитную линию под залог собственного капитала или обратную ипотеку. Однако, как отмечает Гарри, все эти варианты имеют недостатки, включая комиссионные и лимиты заимствования, поэтому их нельзя вводить случайно.
Суть
Оплата всей наличности за дом может иметь смысл для некоторых людей и на некоторых рынках недвижимости, но убедитесь, что вы учитываете и недостатки.
