Подход сравнения продаж является методом оценки недвижимости, который сравнивает собственность с другими свойствами с аналогичными характеристиками, которые были проданы в последнее время. Метод учитывает влияние, которое отдельные элементы оказывают на общее значение свойства. Другими словами, общая стоимость свойства является суммой значений всех его свойств. Агенты по недвижимости и оценщики могут использовать подход сравнения продаж при оценке недвижимости для продажи.
Понимание подхода сравнения продаж (SCA)
Подход сравнения продаж помогает профессионалам в области недвижимости и покупателям определить, является ли цена дома справедливой и сопоставимой с текущим рынком.
Этот подход используется в качестве основы для сравнительного анализа рынка, который представляет собой анализ цен на недавно проданные объекты недвижимости, которые похожи и находятся в пределах одной географической области. Другими словами, этот подход часто подразумевает рассмотрение локальных свойств, чтобы увидеть, что у них общего. Оттуда оценщики могут определить стоимость имущества на основе его характеристик. Изучая свойства в одном и том же месте, можно избежать использования менее надежных методов, таких как сравнение продаж недвижимости в более широком географическом регионе.
Применение подхода сравнения продаж
Хотя существует множество шагов, которые оценщик недвижимости может предпринять для оценки стоимости недвижимости, ниже перечислены некоторые из наиболее распространенных. Важно отметить, что подход сравнения продаж не является официальной оценкой, и если свойство является уникальным, может потребоваться формальная оценка.
Расположение и окрестности
География того, где находится недвижимость, и состояние местной топографии могут оказывать непосредственное влияние на стоимость, присваиваемую всем сопоставимым объектам недвижимости. Например, ряд домов, расположенных рядом с аэропортом, будет иметь проблемы с шумом, которые будут частью их сравнения продаж. Если бы те же самые дома были расположены в более тихой части города, оценка была бы другой.
Было бы более уместно сравнивать дома, расположенные в одном районе, чем дома в другом районе города, даже если они имеют одинаковые архитектурные решения. Некоторые факторы, которые следует учитывать при оценке окрестности, включают в себя:
- Близость к близлежащим школам, если таковые имеются. Вода, озера или пляжи. Парки или места общего пользования. Близость к автомагистралям или путепроводам. Заброшенные здания, железнодорожные пути, промышленные здания.
Другие внешние факторы могут вступать в игру с оценкой, например, уровни загрязнения на объекте и в его окрестностях.
Недавно проданные списки
Просмотрите стоимость недвижимости дома и стоимость квадратного фута. Недавно проданные списки могут помочь обеспечить отправную точку для стоимости домов в этом районе. Хотя дома продаются по разным ценам в зависимости от их характеристик и рынка на момент продажи, обзор стоимости недвижимости и недавних продаж обеспечит хорошую отправную точку или базовый показатель.
Особенности дома для продажи с похожими
Дом следует сравнивать со свойствами, которые имеют одинаковое количество спален, гаражей и ванных комнат. Сравнение должно включать дома примерно одинакового квадратного метра на участках земли примерно одинакового размера.
Возраст и состояние домов
Сравните дом с домом того же возраста, и если дом старше, нужно ли его обновлять. Общее состояние дома может существенно повлиять на оценку. Например, два дома могут быть одного дизайна с одинаковым количеством комнат, но один из домов может нуждаться в ремонте. Возможны повреждения от термитов, проблемы с сантехникой или кровлей, которые необходимо заменить или исправить. Любые требуемые улучшения будут влиять на стоимость свойства, независимо от наличия сопоставимых функций.
Рассчитать среднюю цену за квадратный фут
После того, как дома с похожими характеристиками, возрастом и географическим положением составлены, возьмите каждую из их продажных цен и разделите их на квадратные метры. Результат даст стоимость квадратного фута на основе домов в анализе сравнения продаж. Усредните стоимость квадратного метра для всех сопоставимых домов и умножьте это число на квадратные метры оцениваемого дома.
Например, давайте посмотрим на дома в одной и той же области и посчитаем их средние площади. Три дома в этом районе были проданы недавно и были перечислены следующим образом:
- 300 000 долл. США с площадью 3500 кв. Футов и ценой за квадратный метр в 85, 70 долл. США (300 000/3500) 285 000 долл. США с площадью 2800 кв. Футов и ценой за квадратный метр в размере 101, 78 долл. США, 232 000 долл. США с площадью 2500 кв. квадратный метра для трех свойств составляет $ 93, 42 или ((85, 70 + 101, 78 + 92, 80 = 280, 28 $) / 3)
Площадь оцениваемого дома составляет 2600 квадратных метров, и когда мы умножаем средние квадратные метры для сопоставимых домов, мы получаем оценочную сумму в 242 892 долл. США или (93, 42 * 2600 долл. США). Анализ должен предоставить разумную ценность для дома.
Конечно, многие другие функции могут увеличить стоимость дома. Тем не менее, анализ сравнения продаж не является точной наукой, поскольку стоимость дома несколько субъективна, то есть одна семья может найти в нем большую ценность, чем другая, и увеличить свое предложение. Как указывалось ранее, внешние факторы, такие как экономические условия, рынок труда и состояние рынка недвижимости, в значительной степени влияют на то, сколько продается дом или как долго он находится на рынке.
