Содержание
- Невозвратные авансовые платежи
- Лиз-Опцион против Лиз-Покупка
- Согласование цены покупки
- Применение арендной платы к принципалу
- Аренда домов на дому
- Покупка недвижимости
- Идеальный кандидат на сдачу в аренду
- Прежде чем подписать контракт
- Суть
Если вы похожи на большинство покупателей жилья, вам понадобится ипотека для финансирования покупки нового дома. Чтобы претендовать, вы должны иметь хороший кредитный рейтинг и наличные для первоначального взноса. Без этого традиционный путь к домовладению может оказаться невозможным.
Однако существует альтернатива: соглашение об аренде на свое собственное, в котором вы арендуете дом на определенное время, с возможностью купить его до истечения срока аренды. Соглашения об аренде на себя состоят из двух частей: стандартное соглашение об аренде и возможность покупки. Ниже приводится краткое изложение того, на что следует обратить внимание и как работает процесс аренды для собственных нужд. Это сложнее, чем аренда, и вам нужно принять дополнительные меры предосторожности, чтобы защитить свои интересы. Это поможет вам выяснить, является ли сделка хорошим выбором, если вы хотите купить дом.
Ключевые вынос
- Соглашение об аренде к себе - это сделка, при которой вы обязуетесь арендовать недвижимость на определенный период времени с возможностью ее покупки до истечения срока аренды. Соглашения об аренде с собственным включают стандартное соглашение об аренде, а также возможность приобрести недвижимость позднее. Следует понимать, что договоры об опционе аренды дают вам право купить дом по истечении срока аренды, в то время как договоры купли-продажи требуют, чтобы вы его купили. Вы платите арендную плату в течение всего срока аренды, и в В некоторых случаях процент от суммы платежа применяется к покупной цене. С некоторыми договорами аренды с выкупом вам, возможно, придется содержать имущество и платить за ремонт.
Сдача внаем домов: как работает процесс
Невозвратные авансовые платежи
В договоре аренды с выкупом вы (как покупатель) платите продавцу единовременную, обычно невозмещаемую, предоплату, называемую опционной комиссией, опционной суммой или опционной суммой. Эта плата дает вам возможность купить дом к какой-то дате в будущем. Опционная плата часто является предметом переговоров, так как нет стандартной ставки. Тем не менее, комиссия обычно составляет от 2, 5% до 7% от покупной цены.
Лиз-Опцион против Лиз-Покупка
Важно отметить, что существуют различные типы договоров аренды с собственным, некоторые из которых являются более удобными для потребителей и гибкими, чем другие. Договоры аренды опциона дают вам право, но не обязательство, купить дом по истечении срока аренды. Если вы решите не покупать недвижимость в конце срока аренды, опцион просто истекает, и вы можете уйти без каких-либо обязательств продолжать платить за аренду или покупать.
Остерегайтесь договоров купли-продажи. С их помощью вы можете быть юридически обязаны купить дом в конце срока аренды, независимо от того, можете ли вы себе это позволить или нет. Чтобы иметь возможность покупать без обязательств, это должен быть договор об опционе аренды. Поскольку юридический вопрос может быть сложным для расшифровки, всегда полезно ознакомиться с контрактом с квалифицированным юристом по недвижимости, прежде чем что-либо подписывать, чтобы вы знали свои права и точно, во что вы ввязываетесь.
Согласование цены покупки
В соглашениях об аренде на себя следует указать, когда и как определяется цена покупки дома. В некоторых случаях вы и продавец договариваетесь о цене покупки при подписании контракта, часто по более высокой цене, чем текущая рыночная стоимость. В других ситуациях цена определяется по истечении срока аренды на основании текущей рыночной стоимости имущества. Многие покупатели предпочитают «зафиксировать» покупную цену, особенно на рынках, где цены на жилье растут.
Применение арендной платы к принципалу
Вы будете платить арендную плату в течение всего срока аренды. Вопрос в том, применяется ли часть каждого платежа к окончательной цене покупки. Например, если вы ежемесячно платите 1200 долларов США за аренду в течение трех лет, и 25% от этой суммы зачисляются на покупку, вы получаете кредит в размере 10 800 долларов США (1200 долларов США = 0, 25 = 300 долларов США; 300 долларов США x 36 месяцев = 10 800 долларов США). Как правило, арендная плата немного выше, чем действующая ставка для района, чтобы компенсировать арендный кредит, который вы получаете. Но убедитесь, что вы знаете, что вы получаете за оплату этой премии.
В некоторых контрактах все или часть опционных денег, которые вы должны заплатить, могут быть применены к окончательной цене покупки при закрытии.
Аренда домов на дому
В зависимости от условий договора, вы можете нести ответственность за содержание имущества и оплату ремонта. Обычно это обязанность арендодателя, поэтому внимательно прочитайте мелкий шрифт вашего договора. Поскольку в конечном итоге продавцы несут ответственность за любые сборы, налоги и страховку, связанные с ассоциацией домовладельцев (в конце концов, это все же их дом), они обычно решают покрыть эти расходы. В любом случае, вам понадобится страховой полис арендатора, чтобы покрыть убытки в отношении личного имущества и обеспечить покрытие ответственности, если кто-то получил травму, находясь дома, или если вы случайно кого-то ранили.
Убедитесь, что требования к обслуживанию и ремонту четко указаны в договоре (попросите своего адвоката объяснить ваши обязанности). Поддержание собственности, например, скашивание газона, сгребание листьев, очистка водосточных желобов и т. Д., Очень отличается от замены поврежденной крыши или доведения электричества до кода. Независимо от того, будете ли вы отвечать за все или просто покосите газон, осмотрите дом, закажите оценку и убедитесь, что налоги на недвижимость обновлены, прежде чем что-либо подписывать.
Покупка недвижимости
Что происходит, когда контракт заканчивается, отчасти зависит от того, какой тип соглашения вы подписали. Если у вас есть договор аренды и вы хотите купить недвижимость, вам, вероятно, потребуется получить ипотечный кредит (или другое финансирование), чтобы полностью оплатить продавцу.
И наоборот, если вы решите не покупать дом или не сможете получить финансирование к концу срока аренды, срок действия опциона истекает, и вы покидаете дом, как если бы вы арендовали какую-либо другую недвижимость. Скорее всего, вы потеряете все деньги, уплаченные до этого момента, включая опционные деньги и любой заработанный арендный кредит, но вы не будете обязаны продолжать аренду или покупать дом.
Относитесь к этому процессу точно так же, как если бы вы покупали дом напрямую: проведите юридическую проверку, изучите местность, сравните цены с другими близлежащими домами, изучите договор и изучите историю продавца.
Идеальный кандидат на сдачу в аренду
Договор аренды жилья может быть отличным вариантом, если вы начинающий домовладелец, но с финансовой точки зрения не совсем готовы. Эти соглашения дают вам возможность привести свои финансы в порядок, улучшить свой кредитный рейтинг и сэкономить деньги для первоначального взноса, в то же время «запирая» дом, который вы хотели бы иметь. Если опцион дает деньги и / или процент из арендной платы идет к покупной цене, которую они часто делают, вы также получаете, чтобы построить некоторый капитал.
В то время как соглашения об аренде с собственным имуществом традиционно были ориентированы на людей, которые не могут претендовать на соответствующие кредиты, существует вторая группа кандидатов, которые в значительной степени упускаются из виду отраслью аренды с собственным правом: люди, которые не могут получить ипотечные кредиты в дорогие, несоответствующие кредитные рынки. «На дорогостоящих городских рынках недвижимости, где стандартными являются гигантские (несоответствующие) кредиты, существует большой спрос на лучшее решение для финансово жизнеспособных, кредитоспособных людей, которые еще не могут получить или не хотят получать ипотеку », - говорит Марджори Шольц, основатель и генеральный директор Verbhouse, стартапа в Сан-Франциско, который переопределяет рынок аренды для собственных нужд.
«Поскольку цены на жилье растут, а цены на все больше и больше городов выходят за рамки допустимых ссуд и вытесняются на огромные ссуды, проблема переходит от потребителей к индустрии домашних финансов», - говорит Шольц. Благодаря строгим правилам автоматического андеррайтинга и требованиям к выплате от 20% до 40% даже финансово способные люди могут иметь проблемы с получением финансирования на этих рынках.
«Что-то необычное - например, в доходах - переводит хороших работников в статус« посторонних », потому что страховщики не могут аккуратно уместить их в коробку», - говорит Шольц. Сюда входят люди, которые имеют нетрадиционные доходы, являются работающими не по найму или работающими по контракту, или имеют неустановленный кредит США (например, иностранные граждане) - и те, кому просто не хватает огромных от 20% до 40% банковских взносов, необходимых банкам для несоответствующих кредитов.
Рынки с высокими затратами не являются очевидным местом, где вы найдете недвижимость, сдаваемую в аренду, что делает Verbhouse необычным. Но все потенциальные покупатели жилья, сдаваемого в аренду собственному владельцу, извлекут выгоду из попыток вписать свои ориентированные на потребителя функции в договоры аренды с собственностью: плата за опцион и часть каждого арендного платежа выкупают цену покупки доллар-за-доллар, арендная плата и цена покупки фиксируются на срок до пяти лет, и участники могут создавать акции и получать оценку рынка, даже если они решат не покупать. Согласно Scholtz, участники могут «обналичить» по справедливой рыночной стоимости: Verbhouse продает дом, а участник сохраняет рыночную оценку плюс любой капитал, который они накопили посредством платежей за выкуп ренты.
Прежде чем подписать контракт
Даже если вы будете сдавать в аренду перед покупкой, хорошей идеей будет проявить такую же должную осмотрительность, как если бы вы покупали дом напрямую. Если вы рассматриваете возможность сдачи в аренду недвижимости, обязательно:
- Выберите правильные условия. Введите соглашение об аренде, а не соглашение о покупке. Получить помощь. Наймите квалифицированного юриста по недвижимости, чтобы объяснить контракт и помочь вам понять ваши права и обязанности. Вы можете договориться о некоторых моментах до подписания или отказаться от сделки, если она недостаточно выгодна для вас. Исследуйте договор. Убедитесь, что вы понимаете: крайние сроки (когда наступает срок) опционная плата и арендная плата, а также размер каждой из них относится к цене покупки, как определяется цена покупки, как использовать ваш вариант покупки (например, продавец может потребовать от вас предоставить предварительное уведомление в письменной форме о вашем намерении купить), разрешены ли домашние животные, которые несут ответственность за содержание, членские взносы домовладельцев, налоги на имущество и тому подобное. Исследуй дом. Закажите независимую оценку, проведите осмотр имущества, удостоверьтесь, что налоги на недвижимость актуальны, и убедитесь, что на имущество нет залоговых прав. Исследуйте продавца. Проверьте отчет о кредитоспособности продавца, чтобы найти признаки финансовых проблем, и получите отчет о праве собственности, чтобы узнать, как долго продавец владеет недвижимостью - чем дольше он владеет и чем больше акций, тем лучше. Двойная проверка. При каких условиях вы потеряете возможность купить недвижимость? По некоторым контрактам вы теряете это право, если вы опоздали только на один арендный платеж или если вы не уведомили продавца в письменной форме о своем намерении купить.
Суть
Соглашение об аренде собственного имущества позволяет потенциальным покупателям жилья сразу же переехать в дом, в течение нескольких лет работая над улучшением своих кредитных баллов и / или накоплением первоначального взноса, прежде чем пытаться получить ипотечный кредит. Конечно, должны быть соблюдены определенные условия в соответствии с договором аренды. Даже если агент по недвижимости помогает с этим процессом, важно проконсультироваться с квалифицированным адвокатом по недвижимости, который может прояснить договор и ваши права, прежде чем что-либо подписывать.
