Вы можете подумать о рефинансировании вашего собственного долевого кредита по нескольким причинам. Возможно, вы захотите уменьшить свой ежемесячный платеж, получив более низкую процентную ставку или продлив срок кредита. Возможно, вы захотите сократить срок кредита, чтобы в долгосрочной перспективе вы меньше платили проценты и раньше не имели долгов. Вы могли бы даже хотеть взять больше наличных из своего дома. Независимо от вашей причины, вот ваши варианты и шаги, которые необходимо предпринять в каждом конкретном случае.
Вариант 1: сделайте рефинансирование при выводе средств
Рефинансирование вашего дома с помощью обналичивания может быть хорошим способом рефинансирования ссуды на акции, если вы также хотите рефинансировать свою первую ипотеку. Когда ваш новый кредит закроется, часть поступлений будет направлена на погашение вашей первой ипотеки, а часть на выплату займа - на ваш старый домашний кредит. Если у вас достаточно средств, вы даже можете положить дополнительные деньги.
Почему этот выбор может быть правильным
Задавайте себе следующие вопросы при рассмотрении вопроса о том, имеет ли смысл рефинансировать вашу первую ипотеку: есть ли у вас кредит с плавающей ставкой, который вы хотите превратить в кредит с фиксированной ставкой до повышения процентных ставок? У вас есть кредит с фиксированной ставкой с более высокой процентной ставкой, чем вы могли бы получить сегодня? Есть ли у вас кредит Федеральной жилищной администрации (FHA), который был единственным, на что вы могли претендовать в то время, но теперь ваши обстоятельства улучшились, и вы хотели бы получить менее дорогой обычный кредит без ипотечного страхования?
Так же, как есть много причин, по которым вы можете захотеть рефинансировать ипотечный кредит, есть много причин, по которым вы можете захотеть рефинансировать свою первую ипотеку. Сохранение денег или получение неустойчивого кредита в одном, которым вы можете лучше управлять, должны быть вашими основными соображениями.
Определение права
Чтобы получить право на рефинансирование, вы должны владеть домом не менее шести месяцев. У вас должно быть достаточно собственного капитала, чтобы погасить основной остаток по первой ипотеке, погасить задолженность по кредиту собственного капитала и при этом иметь в своем доме 20% акций.
Кредиторы обычно продают ипотечные кредиты, которые они предлагают, Fannie Mae или Freddie Mac. Для этого они должны следовать правилам кредитования Фанни или Фредди. Fannie не будет покупать ссуды на рефинансирование с выплатой наличных по основному месту жительства (то есть, вашему дому) с отношением ссуды к стоимости (LTV) выше 80%. Если у вас кредит с высоким балансом (лимиты зависят от страны), коэффициент LTV не может быть выше 60%. Если вы выставили свой дом на продажу в последние шесть месяцев, максимально допустимое соотношение кредита к стоимости составляет 70%.
Вам также понадобится минимальный кредитный балл от 640 до 680, в зависимости от вашего отношения кредита к стоимости. Поймите, что кредиторы могут иметь свои собственные, более строгие стандарты и требовать более высокий кредитный рейтинг.
Требования к стоимости кредита: один пример
Вот пример того, как требования ссуды к стоимости работают на типичном рефинансировании с обналичиванием, которое требует 80% LTV. Если ваш дом стоит 300 000 долларов США, вам необходимо иметь 60 000 долларов США в капитале после выполнения операции возврата денег. Это означает, что ваша первая ипотека плюс ваш собственный кредит не могут составлять более $ 240 000. Хорошо понимать, как работает расчет, но вы можете воспользоваться онлайн-калькулятором рефинансирования для быстрого вывода денег из вашей ситуации. Чтобы выяснить, сколько у вас акций, ваш кредитор закажет оценку, которая обойдется вам в несколько сотен долларов.
Закрытие расходов
Недостатком выбора варианта рефинансирования является то, что затраты на закрытие, связанные с первой ипотекой, обычно намного выше, чем те, которые связаны с займом собственного капитала. Если вы рефинансируете, чтобы сэкономить деньги, вам нужно рассчитать период безубыточности и посмотреть, на сколько месяцев вам потребуется новый кредит, прежде чем вы выйдете вперед после закрытия расходов. Чем короче период безубыточности, тем лучше.
Ваш кредитор может позволить вам профинансировать ваши расходы на закрытие, что в краткосрочной перспективе облегчает ограничение этих дополнительных расходов. Но если ваша цель - тратить меньше в долгосрочной перспективе, заплатите им авансом. В противном случае вы будете платить по ним проценты до тех пор, пока ваш кредит не будет погашен.
Другая возможность, если вы рефинансируете относительно небольшой ипотечный баланс, - это найти кредитора, который предлагает специальный продукт. Банк США, например, предлагает интеллектуальное рефинансирование для остатков менее 150 000 долларов США без затрат на закрытие.
Вариант 2: рефинансирование в новый кредит на домашний капитал
Если вы довольны своей первой ипотекой, вам стоит задуматься о рефинансировании с помощью нового ипотечного кредита.
Почему этот выбор может быть правильным
Возможно, вы захотите получить новый кредит в той же сумме, что и вы по текущему кредиту, чтобы сэкономить деньги с более низкой процентной ставкой и / или более коротким сроком. Возможно, вас заинтересует новый кредит на большую сумму, если вы хотите взять кредит для покрытия новых расходов. Или, возможно, вы захотите получить новый кредит на более длительный срок, чтобы сделать ежемесячные платежи более доступными, имея в виду, что в конечном итоге вы будете платить больше процентов. Но это лучший вариант, чем дефолт по существующему кредиту, если у вас возникли проблемы с оплатой.
Определение права
Опять же, вы должны будете соответствовать минимальным требованиям к ссуде и стоимости, чтобы соответствовать требованиям, но эти требования ниже для ссуд с собственным капиталом, чем для рефинансирования с обналичиванием. Требования варьируются в зависимости от кредитора, но, например, если вы принадлежите к кредитному союзу, вы можете занять до 90% или даже 100% стоимости вашего дома, особенно если у вас отличные условия кредитования и условия кредитования благоприятны.
Вам понадобится кредитный балл по крайней мере 620 для займа собственного капитала, хотя ваша процентная ставка будет довольно высокой с таким низким баллом. Лучшие тарифы идут заемщикам с баллами 740 и выше. Кредиторы часто платят большую часть или все расходы по закрытию займа на акционерный капитал, если вы не закроете кредит досрочно, в течение первых 24–36 месяцев, и в этом случае вам придется возместить кредитору от нескольких сотен до нескольких тысяч долларов за расходы по закрытию в зависимости от вашего местоположения и размера кредита.
Сравнение ипотечного кредита с рефинансированием с выплатой
Вам нужно будет получить котировки от нескольких кредиторов, чтобы увидеть, как процентная ставка по новому кредиту для собственного капитала сравнивается с рефинансированием, если вы заинтересованы в обоих вариантах. В целом, ипотечные ссуды и рефинансирование имеют более высокие процентные ставки, чем просто рефинансирование первой ипотеки. Рефинансирование обналичивания иногда имеет более высокую процентную ставку, чем ипотечный кредит. В любом случае, ставка будет зависеть от вашего отношения кредита к стоимости и вашей кредитоспособности.
С помощью рефинансирования с обналичиванием или нового займа на акционерный капитал вы должны будете соответствовать всем обычным квалификационным стандартам по ипотечным кредитам, таким как наличие достаточного дохода и достаточно низкого долга для осуществления предлагаемых ежемесячных выплат, стабильной истории занятости и хороший кредитный рейтинг. Вам также нужно будет предоставить документацию для получения финансовой квалификации.
Соберите две последние банковские выписки, квитанции об оплате, W-2 и налоговые декларации; страница домовладельцев-страховых деклараций; требуемая кредитором страница деклараций о страховании от наводнения, если применимо; и ваши последние отчеты по ипотечным кредитам и ипотечным кредитам. Будьте готовы предоставить другие документы по требованию страховщика кредита, особенно если вы работаете на себя.
Суть
В конечном счете, именно кредитор должен определить, имеете ли вы право на рефинансирование с обналичиванием или новый заем для собственного капитала. Вы можете претендовать на кредиторов, а не на других, поскольку стандарты кредитования несколько различаются. Делайте покупки с банками, ипотечными брокерами, онлайн-кредиторами и кредитными союзами, чтобы найти лучшее предложение. И если вы собираетесь рефинансировать, убедитесь, что вы используете доходы с умом.
