Если вы выходите на пенсию и вам не хватает средств, подумайте об инвестировании в недвижимость.
Правда, это не тот актив, который первым приходит на ум. Но доход от собственности «может стать важным мостом к выходу на пенсию для тех, у кого недостаточно средств для выхода на пенсию в традиционном смысле», - говорит Дж. Камарда, инвестор в недвижимость и ИТ-директор из Джексонвилля, штат Флорида, из Camarda Wealth Advisors.
Поскольку недвижимость - такой неэффективный рынок, можно найти отличные сделки с очень высокой отдачей от инвестиций, говорит Камарда. И если вы можете управлять собственностью самостоятельно, вы можете получить больший доход. По его словам, если вы приобретете подходящую недвижимость по правильной цене и в надлежащие сроки, арендная недвижимость может принести значительно больший доход, чем традиционные пассивные инвестиции.
Ключевые вынос
- Аренда недвижимости может быть хорошим источником пенсионного дохода. Относительная неэффективность рынка недвижимости может привести к выгодным сделкам, которые обеспечивают высокую доходность. Если вам нужно брать кредиты, чтобы купить арендуемую недвижимость, сделайте это до выхода на пенсию. важнее, чем поиск самой дешевой недвижимости. Вы должны зарабатывать около 8% в год на ваших инвестициях после затрат.
Сколько денег тебе надо?
Руководства по ипотечному кредитованию, как правило, требуют, чтобы соискатели были наняты и имели стаж работы не менее двух лет в той же профессии. Кредиторы также требуют значительного авансового платежа, обычно 30% и более, если покупатель не будет владеть недвижимостью, говорит Джон Уолтерс из LeWalt Consulting Group в Санкт-Петербурге, штат Флорида.
Помните текущие расходы
После того, как вы выяснили, как вы собираетесь покупать недвижимость, вам нужно подумать о том, как вы собираетесь покрывать текущие расходы. Владение жилой доходной собственностью похоже на владение основной резиденцией в том смысле, что помимо ипотеки существуют переменные расходы, говорит Роб Албертсон, агент по жилой недвижимости Austin Fine Properties / PLR в Остине, штат Техас. Существуют расходы на техническое обслуживание мелких предметов (например, негерметичных кранов) и основных предметов (например, новой крыши).
Не забывайте о расходах, связанных с маркетингом и потерей дохода в периоды вакансий и смены арендаторов. Альбертсон говорит, что в ваших расчетах следует учитывать коэффициент занятости не выше 92%, даже на рынке горячей аренды. Будьте консервативны в своих оценках расходов и доходов.
Налоговые льготы и обязательства
Есть также налоговые льготы и обязательства, чтобы рассмотреть. «Одним из главных преимуществ, связанных с арендованным имуществом, является возможность требовать амортизационного отчисления в вашей федеральной налоговой декларации, - говорит Уолтерс.
Амортизация снижает стоимость вашей собственности каждый год до приблизительного износа; это также снижает ваш налоговый счет каждый год, когда вы требуете его. Тем не менее, это также снижает ваши базовые затраты, что означает, что вы можете платить больше налогов, если вы продаете недвижимость с прибылью.
Прежде всего, обсудите финансовую осуществимость ваших планов с CPA, юристом по недвижимости и страховым агентом, чтобы узнать, сколько все будет стоить, говорит Лейс.
Выберите место
Покупка по дешевке не поможет вам получить отдачу от ваших инвестиций, если вы не можете найти арендаторов, которые хотят сдать в аренду недвижимость, отмечает Дженни Усаж, управляющий брокер и владелец Usaj Realty в Денвере, штат Колорадо.
«В то время как в лучших районах цена будет выше, время маркетинга недвижимости будет уменьшаться, а также время, которое она может занимать», - говорит она. Если вы не уверены, где можно найти аренду, начните с центра или недалеко от кампуса колледжа. Аренда жилья часто следует за возможностями трудоустройства ".
Также важно осмотреть окрестности и приобрести недвижимость, которая отражает текущую демографическую ситуацию в регионе, говорит Усаж. «В этом районе проживают одинокие взрослые или семьи? Будет ли жилье с одной или тремя спальнями более привлекательным для арендаторов поблизости? Опять же, будьте осторожны, чтобы не запрыгнуть на лучшую сделку на рынке. Убедитесь, что недвижимость подаст апелляцию. к образу жизни района."
Что вы будете зарабатывать?
«Вы хотите заработать не менее 8% от капитала, вложенного в аренду, за вычетом всех расходов», - говорит Джон Грейвс, управляющий директор независимой RIA, редактор «Пенсионного журнала» и автор «Решения 7%: Ты МОЖЕШЬ позволить себе комфортный выход на пенсию ". Расходы включают в себя ипотеку, налоги, страховку, техническое обслуживание, 10% за управление имуществом и 10% надбавки за вакансию.
Потенциальные проблемы
Владельцы инвестиционной собственности могут столкнуться с рядом проблем, в том числе с арендаторами, которые не платят, чрезмерными затратами на техническое обслуживание и трудностями в поиске арендаторов, говорит Камерон Новак, брокер по недвижимости и владелец Центра поиска жилья в Короне, Калифорния.
По его словам, также важно работать с авторитетным агентом по недвижимости со ссылками, чтобы найти вашу инвестиционную недвижимость. По словам Джона Брауна, юриста Thomas Law Group в Миннеаполисе и опытного инвестора в недвижимость, во многих муниципалитетах действуют строгие правила инспекций и сборы с арендодателей, которые хотят превратить занимаемые владельцами объекты в аренду.
Потенциальные инвесторы должны изучить эти вопросы, прежде чем совершить покупку. Им также следует помнить, что льготы на усадьбы не распространяются на инвестиционную недвижимость, что может означать более высокие налоги на недвижимость.
Аренда недвижимости не является полностью пассивной инвестицией. «Владение жилой недвижимостью не является делом без помощи рук, - говорит Альбертсон. «Если вы не хотите управлять имуществом или не можете, так как вы живете за городом, вы будете ожидать, что 8–10% вашей валовой арендной платы будут направлены управляющей компании для оплаты сбора и ремонта арендной платы. Запросы."
Кроме того, потенциальные арендодатели должны оценить свой собственный характер перед тем, как перейти к владению недвижимостью, поскольку работа предполагает взаимодействие с различными личностями.
Наконец, выбор правильного арендатора является ключевым. Тщательный скрининг имеет решающее значение, говорит Альбертсон. «Это человек, которому вы доверяете свой пенсионный актив, так что вам лучше быть уверенным, что вы не настроены на беду или многочисленные головные боли».
