На сегодняшнем рынке впервые покупатели жилья, особенно миллениалы, могут оказаться запутанными в сложной сети студенческих долгов, растущих цен на жилье и жестких требований по ипотечным кредитам. В результате, в последние несколько лет, по данным Национальной ассоциации риэлторов®, помощь родителей в приобретении жилья возрастает.
Наличие средств, чтобы помочь взрослым детям купить дом или квартиру, является благословением и роскошью. Но прежде чем подписать пунктирную линию, подумайте, стоит ли и как это сделать лучше всего.
Составьте договор с ожиданиями и условиями, и пусть юрист или другой специалист по недвижимости рассмотрит его на предмет любых деталей, которые могут быть неоднозначными или упущены.
Общие способы помочь своим детям
Есть много способов помочь ребенку купить домициль, кроме простой покупки дома на ваше имя и сдачи в аренду или передачи его вашему ребенку. Недвижимость - это инвестиционная возможность, и от побережья до побережья вы можете найти миллениалов, живущих в квартирах, которые по закону являются документами их родителей. Но есть и другие распространенные сценарии, помогающие вашим детям приобрести дом, в том числе:
- Обеспечение первоначального взноса за дом ребенка. Совместное владение домом с вашим ребенком (деление собственного капитала на любой процент, который вы выберете; когда дом продан, вы получите свои деньги обратно). Покупка недвижимости, состоящей из нескольких единиц (или места достаточно большой для соседей по комнате) и аренду другого (ых) блока (ов), чтобы компенсировать стоимость. Финансирование покупки дома вашего ребенка и оформление его, сделав его как любую другую ипотеку (ипотечный обслуживающий персонал может помочь, правильно структурируя кредит и условия его оплаты, и даже создание ежемесячных отчетов и налоговых форм).
Сколько наличных денег я могу подарить, не получив налогового налога?
По налоговым причинам родители часто предпочитают дарить потомство с деньгами, в которых они нуждаются, а не оплачивать расходы напрямую. Например, налоговая скидка на подарки в 2019 году составляет 15 000 долларов США на каждого получателя, на одного человека в год.
В настоящее время вы и ваш супруг (а) можете отдать до 60 000 долл. США (15 000 долл. США x 2 даримым родителям x 2 получателям), например, вашему ребенку и его / ее супругу - достаточно для приличного первоначального взноса во многих американских городах.
Ключевые вынос
- Есть много способов помочь вашему ребенку купить его первый дом, но перед тем как сделать это, рассмотрите все факты и возможные подводные камни. Предложите накопить запас денежных средств на сберегательном счете на имя вашего ребенка. Здоровый банковский счет привлекает ипотечных кредиторов. Эксперты предупреждают о том, что вам не придется совершать набеги на ваши пенсионные фонды или влезать в долги, чтобы оплатить дом вашего ребенка. Подумайте о том, чтобы сделать своего ребенка авторизованным пользователем вашей кредитной карты (при условии, что у вас хороший или отличный кредит), чтобы поддержать его кредит.
Вы можете подписаться на первый подарок с другим подарком в размере 60 000 долларов США (15 000 долларов США x 2 дарителя родителей x 2 получателя) 1 января 2020 года (при условии, что IRS не меняет сумму). Общая сумма в 120 000 долларов не будет учитываться как доход или облагается федеральным подоходным налогом в налоговой декларации вашего ребенка.
Имейте в виду, что «если родители дарят деньги в качестве подарка… деньги должны быть получены и отслежены вместе с подарочным письмом», - говорит Линда Робинсон, риэлтор и кредитный специалист Cabrillo Mortgage в Сан-Диего. По словам Робинсона, чтобы защитить сделку, используйте ипотечного специалиста, который имеет опыт работы с этим.
Прежде чем подписать ипотеку или ссуду: нужно учесть
Некоторые кредиторы требуют, чтобы все стороны по названию были в договоре об ипотеке. Это означает, что даже если ребенок намерен обрабатывать ежемесячные ипотечные платежи, родители также несут финансовую ответственность за задолженность.
Если родители не находятся в залоге, они не могут воспользоваться льготами по процентным ставкам по ипотечным кредитам. Даже беспроцентный заем от родителей ребенку может повлечь за собой налоговые обязательства для родителей. IRS предполагает, что вы зарабатываете проценты, даже если вы этого не делаете, и это налогооблагаемый доход. Родительские ссуды увеличивают долговое бремя ребенка и могут снизить вероятность того, что ребенок получит право на дополнительное финансирование самостоятельно. Положительным моментом является то, что надлежащим образом оформленный кредит позволяет ребенку максимизировать отчисления в налоговое время.
Даже если родители вносят первоначальный взнос, ребенку все равно придется претендовать на ипотеку, что включает наличие наличных резервов под рукой, стабильную работу и стабильный доход. Тем не менее, ипотечные кредиторы, как правило, позволяют полностью или частично вносить первоначальный взнос в основной дом за счет подарочных средств при условии соблюдения других требований. Например, ипотека Freddie Mac's Home возможное преимущество позволяет получить весь 3% первоначальный взнос за подарки или другие средства.
Потенциальная экономия налогов для родителей
Родитель, который покупает дом и позволяет ребенку жить там, может иметь возможность сделать значительные налоговые вычеты. Налоги на недвижимость, проценты по ипотечным кредитам, ремонт, техническое обслуживание и структурные улучшения, как правило, вычитаются на второй дом. Однако, хотя домовладелец может вычитать до 25 000 долларов США убытков каждый год, родители сталкиваются с другими правилами при сдаче в аренду членам семьи. Если ребенок не платит арендную плату, это считается личным использованием имущества, и связанные с арендой вычеты не допускаются.
Однако, если у ребенка есть соседи по комнате, которые платят арендную плату, родитель может быть в состоянии сделать вычеты, связанные с арендой, в то же время позволяя ребенку проживать в нем бесплатно.
Обратите внимание, что вычет процентов по ипотечному кредиту может принимать только лицо, которое оплачивает ипотечный кредит и владеет (или частично владеет) домом. Если родитель имеет право собственности, но ребенок каждый месяц выплачивает ипотеку, никто не может взять процентный вычет. Если ребенок владеет какой-либо процентной долей дома, он или она может вычесть эту долю процентов.
Создание акционерного капитала и долгосрочных инвестиций
Ипотечные платежи могут иметь больший финансовый смысл, чем предоставление детям ежемесячного жилищного пособия или ежемесячная арендная плата. Погашение ипотеки создает справедливость в доме, и дома превращаются в активы - обычно оценивая активы, если поддерживаются должным образом. Просто помните, что жилую недвижимость лучше всего рассматривать как долгосрочную инвестицию. Как правило, большинство покупателей должны держать дом в течение трех-пяти лет, чтобы просто достичь безубыточности.
Если родители решат предоставить ребенку ссуду под низкий процент, став его ипотечным кредитором, они получат небольшой доход от ежемесячных платежей. Даже низкопроцентный кредит может побить возврат некоторых консервативных инвестиций.
Высокие затраты на вторые дома и совместное использование ипотеки
Дома, купленные родителями в качестве вторых домов или в качестве инвестиций, часто требуют более крупных первоначальных взносов, поскольку они не могут претендовать на щедрые ипотечные кредиты, предназначенные для новичков, такие как кредиты, предоставленные Федеральным управлением жилищного строительства (FHA). «Разница между первичной ипотекой и ипотечной инвестицией очень значительна», - отмечает Робинсон. «Вы должны отложить не менее 20% до 30% на инвестиционную собственность, и ставки тоже немного выше. Если дети вообще кредитоспособны, родители могут быть лучше, если они являются совладельцами и дарителями, чем те, кто по кредиту."
Если родитель подает заявку на ипотечный кредит, а ребенок отстает по платежам, кредитный рейтинг родителя ухудшается так же, как и у ребенка. Кроме того, как поручитель (и, следовательно, созаемщик), родитель несет ответственность за долг. Родитель, который платит за или дает деньги женатому ребенку, который затем разводится, может запутаться в грязном разделении активов и может потерять часть или все инвестиции для бывшего супруга.
Навигация по эмоциональной стоимости
Финансовая запутанность в семьях может вызвать стресс и конфликт. Братья и сестры вне биржи могут испытывать ревность или обиду. Дарители могут оказаться разочарованы тем, что они считают неправильным использованием дара, но бессильны что-либо сделать с использованием дара.
Получатели подарков могут чувствовать разочарование от привязанности к подарку в форме ожиданий и правил. Некоторые родители не будут применять последствия, если ребенок не сможет выполнить свою сделку. Финансовые договоренности между членами семьи часто могут привести к беспорядочным недоразумениям и их будет сложно обеспечить.
Суть
Преимущества покупки дома для ребенка - или предоставления финансовой помощи для его приобретения - много. Это может дать ребенку налоговые льготы на домовладение и помочь ему или ей построить хорошую кредитную историю.
Покупка также может быть выгодной, если родительские активы достаточно велики, чтобы вызвать налоги на недвижимость или налоги на наследство; уменьшение имущества в настоящее время может уменьшить налоговое бремя в будущем. Кроме того, собственность - это инвестиция, которая может в конечном итоге помочь родителю безубыточно или получить прибыль, а расходы по ней будут не облагаемыми налогом.
Родители никогда не должны покупать ребенку дом, если это означает, что они могут поставить под угрозу его способность оплачивать свои счета, оплачивать ипотечные платежи или поддерживать свой уровень жизни на пенсии. Как правило, плохая идея заимствовать средства из пенсионных фондов или основного места жительства или полностью уничтожать счета. А эмоциональные последствия измерить сложнее, чем финансовые.
Независимо от того, как вы решите подойти к нему - подарок, кредит, совместное владение - изложите это в письменной форме, то есть юридический договор. Это может быть акт любви, но это должно рассматриваться как деловая договоренность между вами и вашим потомством. Ведь ты знаешь, где они живут.
