Что такое коэффициент операционных расходов (OER)?
В сфере недвижимости коэффициент операционных расходов (OER) является мерой стоимости эксплуатации объекта недвижимости по сравнению с доходом, приносимым объектом. Он рассчитывается путем деления операционных расходов объекта (за вычетом амортизации) на его валовой операционный доход и используется для сравнения расходов аналогичных объектов. Инвестор должен искать красные флаги, такие как более высокие расходы на техническое обслуживание, операционные доходы или коммунальные услуги, которые могут помешать ему приобрести определенную недвижимость.
Диапазон соотношения эксплуатационных расходов является наиболее идеальным между уровнями 60% -80%, где, чем он ниже, тем лучше.
Ключевые вынос
- Коэффициент операционных расходов является мерой того, насколько доходной частью дохода является недвижимость для инвестора. Он рассчитывается путем деления всех операционных расходов за вычетом амортизации на операционный доход. Требуется более низкая OER, поскольку это означает, что расходы минимизируются относительно выручки,
Формула для OER это:
OER = валовой доходВсего операционные расходы - амортизация
Как рассчитать OER
Коэффициент операционных расходов
Чтобы рассчитать OER для объекта, вам необходимо знать операционные расходы. Они включают в себя все виды сборов и расходов, понесенных как обычные расходы на ведение бизнеса. Вам также нужно будет рассчитать амортизационные расходы, которые будут зависеть от используемого метода учета.
О чем говорит коэффициент операционных расходов?
Расчет OER в течение ряда лет может помочь инвестору заметить тенденции собственности в операционных расходах. Если стоимость недвижимости увеличивается ежегодно с большей скоростью, чем доход, OER также увеличивается ежегодно. Поэтому инвестор может потерять больше денег, чем дольше он владеет собственностью.
При владении многоквартирным домом инвестору следует указывать вакансии, используя эффективный доход от аренды или потенциальный доход от аренды за вычетом вакансий и убытков по кредитам, а не потенциальный доход от аренды. Поскольку управление вакансиями включено в эффективное управление имуществом, включение вакансий в OER дает более точную картину операционных расходов и показывает, где могут быть сделаны улучшения. Например, плохо управляемая недвижимость, скорее всего, будет иметь более высокие показатели вакансий, что будет отражено в OER.
Сборы за управление имуществом, коммунальные услуги, вывоз мусора, техническое обслуживание, страхование, ремонт, налоги на имущество и другие расходы включены в показатели операционных расходов. Дополнительные операционные расходы, которые инвесторы должны включить в OER, включают сборы за управление имуществом, благоустройство территории, оплату услуг адвоката, страхование арендодателя и базовое страхование имущества. Эти расходы помогают управлять недвижимостью на ежедневной основе. По этой причине платежи по кредитам, капитальные улучшения и личное имущество исключаются из операционных расходов.
Более низкая OER обычно означает, что управление объектом осуществляется эффективно и является более прибыльным для инвесторов, и что меньшая часть дохода объекта покрывает расходы на эксплуатацию и обслуживание. Если бизнес является масштабируемым, владелец может увеличить арендную плату за каждую единицу без значительного увеличения операционных расходов. Кроме того, OER может показать, где могут возникнуть потенциальные проблемы, например, существенно увеличить счета за коммунальные услуги, чтобы инвесторы могли быстрее решать проблемы и защищать свои уровни прибыли.
Пример использования OER
Возьмем гипотетический пример, когда инвестор А владеет многоквартирным многоквартирным домом и приносит в аренду 65 000 долларов в месяц. Инвестор также платит 50 000 долларов за текущие расходы, включая ежемесячные ипотечные платежи, налоги, коммунальные услуги и так далее. Также ожидается, что недвижимость в этом году обесценится на 85 000 долларов.
Следовательно, годовой OER может быть рассчитан как:
(65000 × 12) = 66%
Это означает, что операционные расходы потребляют приблизительно две трети доходов, полученных от этого имущества.
Разница между OER и предельной скоростью
Ставка капитализации (или предельная ставка) используется в мире коммерческой недвижимости, чтобы указать норму прибыли, которая, как ожидается, будет сформирована для инвестиционной недвижимости. Часто называемый «предельным показателем», этот показатель рассчитывается на основе чистого дохода, который ожидается от объекта. Он используется для оценки потенциальной доходности инвестора на рынке недвижимости.
Предельная ставка просто представляет доходность объекта в течение одного года, при условии, что объект приобретается за наличные, а не в кредит. Определяется по формуле:
Предельная ставка = чистый операционный доход ÷ текущая рыночная стоимость
Несмотря на то, что OER аналогичен с точки зрения измерения доходности инвестиционной недвижимости, он отличается тем, что OER использует валовой доход, а не чистый доход, и помещает его в знаменатель. OER также не учитывает рыночную стоимость недвижимости.
Ограничения OER
Есть два недостатка OER для инвесторов в недвижимость. Во-первых, поскольку он не включает в себя рыночную стоимость имущества (как и предельная ставка), он не информирует инвестора об относительной стоимости имущества при покупке или продаже. Это говорит только об эффективности текущих операций. Таким образом, его следует использовать вместе с чем-то вроде предельной ставки при оценке инвестиций в недвижимость.
Во-вторых, поскольку амортизация может быть рассчитана несколькими различными способами, OER может быть воспроизведен с использованием более выгодного метода учета амортизации.
