Что такое права на ипотечное обслуживание (MSR)?
Права обслуживания ипотеки (MSR) означают договорное соглашение, в котором право обслуживания существующей ипотеки продается первоначальным кредитором другой стороне, которая специализируется на различных функциях, связанных с обслуживанием ипотеки.
Ключевые вынос
- Права на ипотечное обслуживание продаются инициатором ипотеки другому финансовому учреждению, которое затем берет на себя управление ипотекой, что включает в себя такие задачи, как сбор платежей и передача их инициатору. Первоначальный кредитор платит обслуживающему лицу плату за выполнение эта работа. Для залогодержателя ничего не меняется, кроме адреса, на который отправляются платежи.
Понимание прав обслуживания ипотеки (MSR)
MSR имеют постоянные административные обязанности, которые регулярно обрабатываются по всей длине ипотеки. Общие права включают право собирать платежи по ипотечным кредитам ежемесячно, откладывать налоги и страховые взносы при условном депонировании и направлять проценты и основную часть ипотечному кредитору. В свою очередь, обслуживающий персонал получает определенную плату, которая указана в договоре, который был заключен и заключен в начале соглашения об обслуживании.
Сумма ипотечного платежа, процентная ставка, тип кредита и другие факторы остаются неизменными. Что касается заемщика, то изменяется только адрес, на который отправляются платежи, и вам следует обращаться к обслуживающему лицу, а не к вашему первоначальному ипотечному кредитору, с любыми вопросами, которые могут возникнуть у вас по поводу вашего займа. Ваш сервисер может измениться в любое время, но вы должны получить уведомление от своего первоначального кредитора по крайней мере за 15 дней до того, как это произойдет, и ваш новый сервисер должен уведомить вас в течение 15 дней с момента принятия прав.
Федеральные банковские законы разрешают финансовым учреждениям продавать ипотечные кредиты или передавать права на обслуживание другим учреждениям без согласия потребителя.
Пример продажи MSR
Сара берет ипотечный кредит в размере 500 000 долларов США. Она отправляет кредитору ежемесячную выплату основного долга и процентов. Три года спустя Кредитор А решает передать свой MSR по закладной Сары Компании B. В соответствии с условиями контракта, Компания B платит Кредитору А плату за обработку всех оставшихся платежей Сары по закладной. Затем ипотечный кредитор может тратить больше времени и денег на предоставление новых ипотечных кредитов, в то время как компания, принимающая MSR, пересылает ипотечные платежи кредитору.
Особые соображения
Кредитор часто продает MSR как средство освобождения кредитных линий для кредитования дополнительных заемщиков. Большинство ипотечных кредитов действуют в течение 15-30 лет, и банку нужны миллиарды долларов, чтобы одолжить деньги другим потребителям, запрашивающим ипотеку в течение этого времени. Окружным способом продажа MSR означает, что больше людей могут стать домовладельцами, потому что продажа этих прав приносит доход.
Кредиторы также зарабатывают деньги, взимая плату за выдачу ипотеки и зарабатывая ежемесячные проценты от платежей. Ипотека - это просто дополнительные активы, которые приносят банкам больший доход.
История MSR
Рынок MSR был сильным в последние годы из-за улучшения экономики, более высокого качества выдачи закладных и меньшего количества дефолтов. Хедж-фонды, банки и фонды инвестиций в недвижимость (REIT) считают эти активы привлекательными, поскольку MSR могут приносить большие проценты. Например, SunTrust приобрела MSR в размере 8 млрд. Долл. США в первом квартале 2016 года в качестве средства получения стабильного дохода на инвестиции (ROI), и в течение нескольких месяцев ее портфель MSR содержал 121, 3 млрд. Долл. США в виде невыплаченных основных остатков кредитов, которые обслуживал банк. кредиторы.
В июне 2019 года National Mortgage News сообщили, что MSR «были одним из наиболее эффективных классов активов с фиксированным доходом за последние пять лет». Однако в нем также говорится, что «с октября 2018 года, как средне- и долгосрочные процентные ставки упали, прогнозируемые и фактические предположения о досрочном погашении ипотеки ускорились, что привело к значительному сокращению ожидаемого среднего срока действия MSR ». Это привело к тому, что« значения MSR с апреля по май были последовательно (вдвое) кратными ». говорится в сообщении National Mortgage News, «спрос со стороны покупателей MSR все еще очень высок, и существует общий консенсус относительно значений MSR».
