Домовладельцы часто оказываются в незавидном положении, поскольку они должны больше на балансе своей ипотеки, чем стоит их дом. Это является результатом комбинации событий, многие из которых находятся вне контроля домовладельца. Падение цен на недвижимость, ухудшение соседства, плохие решения о заимствованиях (например, займы, которые больше, чем заемщик может себе позволить, или получение ипотеки с плавающей ставкой с опционной ставкой) и рефинансирование для приобретения акций - все это оставляет домовладельцам растущий долг. Когда остаток ипотеки превышает стоимость имущества, позиция домовладельца называется «вверх ногами» или «под водой». Избежать этой неудобной позиции довольно сложно, и для этого часто требуется продать дом дешевле, чем стоимость кредита, - но есть решения. Давайте посмотрим на некоторые варианты для домовладельцев с отрицательным капиталом.
Короткая продажа дома, которому не хватает акций
Короткая продажа является приемлемым вариантом, если разница между продажной ценой дома и заложенной суммой небольшая, или у продавца глубокие карманы. Если покупатель может быть найден, домовладелец может прийти к заключению с чеком, чтобы погасить остаток кредита. Если продавец не может позволить себе оплатить остаток, но должен продать, продавец должен связаться с держателем ипотеки и попытаться организовать короткую продажу. (Для получения дополнительной информации о коротких продажах вашего дома, прочитайте Short Sell Your Home, чтобы избежать выкупа .)
Чтобы убедить кредитора согласиться на короткие продажи, часто требуется немало времени и документов. В дополнение к тому, что кредитор согласится, домовладелец должен найти агента по недвижимости, который согласится справиться с продажей. Если покупатель найден, осложнения продолжаются. Кредитор часто обслуживает кредит от имени инвестора. Если кредитор устраивает продажу, он должен работать с инвестором, держащим кредит, для достижения соглашения. Это может занять время. Если дом покрыт частной ипотечной страховкой (PMI), страховщик также может быть вовлечен в этот процесс. Страховщик застраховал имущество от дефолта, чтобы защитить интересы банка, поэтому страховщик заинтересован в этом процессе. В общем, сроки достижения соглашения велики, и у банка мало стимулов для сотрудничества.
лишение права выкупа закладной
Когда все сказано и сделано, домовладелец может в конечном итоге задолжать банку, даже после продажи, чтобы компенсировать разницу между тем, что покупатель готов заплатить, и тем, что банк готов принять. Если вы думаете, что это может иметь место в вашей ситуации, альтернативой может быть выкупа. Тем не менее, взвешивайте этот вариант очень осторожно - хотя короткие продажи не подходят для вашего кредитного рейтинга, выкупа еще хуже. (Прочтите «Важность вашего кредитного рейтинга», чтобы узнать, как ваши кредитные операции влияют на ваш кредитный рейтинг.)
В дополнение к сложностям с установкой продажи, возможности выплаты денег после продажи и вероятности того, что ваш кредитный рейтинг нанесет удар, налоги также должны быть приняты во внимание. С налоговой точки зрения, разница между продажной ценой дома и остатком по ипотеке может рассматриваться как доход. Уплата налога или доказательство того, что вы были неплатежеспособными и, таким образом, освобождены от уплаты налога, - это предметы, с которыми необходимо иметь дело, потому что с точки зрения налогообложения короткая продажа рассматривается как прощение долга.
Варианты избежания неприятностей короткой продажи ограничены. Идеальный сценарий - продолжать жить в доме и платить ипотеку до тех пор, пока не улучшится рынок недвижимости и дом не будет продан по цене, покрывающей остаток по ипотеке. Другими вариантами, которые можно рассмотреть, являются проживание соседа по комнате, чтобы помочь оплатить счета, или переезд в квартиру и сдача в аренду дома.
Суть
Лучший способ свести к минимуму вероятность оказаться с ног на голову - это взять наименьшую ипотеку, которую вы можете найти, и погасить ее как можно быстрее. Эти усилия начинаются с покупки дома, который вы на самом деле можете себе позволить, который может существенно отличаться от того, в котором вы себя чувствуете. (Нужна помощь в подсчете чисел? Прочтите Ипотека: сколько вы можете себе позволить? )
Мудрые, осторожные покупатели жилья вносят существенный первоначальный взнос, позволяя им избежать необходимости приобретать частную ипотечную страховку (PMI) и обеспечивая достаточный капитал, чтобы у них была подушка, если цены на жилье упадут. Кроме того, взяв небольшую ипотеку, вы сможете сделать дополнительные платежи и быстрее выйти из-под долгового бремени. И, наконец, внесение дополнительных платежей значительно снижает вероятность того, что вы окажетесь «перевернутым» в своей ипотеке.
См. Понимание структуры ипотечных платежей, чтобы понять процесс расчета и оплаты, а также график амортизации по ипотечным кредитам.
