Что такое Mello-Roos?
Mello-Roos - это специальный налоговый округ Калифорнии, созданный для финансирования инфраструктурного проекта. Округ может быть создан только с согласия двух третей избирателей и позволяет взимать специальный налог с его жителей. Закон штата, разрешающий такие районы, был введен в действие в 1982 году, чтобы местные органы власти могли обойти ограничение штата на 1978 год в отношении повышения налога на имущество.
Налоговое законодательство Мелло-Роос остается спорным. Калифорнийские девелоперы, как известно, рекламировали свои недавно построенные дома как "Нет Мелло-Роос!"
Понимание Мелло-Роос
Район общественных учреждений Mello-Roos (CFD) может быть создан городом, округом или школьным округом.
Mello-Roos позволяет местному правительству округа, города или школьного округа продавать облигации для финансирования конкретного проекта или услуги. Проекты, разрешенные в соответствии с законодательством штата Калифорния, варьируются от улучшения инфраструктуры до полиции и пожарных служб, школ, парков и учреждений по уходу за детьми.
Ключевые вынос
- Mello-Roos - это специальный налоговый округ, созданный в Калифорнии для финансирования местной инфраструктуры или услуг. Налог применяется только к жителям района, который получает выгоду от проекта. Закон разрешил создание районов Mello-Roos, чтобы общины могли собирать средства. деньги на местные проекты, несмотря на ограничения предложения 13 ограничения налога на имущество.
Налоговая оценка может взиматься до тех пор, пока задолженность по облигациям, выпущенная для района, не будет полностью погашена с процентами.
Происхождение Mello-Roos
Налог Мелло-Роос назван в честь авторов закона, сенатора штата Калифорния Генри Мелло и члена парламента штата Майка Рооса.
Их законопроект был обходным путем для Предложения 13. То, что поправка 1978 года к Конституции Калифорнии ограничивает налоги на имущество до 1% от оценочной стоимости и ограничивает уровень увеличения на оценку до 2% в год.
Агенты по продаже недвижимости должны информировать потенциальных покупателей, если дом находится в районе общественных учреждений Мелло-Роос.
Налог Mello-Roos облагается налогом на землю, но не основывается на оценочной стоимости имущества. Таким образом он обходит ограничение, наложенное предложением 13.
Сегодня Mello-Roos чаще всего используется для создания инфраструктуры или служб поддержки внутри и вокруг новых разработок. Это также дает возможность усовершенствовать старые и менее богатые районы, в которых больше не взимается налог на имущество, достаточный для покрытия основных услуг.
Плюсы и минусы Мелло-Роос
Сторонники закона Мелло-Роос говорят, что это делает возможным строительство нового жилья при меньших затратах для возможных покупателей. Разработчик, планирующий большое новое сообщество, может либо отказаться от платы за финансирование новой инфраструктуры внутри и вокруг сообщества, либо передать стоимость за счет повышения цен на дома.
Противники указывают на бремя налога на добавленную стоимость и потенциальную сложность продажи дома, к которому привязана специальная налоговая оценка.
Налоги Mello-Roos, как правило, не вычитаются из федеральных налогов, поскольку они не удовлетворяют требованиям IRS для вычета.
Репродукция мелло-руса
Облигация, выпущенная CFD, считается залогом в отношении имущества, и неуплата налога может быстро привести к потере права выкупа, поскольку в районах Мелло-Роос действуют ускоренные законы о взыскании.
По закону риэлторы обязаны информировать потенциальных покупателей, если дом находится в CFD и, следовательно, подлежит специальной налоговой оценке.
Налоги Mello-Roos обычно указываются в качестве отдельной позиции в ежегодном налоговом счете на недвижимость, хотя иногда округ отправляет домовладельцам отдельный счет. Офисы окружных экспертов ведут учет районов Мелло-Роос.
