ЧТО ТАКОЕ
Термин «не имеющий выхода к морю» в контексте недвижимости относится к объекту недвижимости, к которому нет доступа через общественные улицы, кроме как через соседний участок. Свободный участок, который расположен за торговым центром, и до которого можно добраться, только пройдя через торговый центр, квалифицируется как этот тип лота. Не имеющая выхода к морю собственность "заперта" вокруг другой собственности.
ЛОМАЯСЬ К морю
Участки, не имеющие выхода к морю, обычно являются результатом разделения или деления большего участка земли на более мелкие участки, которые продаются по отдельности. В идеале каждая из небольших посылок должна иметь доступ к общедоступной полосе отвода, но иногда это невозможно. Например, продавец, возможно, пожелает разделить большой квадратный участок с пейзажным элементом в центре, например, гора, который не подходит для развития. Вместо того, чтобы вырезать заусенец, который дает дорогу к горе, он может оставить ее не имеющей выхода к морю.
Плюсы и минусы не имеющей выхода к морю собственности
Собственность, не имеющая выхода к морю, обычно стоит меньше, чем другие окружающие объекты, из-за ее недоступности. Но это не значит, что оно ничего не стоит. Законы штата и федеральные законы защищают право владельцев собственности на «продуктивное использование» своей земли, что в целом означает право на доступ к общественной дороге. Для обеспечения такого доступа используется сервитут, который дает право пересекать соседние земли. Существуют различные виды сервитутов, некоторые из которых легче приобрести, чем другие. Но опытные покупатели, которые понимают правила, могут найти хорошие инвестиции в не имеющую выхода к морю собственность.
Свободный от стресса способ получить сервитут заключается в дружеских переговорах с соседним землевладельцем. У них может возникнуть соблазн дать устное обещание, которое позволит владельцу, не имеющему выхода к морю, пересечь свою землю, но покупателям рекомендуется получить обещание в письменном виде. Письменный сервитут, составленный юристом по недвижимости и зарегистрированный в местном отделе регистрации сделок, обеспечивает безопасность владельца недвижимости, не имеющей выхода к морю. При устной договоренности сосед может передумать или продать свою землю менее гостеприимному владельцу. Наконец, слово соседа не будет иметь большого веса, когда не имеющая выхода к морю участок поступит в продажу снова. Постоянное облегчение при письме позволяет избежать всех этих потенциальных проблем.
Если сосед отказывается подписать дружественный сервитут или просит о необоснованной компенсации, может возникнуть необходимость использовать ядерный вариант сервитута по необходимости. Сервитут по необходимости - это постановление суда, предоставляющее землевладельцу на законных основаниях право доступа к своей собственности. Тем не менее, владелец не имеющего выхода к морю должен доказать путем поиска документов и прав собственности, что одновременно и не имеющая выхода к морю собственность, и соседняя собственность принадлежали одному и тому же лицу. По сути, суд постановляет, что, когда имущество было разделено, владелец не обеспечил необходимый доступ к дороге.
Независимо от того, заключают ли они мировые соглашения или при участии суда, инвесторы, которые делают домашнее задание, могут дешево покупать не имеющую выхода к морю недвижимость, получать доступ к дорогам и продавать с чистой прибылью без каких-либо физических улучшений.
Важно отметить, что подача заявки на сервитут по необходимости повлечет за собой судебные издержки. Кроме того, это может оставить не имеющего выхода к морю владельца с сердитым соседом, который может обжаловать решение. Существуют исключения из сервитута по необходимости, например, патенты на землю, выданные федеральным правительством, даже те, которые датируются сотнями лет. Чтобы не быть свиньей в игре, не имеющей выхода к морю, покупатели должны проконсультироваться с опытным адвокатом по недвижимости.
