Сэмюэл Зелл - знаковая фигура в мире американской недвижимости. В 26 лет он создал компанию Equity Group Investments для инвестирования в недвижимость. С момента своего основания, Equity Group Investments, теперь известная как Equity International, вышла за пределы недвижимости. Частная фирма контролирует инвестиционный портфель на миллиард долларов, интересы которого распределены по нескольким континентам и нескольким отраслям, включая финансы, транспорт, энергетику и СМИ.
Целль считается создателем современного инвестиционного фонда недвижимости (REIT), и он и его команда сыграли важную роль в создании некоторых из крупнейших публичных акций REITS в мире. Они включают в себя Equity Residential (EQR), квартиру REIT с рыночной капитализацией около 24 миллиардов долларов, а также Equity Commonwealth (EQC), офис REIT с 86 объектами недвижимости в Соединенных Штатах и рыночной капитализацией около 4 миллиардов долларов (по состоянию на Сентябрь 2018 г.)
По данным Forbes, чистая стоимость Zell составляет 5, 6 миллиарда долларов. Вот краткий обзор того, как он сделал свое состояние.
Ранняя жизнь и обучение
Целл родился в 1941 году в еврейском доме в Чикаго. Его родители переехали в Соединенные Штаты в 1939 году, незадолго до вторжения Германии в Польшу, а его отец был оптовым торговцем ювелирными изделиями.
Целл с самого раннего возраста интересовался миром бизнеса. В 1953 году, когда ему было 12 лет, он покупал копии Playboy в больших количествах по две четверти каждый, а затем перепродавал их по цене от 1, 50 до 3 долларов. «До конца этого года я стал импортером - журналов Playboy в пригород», - вспоминает Зелл на совещании Urban Land Institute 2013 года, назвав этот опыт «первым уроком спроса и предложения».
Предпринимательское путешествие Зелла продолжалось на протяжении его студенческих лет. В то время как в Мичиганском университете он и его друг, Роберт Лурье, управляли студенческими квартирами для различных домовладельцев; их первый концерт состоял из 15 домов. Но на самом деле они потратили много времени на покупку и улучшение проблемных объектов недвижимости с целью либо перевернуть их, либо сдать в аренду студентам. После его окончания в 1966 году Целль управлял в общей сложности 4000 квартирами и лично владел где-то между 100 и 200 из них. Он продал свою долю бизнеса по управлению имуществом Лурье, а затем вернулся в Чикаго.
Ранняя Карьера Недвижимого имущества
Вскоре после окончания юридического факультета и прохождения адвокатуры Зелл присоединился к адвокатской фирме, которую он покинул после первой недели. В конце концов он решил сделать полную карьеру из инвестиций в недвижимость.
В 1968 году Зелл основал компанию Equity Group Investments и в следующем году убедил Лурье, своего партнера по юридической школе, работать с ним.
В конце 1960-х и начале 1970-х годов в США произошло много перестроек, что помогло спровоцировать обвал рынка в 1973 году. Многоквартирная жилая недвижимость в первую очередь пострадала от спада на рынке, а вскоре последовали другие типы недвижимости. Многие кредиты на коммерческую недвижимость вступили в дефолт, и многие застройщики отказались от своих проектов. Ситуация дала Зелл и Лурье прекрасную возможность приобрести качественную недвижимость по недорогим ценам. В конце кризиса им удалось уйти с ценным портфелем жилых, офисных и торговых зданий.
Они держали портфель в течение многих лет и, в результате, увидели, что стоимость зданий восстановилась, а затем в конечном итоге превысила свои предыдущие уровни оценки. Тем временем Целл и Лурье могли обслуживать свои долговые платежи ежемесячным доходом от аренды произведенной недвижимости. Такой подход к инвестированию в недвижимость был довольно новым в то время; большинство инвесторов в недвижимость делали свои деньги, переворачивая здания, а не накапливая доход от аренды.
За пределами недвижимости
После его успеха в превращении проблемных свойств в ценные, Зелл решил диверсифицировать свои инвестиции. К 1980-м он начал покупать компании; однако его инвестиционная стратегия осталась прежней. Как он однажды описал это в интервью журналу LEADERS в 2011 году: «Я разбогател, поворачивая направо, когда все остальные уходили налево. В конце 80-х и начале 90-х я покупал офисные здания по 50 центов за доллар. Я продолжал оглядываться через плечо, чтобы увидеть, кто был моим соперником, но не было никого. Я не мог не задаться вопросом, был ли я неправ. Страх и смелость очень тесно связаны ».
Целл сосредоточился на том, чтобы захватить несостоятельные предприятия с целью перевернуть их. После расширения инвестиционного портфеля Equity Group Zell инвестирует в компании, которые работают в различных секторах, включая железнодорожные перевозки, лизинг контейнеров, пассажирские круизы, упаковку из пластмасс, сельскохозяйственную химию и промышленное производство. Одно время она владела контрольным пакетом акций компании Tribune, владельца « Чикаго Трибьюн» и « Лос-Анджелес таймс» - широко раскритикованная покупка, так как, взяв компанию в частную собственность, Зелл обременял ее таким долгом, что он обанкротился.
В 2007 году Зелл сделал новости в 2007 году после того, как продал свой портфель из 573 офисных объектов, Equity Office REIT, The Blackstone Group (BX), крупнейшему в мире управляющему альтернативными инвестициями, за 39 миллиардов долларов. В то время эта сделка была крупнейшей сделкой по выкупу заемных средств в истории. Это также считалось проницательным шагом назад, поскольку это произошло незадолго до кризиса субстандартного ипотечного кредитования и последующего спада в сфере недвижимости.
Суть
В статье для New York University Review Сэм Зелл описал свою стратегию в области недвижимости как «танец на костях ошибок других людей». Линия принесла ему прозвище «Могильный танцор». В то время как его операция сделала его противоречивую фигуру, он, бесспорно, один из самых богатых предпринимателей в мире.
