Аренда недвижимости в собственности имеет свои льготы. Если вы выберете подходящую арендуемую недвижимость, вы сможете получать регулярный доход, покрывающий ипотеку и приносящий вам солидную прибыль каждый месяц. Когда вы продаете недвижимость, вы можете получить значительную прибыль.
Однако эта машина, приносящая доход, может стоить вам при продаже. Это потому, что вы будете платить налоги на прирост капитала (прибыль), когда имущество продается. На 2018 год ставка налога на прирост капитала в долгосрочной перспективе составляет 15%, если вы состоите в браке и подаете вместе с облагаемым налогом доходом между 77 201 и 479 000 долларов США. Если ваш доход составляет 479 001 доллар США или более, ставка прироста капитала составляет 20%.
Продажа арендуемой недвижимости может привести к значительным налоговым льготам, в зависимости от прибыли, которую вы получаете от продажи. Например, для супружеской пары, подающей заявление вместе с облагаемым налогом доходом в размере 480 000 долл. США и приростом капитала в размере 100 000 долл. США, налоги на эти доходы от аренды имущества составят 20 000 долл. США. Но есть способы уменьшить нагрузку, когда вы продаете арендуемую недвижимость; ниже три стратегии.
Смещение прибыли с потерями
Что это такое
Для кого это: Любой с потерей капитала в данном налоговом году
Что вы получаете: возможность вычесть эти потери из прироста капитала, полученного от продажи арендуемой недвижимости
Эффективный способ уменьшить налоговые риски при продаже арендуемой недвижимости - это объединить прибыль от продажи с убытком в другой области ваших инвестиций. Это называется сбором налоговых убытков. Многие люди используют эту стратегию в конце года, чтобы уменьшить сумму, которую они должны от прироста акций, но она также может быть использована для аренды недвижимости. Это связано с тем, что Служба внутренних доходов позволяет вам объединять доходы с потерями, чтобы снизить сумму, которую вы должны правительству.
Скажем, вы заработали 50 000 долларов на продаже съемной квартиры, но приняли ванну на фондовом рынке и потеряли 75 000 долларов. Вы можете полностью компенсировать прирост капитала в размере 50 000 долл. США, превратив прибыль от продажи арендуемой недвижимости в стирку.
Воспользуйтесь преимуществами раздела 1031 Налогового кодекса
Что это такое: IRS Раздел 1031 «Подобный вид» Обмен
Для кого это: Любой, кто может реинвестировать доходы от продажи инвестиционной недвижимости (т.е. аренды недвижимости) в новую недвижимость
Что вы получаете: способность отложить некоторые или все налоги на прирост капитала
Инвесторы в недвижимость, которые не стремятся обналичить деньги, могут отложить уплату налогов на прирост капитала благодаря разделу 1031 Налогового кодекса. Обмен по Разделу 1031 позволяет вам продавать арендуемое имущество, приобретать «похожее» имущество и откладывать уплату налогов во время обмена. Вы можете выполнить 1031 обмен столько раз, сколько захотите, но когда вы в конечном итоге получите прибыль, начисляются налоги. До принятия Закона о налоговых льготах и рабочих местах 2017 года ваш обмен по Разделу 1031 может даже включать определенные виды личной собственности. Согласно новому закону, обмен должен включать в себя недвижимость.
Самый простой способ отложить налоги - поменять одно имущество на другое. Более сложная стратегия, называемая отложенным обменом, позволяет вам продать собственность, а затем приобрести одно или несколько других свойств замены типа «аналог». Термин «подобный вид» имеет очень широкое толкование. Вам не нужно менять одну квартиру на другую или одну компанию на другую. Основным условием с недвижимостью является то, что она должна быть в аренду и должна приносить доход. Ваш личный дом, загородный дом или другое имущество не учитываются.
Время важно. У вас есть 45 дней с даты продажи, чтобы определить потенциальные свойства для замены, и вы должны закрыть недвижимость для замены в течение 180 дней. Если ваша налоговая декларация подлежит оплате до этого 180-дневного периода, вы должны закрыть ее раньше. Пропустите крайние сроки, и вам придется платить налоги при продаже оригинальной арендуемой недвижимости.
Превратите свою арендуемую недвижимость в основную резиденцию
Что это такое: преобразование арендуемой недвижимости в основную резиденцию
Для кого это: Любой, кто может преобразовать арендуемую недвижимость в свое основное место жительства для лучшего налогообложения при продаже
Что вы получаете: возможность исключить до 500 000 долларов прироста капитала из налогов
Продажа дома, в котором вы живете, имеет более выгодные налоговые льготы, чем разгрузка арендуемой недвижимости для получения прибыли, поэтому некоторые люди превращают арендуемую недвижимость в свое основное место жительства, чтобы избежать попадания налога на прирост капитала. Раздел 121 IRS позволяет вам исключить до 250 000 долларов из прибыли от продажи вашего основного места жительства, если вы не состоите в браке, и до 500 000 долларов, если вы состоите в браке, подавая документы совместно. Для получения права вы должны владеть домом в течение пяти лет и проживать в нем не менее двух лет из пяти. Сумма вашего вычета зависит от того, как долго недвижимость использовалась для сдачи в аренду, а не в качестве основного места жительства.
Предположим, например, что вы купили дом пять лет назад за 200 000 долларов и арендовали его в течение первых трех лет. Два года назад вы переехали, а затем недавно продали дом за 300 000 долларов. Вы получите 100 000 долларов прироста капитала, но сможете вычесть только две пятых (40%) от этой суммы, поскольку прожили в доме только два из пяти лет. Оставшиеся 60 000 долл. США в виде прироста капитала будут облагаться налогом на прирост капитала.
Налоговые вычеты для собственников аренды
Суть
Налог на прирост капитала может значительно сократить вашу прибыль от продажи инвестиций в недвижимость, но, к счастью, есть способы обойти это. Независимо от того, участвуете ли вы в обмене одного имущества на другое, объединяете ли инвестиционные убытки с доходами, чтобы компенсировать налоговый удар или конвертируете вашу аренду в ваше основное место жительства, эти стратегии помогут вам отложить или избежать уплаты некоторых или всех налогов на прирост капитала. Без них прирост капитала может стоить вам 15% или 20% вашей прибыли, в зависимости от вашего налогооблагаемого дохода.
