Одним из самых важных финансовых решений, которые люди принимают за всю свою жизнь, является покупка дома. Почему так много людей берет на себя такое большое финансовое обязательство, когда аренда дешевле и является гораздо более коротким, более гибким обязательством?
Одной из причин является то, что домовладение позволяет частным лицам накапливать капитал и вычитать проценты по ипотечным кредитам из своих налогов, что делает его единственным крупнейшим доступным налоговым льготом. Существует также преимущество инвестиций в дом, который, как мы надеемся, со временем будет расти. Есть также нематериальные преимущества, такие как больший контроль над ремонтами.
Когда человек покупает дом, его ежемесячные выплаты увеличиваются, но владение вашим домом может быть полезным, если правильные решения принимаются с самого начала.
Шаг первый: очистка существующего долга
Правильная подготовка - полдела, чтобы претендовать на ипотеку. Первое, что должен сделать потенциальный заемщик, - это получить копию своего кредитного отчета, чтобы определить свою оценку FICO и свою кредитоспособность. В 2018 году Федеральное жилищное управление (FHA) потребовало кредитную оценку не менее 500 для кредита FHA; однако многим кредиторам требуется оценка от 620 до 640. Если ваша оценка низкая, вы должны попытаться улучшить ее, поддерживая низкий баланс на кредитных картах, оплачивая счета вовремя и выплачивая долг по высоким процентам. Не закрывайте неиспользованные кредитные карты, так как это может негативно повлиять на ваш счет FICO и коэффициент использования кредитов (подробнее об этом коэффициенте см. « Коэффициент использования кредитов» ). Просто держите баланс на низком уровне. Также проверьте наличие ошибок или несоответствий в отчетности ваших кредиторов и исправьте их.
В то же время вы должны сэкономить как можно больше денег для первоначального взноса. Тем не менее, погашение долга с высокой процентной ставкой является более важным. Любые ставки по кредитным картам, процентная ставка которых в два раза превышает основную ставку, слишком высоки. Например, если текущая основная ставка составляет 6%, вы должны попытаться погасить все свои кредитные карты с процентной ставкой 12% или выше или найти другого кредитора с лучшей ставкой, на которую можно перевести ваш долг.
Шаг второй: Магазин для кредиторов
Как только ваш кредитный балл окажется там, где вы хотите, вам следует купить кредитора. Предполагая, что у вас хорошая перспектива, пусть три или четыре кредитора соревнуются за ваш бизнес. Не давайте каждому кредитору разрешение на доступ к вашему кредитному отчету. Получите предварительную копию «оценки добросовестности» (форма HUD-1) и проанализируйте все расходы. Только после того, как вы выбрали кредитора, вы должны разрешить им проверить ваш кредит.
Платежи кредиторов заемщику очень креативны и непостоянны. Сборы, такие как выдача кредита, сборы за обработку. и стоимость андеррайтинга часто может быть снижена, по крайней мере, на 50% или даже отменена кредитором, если они хотят вашего бизнеса. Избегайте очков, если можете. Когда вы начисляете баллы, вы платите проценты (1 балл = 1 процент) единовременно, чтобы получить более низкую ставку по ипотеке с фиксированной ставкой, которая в основном увеличивает сумму вашего первоначального взноса. Очки являются ненужными дополнительными расходами со стороны кредитора. Откажитесь платить эти сборы или займитесь бизнесом в другом месте.
В некоторых случаях может стоить нанять адвоката по недвижимости, который может определить ненужные расходы. Знающий агент по недвижимости также может подсказать вам, какие расходы являются обычными, а какие потенциально могут быть устранены. Например, расходы на право собственности в штате Флорида являются обязанностью покупателя (если только продавец не согласен взять на себя расходы), поэтому вам необходимо знать, что эти затраты должны отражаться в вашей добросовестной оценке. Если ваш заимодатель является заемщиком за пределами штата, он может иметь различные сборы (которые обычно превышают 1000 долларов США) и может отображаться в качестве неожиданной стоимости в вашем расчетном отчете HUD-1 до закрытия.
Почему кредиторы любят PMI
Кредиторы могут охотиться на новых покупателей жилья. Большинство кредиторов взимают частную ипотечную страховку (PMI), если вы не можете внести первоначальный первоначальный взнос в размере 20% или более на ваш дом. Эта страховка защищает кредитора, а не вас, в случае дефолта по вашему кредиту. Как правило, кредитор будет рассматривать кредит, финансируемый более чем на 80% стоимости дома, как более высокий риск дефолта и требует выплаты PMI. Сколько стоит этот платеж за PMI? Если вы подаете заявку на кредит в размере 200 000 долларов США с 10-процентным первоначальным взносом, вы можете рассчитывать на выплату PMI не менее 100 долларов в месяц. Нет ничего необычного в том, что выплаты PMI варьируются от 150 до 200 долларов в месяц.
Шаг третий: придумайте первый взнос
Что вы можете сделать, если не можете позволить себе первоначальный взнос в размере 20% от суммы кредита на жилье? Если вы ищете дом стоимостью 200 000 долларов США и у вас есть 10 000 долларов США для первоначального взноса, большинству кредиторов потребуется платеж PMI, если вы не положите по крайней мере 40 000 долларов США на жилье (плата за кредит / кредит была исключена из нашего расчета кредита). Для большинства начинающих покупателей жилья вопрос о предоплате в размере 40 000 долларов не может быть и речи.
Тем не менее, вы можете попытаться «прокрутить» ваши кредиты, чтобы в кредите приняли участие два кредитора. Это может напоминать план типа 80-15-5: вы финансируете 80% на первичную ипотеку, 15% на вторую ипотечную ссуду или ипотечный кредит и 5% в качестве первоначального взноса. Используя кредит под залог собственного капитала и авансовый платеж, вы можете использовать эту сумму в сравнении с покупной ценой вашего дома и покрыть 20-процентное первоначальное требование, что позволит избежать PMI. Домашний капитал или второй кредит, скорее всего, будут иметь переменную ставку или ставку выше, чем ваша основная ипотека, поэтому вам нужно следить за этим кредитом и пытаться сначала погасить его. Проценты по кредиту для собственного капитала также представляют собой вычитаемые проценты по федеральным налогам США (для долга по собственному капиталу предусмотрен предел вычета в 100 000 долларов США).
Типы займов
30-летний кредит с фиксированной ставкой является наиболее распространенным ипотечным кредитом, поскольку процентная ставка не меняется в течение срока действия кредита. Большинство домовладельцев предпочитают этот тип кредита, потому что их ежемесячные платежи будут оставаться стабильными в течение многих лет. 15-летний фиксированный кредит становится все более популярным, потому что он сокращает временной горизонт кредита, что уменьшает сумму процентов, выплачиваемых в течение срока действия кредита. Эти краткосрочные кредиты обычно имеют более высокую процентную ставку, потому что кредитор отказывается от возможности зарабатывать деньги, особенно если процентная ставка растет.
Ипотека с регулируемой ставкой (ARM) предлагает низкую процентную ставку в течение определенного периода времени. Процентная ставка может быть скорректирована ежегодно или они могут быть указаны как «3-1», «5-1», «7-1» или что-то подобное. В рамках ссуды с регулируемой ставкой "7-1" сумма займа будет фиксироваться на первые семь лет, а затем будет корректироваться в восьмом году на основе текущих рыночных условий, которые обычно основаны на одногодичном Казначейский индекс. Первоначально процентные ставки по ARM могут быть от одного до трех процентных пунктов ниже обычной фиксированной ипотеки, а затем обычно корректируются ежегодно после истечения установленного срока. Подходит ли вам ARM, часто зависит от того, как долго вы планируете оставаться дома. В случае «7-1», если вы планируете оставаться в доме в течение семи лет, это может быть идеальный кредит для вас. Однако, если вы планируете оставаться дома дольше и процентные ставки начинают расти; Ваши ежемесячные платежи могут значительно возрасти.
Суть
Стоит приложить дополнительные усилия, чтобы ознакомиться с вашим расчетным документом HUD-1 до даты закрытия вашего нового дома; приведенные там цифры должны соответствовать тем, которые были предоставлены вам по добросовестной оценке. Если цифры завышены или вы видите новые обвинения, свяжитесь с кредитором и попросите их объяснить или исправить ошибки. Покупка дома - это долгосрочное обязательство, поэтому убедитесь, что вы полностью понимаете все условия своего кредита и не упускаете из виду любые скрытые платежи, о которых вы позже пожалеете.
