Как создать ТСЖ

Содержание

• Рост в ТСЖ
• Изучите местные законы о ТСЖ
• Учреждение ТСЖ
• Защитить ТСЖ
• Ведите надежные финансовые отчеты
• Держите домовладельцев в курсе
• Следите за жалобами
• Собрания сообщества
• Суть

Товарищества собственников жилья (ТСЖ) решают проблемы, затрагивающие все сообщество, такие как безопасность и защита, нехватка имущества, местные неудобства или предоставление услуг, о которых не заботятся местные органы власти. ТСЖ также может быть источником больших раздоров из-за власти, которую они имеют над домовладельцами.

ТСЖ обычно создаются разработчиками при создании нового сообщества. В качестве условия приобретения недвижимости во многих общинах покупатели должны вступить в ТСЖ. В результате многие люди вступают в ТСЖ, не понимая, что они из себя представляют и как работают, просто потому, что влюбляются в определенный дом.

Рост в ТСЖ

Товарищества собственников жилья (ТСЖ) становятся все более и более распространенными. Говоря об этом взрывном росте в создании кондоминиумов, ассоциаций домовладельцев и кооперативов, профессор общественной политики Роберт Х. Нельсон заявляет:

Еще в 1970 году на долю США приходилось всего около 1% жилья. К 2010 году, однако, было более 300 000 общественных объединений, в которых проживает более 60 миллионов американцев, 20% населения США… В период с 1980 по 2000 год половина нового жилья в Соединенных Штатах была построена и организована под частным управлением общественная ассоциация.

Изучите местные законы о ТСЖ

Кодексы государственной собственности устанавливают правовые нормы для создания товарищества собственников жилья. Например, в Техасе в главе 204 кодекса собственности говорится, что комитет из трех человек должен подать ходатайство о создании ассоциации собственников имущества (POA). Комитет должен подать официальное письменное уведомление о намерении создать POA с обязательным членством. Все владельцы записей в подразделении должны быть уведомлены, а владельцы не менее 60% имущества должны подписать и одобрить петицию в течение одного года. Как только существует POA, он может создавать ограничения посредством отдельного процесса подачи петиций, который требует одобрения владельцев по крайней мере 75% собственности подразделения.

Учреждение ТСЖ

Процесс создания HOA зависит от того, где находится HOA, но, вероятно, потребуются следующие шаги.

1. Создание бизнес-структуры путем создания LLC или некоммерческой корпорации. Создание соглашений, условий и ограничений (CC & Rs), которые описывают, как будет работать HOA и какие правила должны соблюдать домовладельцы, установление процедуры для будущих изменений правил и положений CC & RsWriting, которые помещают CC & R в простой в понимании язык для жителей сообществаРазработка руководящих документов, таких как учредительные документы и устав (которые определяют частоту проведения собраний, руководящие принципы голосования, выборы лидеров ТСЖ и другие операционные процедуры) Выбор квалифицированных должностных лиц / членов совета директоров (казначею на самом деле нужны понять, как вести книги и управлять деньгами, например)

Если люди, создающие ТСЖ, не являются экспертами в области законодательства о недвижимости, найм адвоката с опытом ТСЖ будет разумным решением на данном этапе. ТСЖ не сможет обеспечить соблюдение своих правил, если они будут оспорены и признаны неправомерными. Хороший адвокат также может указать на ключевые вопросы, на которые следует обратить внимание руководителям ТСЖ, таким как справедливое жилищное законодательство, чтобы избежать юридических проблем после того, как ассоциация будет запущена. Федеральные, государственные и местные нормативные акты имеют приоритет перед правилами HOA.

(Информацию по теме см. В разделе « Как правильно выбрать адвоката» .)

Защитить ТСЖ

Чиновники и совет директоров отвечают за управление и надзор за ТСЖ. Наряду с этим высокий уровень ответственности сопровождается высоким уровнем риска. ТСЖ нужен способ защитить себя, если домовладелец решит подать в суд.

Почему домовладелец может подать в суд? В Элк-Гроув, штат Калифорния, житель подал в суд на свой HOA за предложенные изменения в правилах парковки по соседству. Хьюстон, штат Техас, подал в суд на своего HOA, потому что он хотел, чтобы он убрал грабители из своего дома, несмотря на высокий уровень преступности в этом районе. Справедливая организация жилья подала в суд на ассоциацию кондоминиумов во Флориде за отказ разрешить детям жить в этом здании. Члену правления может быть предъявлен иск за нарушение его или ее фидуциарной обязанности перед жителями ТСЖ, и он может быть привлечен к личной ответственности.

Страхование директоров и должностных лиц обеспечивает финансовую защиту людей, управляющих ТСЖ. Он покрывает как расходы на юридическую защиту, так и ущерб. Тем не менее, он не распространяется на преднамеренные проступки. Страхование от кражи сотрудников может защитить ассоциацию, если директор, чиновник или управляющий имуществом присвоит средства HOA.

Ведите надежные финансовые отчеты

ТСЖ нужны деньги, чтобы функционировать, и эти деньги поступают от жителей общины. Часть денег финансирует администрацию ТСЖ (например, юридические, бухгалтерские и управленческие услуги), но большая часть денег идет на содержание общих помещений. Это могло бы заплатить за услуги озеленения, обслуживание бассейна, и даже сбор мусора. Часть денег тратится каждый месяц, а остальная часть откладывается в резервный фонд. Иногда возникают крупные расходы, которые не могут быть оплачены из резервного фонда ТСЖ. В этом случае ТСЖ потребует от жителей уплаты дополнительной платы, которая называется специальной оценкой.

Новая ТСЖ должна будет провести анализ финансирования и составить бюджет, чтобы определить, сколько нужно собирать в ежемесячных взносах с владельца (владельцев) каждого объекта. Анализ основан на том, какие расходы будут оплачены членами сообщества, сколько они будут стоить, сколько будет выделено в резервный фонд и процент имущества сообщества, принадлежащего каждому жителю. Кроме того, резервный фонд должен управляться и инвестироваться для поддержания финансовой устойчивости ТСЖ (например, стоимость фонда должна быть сохранена от инфляции).

Держите домовладельцев в курсе

Как члены сообщества, которые платят взносы и зависят от решений ТСЖ, жители должны быть информированы о деятельности ТСЖ и любых проблемах, влияющих на сообщество. ТСЖ должны проводить регулярные собрания и заблаговременно уведомлять жителей, что у каждого есть возможность присутствовать. Они также должны провести выборы директоров и должностных лиц и обеспечить каждому возможность голосовать. Бюллетень сообщества, электронная почта и / или веб-сайт также могут помочь домовладельцам быть в курсе событий.

Должностные лица и директора HOA должны вести подробные записи о своей деятельности, например, протоколы собраний сообщества. Ассоциации должны раскрывать важную финансовую информацию членам сообщества на регулярной основе. Участники должны знать о своих правах на просмотр записей HOA и получать доступ по запросу.

(Для получения дополнительной информации см.: Работа с вашим советом кондо .)

Следите за жалобами

ТСЖ являются сообществами, основанными на правилах, поэтому время от времени они должны применять правила, нарушающие члены сообщества. ТСЖ также должны рассматривать жалобы жителей на существующие правила, которые им не нравятся, или правила, которые, по их мнению, должны быть добавлены для решения текущей проблемы.

ТСЖ должны обеспечивать соблюдение правил быстро и последовательно. Домовладельцы, отказывающиеся соблюдать, должны быть оштрафованы. Если домовладелец отказывается подчиниться, HOA, возможно, потребуется отправить счет в коллекции или подать в суд на домовладельца. ТСЖ следует избегать избирательного принуждения - другими словами, они не должны играть в фавориты с лидерами ТСЖ или жителями сообщества, с которыми они дружат. Предвзятое поведение может привести к иску.

Наем профессиональной управляющей компании может снизить нагрузку на должностных лиц и директоров ТСЖ и устранить потенциальный источник конфликта между лидерами ТСЖ и другими членами сообщества. Управляющая компания может взять на себя большую часть административной работы и справляться с неприятностями, такими как соблюдение правил и сбор взносов. Он также может использовать свой опыт в управлении имуществом, чтобы обеспечить бесперебойную работу сообщества и избежать ошибок, которые могут совершать неопытные офицеры и директора. Тем не менее, профессиональное управление стоит денег, а это означает, что ежемесячная плата за жилье для домовладельцев будет выше.

Наихудший сценарий для обеспечения соблюдения правил включает в себя взыскание на имущество домовладельца за неуплату взносов или специальных взносов. Эта крайняя мера может создать спорную ситуацию между домовладельцем и ТСЖ. Потеря права выкупа также снижает стоимость недвижимости, что не очень хорошо для других жителей района.

Собрания сообщества

ТСЖ могут быть строго о бизнесе, но они не должны быть. Время от времени веселое занятие позволяет членам ТСЖ знакомиться друг с другом на дружеской, социальной основе, а не только в потенциально состязательной обстановке на собрании ТСЖ. Если соседи знают друг друга лично, сообщество может стать более приятным местом для жизни, а конфликты легче разрешить.

Суть

Формирование и управление ассоциацией домовладельцев - огромная задача со значительными обязанностями и серьезными последствиями. Если вы рассматриваете возможность покупки недвижимости в ТСЖ, поймите, что вы получаете, прежде чем купить.

(Для дальнейшего чтения см.: 9 вещей, которые вам нужно знать об ассоциациях домовладельцев .)