Содержание
- Обратный ипотечный кредит: безопасность или реклама
- # 1. Единовременная выплата с фиксированной ставкой
- # 2. Кредитная линия
- # 3. Срок обратной ипотеки
- # 4. Модифицированный срок обратной ипотеки
- # 5. Срок возврата ипотеки
- # 6. Модифицированный обратный срок владения
- Избегайте исчерпания доходов
- Изменение вашего текущего плана
- Дилемма не заимствования супруга
- Суть
Обратные ипотеки: безопасность или обман
В то время как обратная ипотека иногда рекламируется как обеспечивающий надежный источник дохода на всю оставшуюся жизнь - и при правильных условиях она может исчерпать выручку раньше, чем вы ожидали, это один из основных рисков, связанных с изъятием такого рода. кредит. Обратная ипотека - это вид кредита, при котором домовладельцы, которые имеют значительную долю капитала в своем доме, могут использовать эту стоимость для заимствования.
Существует шесть различных способов получения обратного ипотечного кредита, и тот, который вы выберете, будет влиять на то, насколько быстро и легко вы сможете использовать свою способность занимать у своего дома.
- Обратный ипотечный платеж с фиксированной ставкой Возвратная ипотечная кредитная линияСрочная закладная
Все шесть планов платежей представляют различные уровни риска для заемщиков. Вот взгляд на различные обстоятельства, при которых вы могли бы исчерпать обратный ипотечный кредит слишком рано - и как избежать этого сценария.
(Для получения дополнительной информации см. «Полное руководство по обратной ипотеке» и «Как выбрать план обратной ипотеки» .)
# 1. Единовременная выплата с фиксированной ставкой
Только один план обратной ипотеки, единовременная выплата единовременного платежа, имеет фиксированную процентную ставку. Получение фиксированной суммы с фиксированной процентной ставкой обычно является способом заимствования с низким уровнем риска. По сути, вы будете точно знать, сколько вам придется погасить. Тем не менее, с обратной ипотекой, эта структура кредита имеет уникальные риски.
Домовладельцы часто берут ипотечные кредиты в обратном порядке, когда их собственный капитал является их единственным активом, и у них нет других вариантов получения необходимых им денег. Тем не менее, люди, которые берут эти кредиты, но не планируют правильно, могут легко управлять большой суммой. После того, как они израсходуют эти деньги, у них не останется никаких других денежных источников. В идеальном мире обязательное консультирование по обратной ипотеке не позволит рискованным заемщикам выбрать этот вариант, но в реальном мире это не всегда происходит.
Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) определило все более популярный вариант единовременного платежа как потенциально рискованный, особенно для более молодых заемщиков с более продолжительной продолжительностью жизни, у которых нет других пенсионных ресурсов. Эти пенсионеры в раннем возрасте рискуют истощить капитал в раннем возрасте.
Обратная ипотека позволяет оставаться в вашем доме на всю жизнь даже после того, как вы исчерпали полученные средства. Однако, если денег не останется, у заемщика не только возникнут проблемы с оплатой расходов на проживание, но и может оказаться взыскание. Это связано с тем, что продолжение выплаты страховки домовладельца и уплаты налогов на имущество, а также поддержание дома в хорошем состоянии - все это условия для получения обратной ипотеки.
CFPB обнаружил, что заемщики с фиксированной ставкой фактически не выполняют своих обратных закладных по умолчанию чаще, чем заемщики с плавающей ставкой из-за несоблюдения этих текущих расходов. Изъятие единовременной суммы также повышает риск получения мошенниками заемщиков с обратной ипотекой, поскольку большая сумма, которую они одолжили, является привлекательной целью для воров или жадных родственников.
(Для получения дополнительной информации см. Обратные ипотечные ловушки, Остерегайтесь этих обратных мошеннических ипотечных кредитов и 5 признаков того, что обратная ипотека - плохая идея. )
# 2. Кредитная линия
Ваши шансы исчерпать деньги с помощью плана платежей по кредитной линии - будь то отдельно или в сочетании с планом срока или плана владения, как описано в следующих разделах - зависит от того, как вы используете план. В отличие от обычной кредитной линии дома (HELOC), обратная ипотечная кредитная линия является безотзывной. Термин «безотзывный» означает, что его нельзя отменить или уменьшить из-за изменений в ваших финансах или стоимости жилья.
Этот безотзывный статус означает, что вы не рискуете потерять доступ к деньгам. Кроме того, ваша доступная кредитная линия уменьшается только в том случае, если вы используете ее, и вы платите проценты и страховые взносы по ипотечным кредитам только за те деньги, которые вы одолжили. Более того, с помощью кредитной линии вы получаете доступ к дополнительным средствам с течением времени, потому что неиспользованная часть растет с каждым годом, независимо от того, увеличивается ценность вашего дома или нет. Неиспользованная часть вашей обратной ипотечной кредитной линии растет с той же процентной ставкой, которую вы платите за деньги, которые вы одолжили.
Как правило, вы можете получить доступ к 60% доступного основного лимита в первый год, когда у вас есть кредитная линия. Во второй год и после этого вы можете использовать оставшиеся 40% - плюс все, что вы не использовали в первый год. Конечно, если вы начнете использовать всю доступную кредитную линию на раннем этапе, у вас будет мало или ничего не останется для использования в последующие годы, если вы не погасите часть или всю сумму, которую вы одолжили, что увеличит ваш основной лимит.
Да, вы можете вносить платежи по обратной ипотеке, чтобы уменьшить остаток по кредиту в течение вашей жизни, и за это не взимается штраф за предоплату. Ваш кредитор обязан применить любое частичное погашение сначала к процентам, которые вы должны, затем к любым платежам по ссуде и, наконец, к вашей основной сумме.
# 3. Срок обратной ипотеки
Из пяти планов платежей с регулируемыми процентными ставками срочные и измененные планы также подвергают вас риску пережить возвратные ипотечные доходы. Планы срочных платежей предусматривают равные ежемесячные платежи с заранее установленной датой остановки.
Используя план срочных платежей, вы достигаете основного лимита вашего кредита - максимума, который вы можете взять - в конце срока. После этого вы не сможете получать дополнительные доходы от обратной ипотеки. Тем не менее, вы сможете оставаться дома с оговорками, упомянутыми ранее - уплата текущих налогов и технического обслуживания - в разделе единовременных выплат.
# 4. Модифицированный срок обратной ипотеки
Модифицированные тарифные планы дают вам фиксированный ежемесячный платеж в течение заранее определенного количества месяцев, плюс доступ к кредитной линии. Ежемесячный платеж будет меньше, чем если вы выберете прямой план, а кредитная линия будет меньше, чем если вы выберете прямой план.
С измененным срочным планом вы будете получать ежемесячные платежи только в течение заранее определенного периода, но кредитная линия будет оставаться доступной до тех пор, пока вы не исчерпаете ее. Вы можете избежать нехватки денег с этим планом, если вы будете осторожно использовать свою кредитную линию. Вы также можете быстро исчерпать деньги, если рано исчерпали кредитную линию.
Более безопасный выбор - полагаться в первую очередь на срочные платежи до истечения срока, позволяя увеличить кредитную линию, и только потом полагаться на эту кредитную линию. Если вы никогда не используете кредитную линию, у вас может быть достаточно капитала, чтобы в будущем вы могли гибко продать свой дом, погасить кредит и переехать.
# 5. Срок возврата ипотеки
Планы с наименьшим риском нехватки денег - это срок владения или измененный план платежей за владение жильем - пока заемщик не отстает от страховки домовладельца, налогов на недвижимость и ремонта дома. Невыполнение любой из этих вещей означает, что кредит становится подлежащим оплате и подлежит уплате.
Планы платежей за владение жильем имеют регулируемую процентную ставку и предусматривают равные ежемесячные платежи на всю жизнь до тех пор, пока хотя бы один заемщик все еще живет в доме в качестве своего основного места жительства.
# 6. Модифицированная обратная ипотека
Модифицированный срок службы предусматривает как фиксированные ежемесячные платежи пожизненно, так и кредитную линию. Это дает вам меньшую ежемесячную оплату, чем если бы вы выбрали прямой план владения недвижимостью, и ваша кредитная линия будет меньше, чем если бы вы выбрали прямой кредитный план.
Опять же, если вы никогда не будете использовать кредитную линию, вы будете должны меньше, поэтому этот вариант комбинации является хорошим выбором, если вы хотите получить гарантированный доход на всю жизнь с меньшим риском использования всего своего капитала и неспособности позволить себе двигаться .
Как избежать нехватки выручки
Ожидание, пока вы можете получить обратную ипотеку, является одним из способов ограничить ваши шансы на выживание доходов. CFPB предупреждает, что более молодые пенсионеры с более продолжительной продолжительностью жизни имеют больше шансов использовать все свои собственные активы с помощью обратной ипотеки. Это не проблема, если они могут стареть на месте - оставаться в своих домах на всю жизнь - но это проблема, если они хотят или должны двигаться дальше.
После продажи дома и выплаты задолженности по обратной ипотеке у пенсионеров раннего возраста может не хватить денег, чтобы переехать или оплатить текущие расходы на проживание и медицинские расходы.
Будущее повышение процентных ставок может снизить объем заимствований, даже если вы старше. Джек М. Гуттентаг, почетный профессор финансов в Школе Уортонов в Пенсильванском университете, изучал этот вопрос. Он обнаружил, что 62-летний мужчина, который ждал до 72 лет, чтобы получить обратную ипотеку, и кто выбрал план выплаты по кредитной линии, может увеличить свою кредитную линию на 17%, ожидая эти 10 лет, если процентные ставки останутся прежними. Однако, если процентные ставки удвоятся, у того же заемщика будет доступ к линии, меньшей на 69%. Таким образом, на самом деле может иметь смысл как можно раньше вынуть кредитную линию с обратной ипотекой, а затем оставить линию нетронутой как можно дольше, чтобы максимизировать потенциал ее роста.
Изменение вашего текущего плана
Если вы уже взяли обратную ипотеку и считаете, что рискуете исчерпать свои доходы, поговорите со своим кредитором об изменении плана платежей. Пока вы не пошли по единовременному маршруту с фиксированной ставкой, вы можете изменить свой план платежей - при условии, что вы можете оставаться в рамках основного лимита кредита. Большой вопрос в том, достигли ли вы уже или близки к достижению основного предела. Изменить план оплаты намного проще, чем рефинансирование, и требует всего лишь 20 долларов административного сбора.
Дилемма не заемного супруга
Независимо от того, какой план оплаты вы выберете, если у вас есть младший, не заимствующий супруг, он или она рискует пережить возвратные ипотечные доходы, если вы умрете первым. Законы, вступившие в силу в 2015 году, защищают квалифицированных не заимствующих супругов от необходимости выезжать, если их заемный супруг превосходит их. Однако, супруги, не занимающие заем, не имеют права получать какие-либо дополнительные платежи после смерти заемщика. Это правило позволяет выжившим супругам, не занимавшим заимствования, эффективно переживать обратные ипотечные поступления.
Выживший супруг может продать дом и погасить обратную ипотеку. Однако, в зависимости от того, сколько стоит дом и насколько велик остаток кредита, продажа может не дать выжившему супругу достаточного количества гнезда, чтобы жить. Если у выжившего супруга достаточно дохода, чтобы претендовать на регулярную форвардную ипотеку, возможно, будет возможно рефинансирование из обратной ипотеки.
Если обратный ипотечный баланс выше, чем стоимость дома, для выжившего супруга лучше всего продолжать жить в этом доме - продажа или предоставление права выкупа ссудодателя оставят выжившего без жилья и денег из дома., (См. Также «Обратная ипотека: может ли ваша вдова потерять дом?»)
Суть
Несмотря на то, во что верят некоторые пожилые люди с обратной ипотекой, существует много способов пережить доходы от обратной ипотеки. Прежде чем вы или близкий человек возьмете этот вид кредита, важно понять обстоятельства, при которых обратная ипотека может не обеспечить финансовую безопасность для жизни. Используйте эти знания, брать ли этот вид кредита и какой план имеет наибольшее значение и обеспечивает наилучшую безопасность.
(См. Также, Сравнение обратной ипотеки и прямой ипотеки, 5 главных альтернатив обратной ипотеке и Правила получения обратной ипотеки FHA.)
