Что такое жилищный пузырь?
Пузырь на рынке недвижимости или пузырь на рынке недвижимости - это рост цен на жилье, вызванный спросом, спекуляциями и чрезмерными расходами, которые достигли коллапса. Жилищные пузыри обычно начинаются с увеличения спроса в условиях ограниченного предложения, для пополнения и увеличения которого требуется относительно длительный период. Спекулянты вкладывают деньги в рынок, еще больше увеличивая спрос. В какой-то момент спрос уменьшается или застаивается одновременно с увеличением предложения, что приводит к резкому падению цен - и пузырь лопается.
Понимание жилищного пузыря
Жилищный пузырь - это временное событие, но он может длиться годами. Обычно это вызвано чем-то, выходящим за рамки нормы, таким как спрос, спекуляция, высокий уровень инвестиций или избыточная ликвидность - все это может привести к тому, что цены на жилье станут неустойчивыми. Это приводит к увеличению спроса по сравнению с предложением. По данным Международного валютного фонда (МВФ), пузыри на рынке жилья могут быть реже, чем пузыри на рынке акций, но они, как правило, длятся вдвое дольше.
Жилищные пузыри не только вызывают крупный крах недвижимости, но также оказывают значительное влияние на людей всех классов, кварталов и экономики в целом. Они могут заставить людей искать способы погашения своих ипотечных кредитов с помощью различных программ или могут заставить их копаться в пенсионных счетах, чтобы позволить себе жить в своих домах. Жилищные пузыри были одной из главных причин, почему люди теряют свои сбережения.
Ключевые вынос
- Пузырь на рынке жилья - это устойчивое, но временное состояние завышенных цен и безудержной спекуляции на рынках жилья. В 2000-х годах в США наблюдался крупный пузырь на рынке жилья, вызванный притоком денег на рынки жилья, плохими условиями кредитования и политикой правительства по продвижению жилья. собственность. Жилищный пузырь, как и любой другой пузырь, является временным явлением и может произойти в любое время, когда рыночные условия позволяют это.
Что вызывает жилищный пузырь?
Традиционно рынки жилья не так подвержены пузырям, как другие финансовые рынки из-за крупных транзакций и транспортных расходов, связанных с владением домом. Однако быстрый рост предложения кредитов, приводящий к сочетанию очень низких процентных ставок и ослаблению стандартов кредитного андеррайтинга, может привести к заемщикам на рынке и спросу на топливо. Повышение процентных ставок и ужесточение кредитных стандартов могут снизить спрос, что приведет к взрыву пузыря на рынке жилья.
Середина 2000 США Жилищный пузырь
Печально известный американский жилищный пузырь в середине 2000-х годов был частично результатом другого пузыря, в том числе в сфере технологий. Это было напрямую связано с финансовым кризисом 2007–2008 годов и, что некоторые считают причиной.
Во время доткомовского пузыря в конце 1990-х годов многие новые технологические компании предлагали свои обыкновенные акции до чрезвычайно высоких цен за относительно короткий период времени. Даже компании, которые были немногим больше, чем стартапы и которые еще не получали реальную прибыль, предлагали спекулянтам, пытающимся быстро получить прибыль, крупные рыночные капитализации. К 2000 году индекс Nasdaq достиг своего пика, и, когда лопнул технологический пузырь, многие из этих некогда высокодоходных акций рухнули, и цены резко упали.
Поскольку инвесторы покинули фондовый рынок после разрыва пузыря доткомов и последующего краха фондового рынка, они переместили свои деньги в недвижимость. В то же время, Федеральная резервная система США снизила процентные ставки и снизила их, чтобы противостоять умеренному спаду, последовавшему за технологическим кризисом, а также чтобы смягчить неопределенность после атаки Всемирного торгового центра 9/11/2001.
Этот поток денег и кредитов встретился с различными политиками правительства, призванными поощрять домовладение, и множеством инноваций на финансовых рынках, которые увеличили ликвидность активов, связанных с недвижимостью. Цены на жилье выросли, и все больше и больше людей стали заниматься покупкой и продажей домов.
В течение следующих шести лет мания по поводу домовладения выросла до тревожного уровня, поскольку процентные ставки резко упали, а строгие требования по кредитованию были практически отменены. По оценкам, 56 процентов покупок жилья в этот период были сделаны людьми, которые не смогли бы позволить себе их при обычных условиях кредитования. Эти люди были названы субстандартными заемщиками. Подавляющее большинство кредитов представляли собой ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой с низкими начальными ставками и запланированным сбросом на три-пять лет.
Как и технический пузырь, жилищный пузырь характеризовался первоначальным ростом цен на жилье из-за фундаментальных показателей, но по мере того, как бычий рынок жилья продолжался, многие инвесторы начали покупать дома как спекулятивные инвестиции.
Поощрение правительством широкого домовладения побудило банки снизить свои ставки и требования по кредитованию, что вызвало безумие, связанное с покупкой домов, что привело к росту цен на 50-100% в зависимости от региона страны. Безумие, связанное с покупкой домов, привлекло спекулянтов, которые начали обменивать дома на десятки тысяч долларов прибыли всего за две недели.
В этот же период фондовый рынок начал восстанавливаться, и к 2006 году процентные ставки начали расти. Ипотека с регулируемой ставкой начала переустанавливаться более высокими темпами, так как в 2007 году появились признаки замедления экономики. Цены на жилье колебались на высоких уровнях, а премия за риск была слишком высока для инвесторов, которые затем перестали покупать дома. Когда покупателям жилья стало очевидно, что стоимость жилья действительно может снизиться, цены на жилье начали резко падать, что привело к массовой распродаже ценных бумаг с ипотечным покрытием. Цены на жилье в конечном итоге упадут более чем на 40 процентов в некоторых регионах страны, а массовые дефолты по ипотечным кредитам приведут к миллионам выкупа в течение следующих нескольких лет.
