Из-за постоянно растущего давления на деятельность ипотечных кредиторов, опасений на кредитных рынках и споров по поводу субстандартного кредитования все большее число ипотечных брокеров и хищных кредиторов прибегают к мошенническим практикам, чтобы увеличить объемы кредитования. Эти методы варьируются от убеждения заемщиков действовать против здравого смысла до мошеннических или незаконных мошенничества с ипотекой.
Остановить мошенников в их треки
Эти мошенничества, как правило, ориентированы на людей, которые пытаются рефинансировать существующую ипотеку, хотя некоторые мошенничества предназначены для того, чтобы охотиться на новых заемщиков и продавцов. Несмотря на то, что их слишком много, чтобы решить их все, обрисовка некоторых наиболее распространенных ловушек может помочь вам определить методы, которые следует учитывать при работе с рынком кредитования. В дополнение к пониманию этих методов, есть несколько способов, которыми заемщики и продавцы могут оградить себя от хищных действий и уменьшить риск быть взятым одной из этих мошенничеств.
Несправедливое кредитование Финансовые учреждения, совершающие действия, которые считаются несправедливыми по отношению к заемщикам, не являются чем-то новым для рынка ипотеки. Различные законы, такие как Закон о равных кредитных возможностях, Закон о справедливом жилье, Закон о справедливом кредитовании, Закон об истинной ссуде, Закон о процедурах урегулирования сделок с недвижимостью, Закон о домовладении и защите справедливости и Закон о Федеральной торговой комиссии, чтобы назвать несколько, были приняты для защиты потребителей. Эти действия позволяют потребителям делать осознанный выбор, стимулировать конкуренцию среди кредиторов и максимизировать коммерческие выгоды.
Наряду с этим регулированием существуют органы, которые их реализуют, такие как Федеральная торговая комиссия (FTC), которая раскрывает и обеспечивает соблюдение законодательства, которое запрещает недобросовестные или вводящие в заблуждение действия или практики или влияющие на ипотечное кредитование. Эта новость была наполнена многочисленными известными случаями, когда кредиторы рекламировали не амортизируемые кредиты как дешевые, убеждали заемщиков использовать долгосрочные кредиты на покупку акций для погашения краткосрочной задолженности или не информировали заемщиков о тонкостях регулирования ипотечные кредиты (ARM) и другие вводные цены.
В условиях жилищного бума хищные кредиторы используют обман, чтобы получить большую долю ипотечного трубопровода. И наоборот, в условиях кредитного кризиса недобросовестные методы используются для обхода более строгих правил андеррайтинга. Это позволяет кредиторам выделять как можно больше капитала для ипотеки, чтобы он не приносил неудовлетворительную прибыль, оставаясь в наличных деньгах.
Но даже если кредиторы могут вести себя как несправедливо, заемщики не совсем безупречны. Заемщики должны быть в состоянии оградить себя от этой практики, исследуя структуру предлагаемых займов и некоторые из этих закулисных тактик.
Мошенничество, ориентированное на заемщиков Большая часть мошеннической деятельности направлена на людей, которые уже создали акции в своих домах и имеют доступ к капиталу. Это особенно актуально для людей, которые испытывают финансовые затруднения и отчаянно пытаются найти способ облегчить свои краткосрочные долги, такие как кредитные карты и кредитные линии. Уловки, сосредоточенные на новых заемщиках, обычно вращаются вокруг представления определенных типов ссуд без разглашения всех фактов. В других случаях эта тактика включает в себя обещания, которые на самом деле не выполняются. Вот некоторые из наиболее распространенных трюков, применяемых к этим заемщикам:
Bait and Switch, Bait and Remember и Loan Steering « Приманка и переключатель», которая также распространена в розничных магазинах, относится к случаям, когда ипотечная компания рекламирует кредит с условиями, которые кажутся слишком хорошими, чтобы быть правдой, и к тому моменту, когда заемщик пытается получить кредит. кредит, узнает, что он не доступен. Вместо этого заемщику предлагается еще один кредит с худшими условиями.
Приманка и помните означает, что кредитор обманчиво забывает комиссию по кредиту или другие существенные условия кредита до тех пор, пока заемщик не окажется слишком далеко в процессе, чтобы отказаться, и в итоге получит дорогостоящий или проблемный кредит. Другая тактика состоит в том, чтобы обещать фиксированную ставку в течение заранее определенного периода, но позже она не может ее обеспечить. Заемщики также должны остерегаться кредиторов, которые пытаются убедить заемщиков повышать ставку и рисковать процентными ставками, пока кредит находится в процессе производства.
Управление ссудой относится к случаям, когда хищный кредитор или ипотечный брокер уведомляет квалифицированного заемщика о том, что он или она не может претендовать на конкретный кредит по причине дохода, кредита или по ряду других причин (или что это может нарушить законы о справедливом кредитовании) и в это время направьте заемщика на другие займы, которые являются более выгодными для кредитора.
ARMs, ссуды только для процентов и ссуды с отрицательной амортизацией Ипотека с регулируемой ставкой отнюдь не является незаконной ссудой. Тем не менее, при продаже ARM кредиторы должны информировать заемщиков о том, какую процентную ставку по кредиту можно будет скорректировать в будущем. Заемщики должны знать, от чего они потенциально могут отказаться в будущем, чтобы получить то, что сегодня можно считать отличной вводной ценой.
Это также верно для ссуд только на проценты, которые на самом деле являются АРМ и не требуют каких-либо основных платежей в течение вступительного периода кредита. Хотя заемщики и делают сбережения в течение начального периода, они потенциально должны ту же сумму, что и при первоначальном получении кредита.
Ссуды с отрицательной амортизацией (иногда называемые «ипотечными кредитами 1%») являются незаконными в большинстве штатов. Эти ссуды обычно рекламируются как позволяющие заемщикам занимать более 100% стоимости их домов. Этот тип кредита не следует путать с реабилитационным кредитом (в котором выручка реинвестируется в собственность), при которой кредиторы допускают заимствования, превышающие стоимость имущества, если дополнительный капитал используется для улучшения имущества и увеличения его стоимости., В случае ссуды с отрицательной амортизацией заемщик должен платить меньше суммы, подлежащей выплате каждый месяц; остаток привязывается к основной сумме, и в конечном итоге становится «платежным баллоном». Хищнические кредиторы все еще с легкостью продают эти кредиты неосведомленным заемщикам с небольшим риском судебного преследования.
Рефинансирование с выплатой наличных, предоставление ссуды с жесткими деньгами и разграбление акций Эти методы кредитования предназначены для людей, имеющих капитал в своих домах, которые обычно испытывают финансовые затруднения. Хотя рефинансирование с выплатой наличных может иметь смысл в самых тяжелых обстоятельствах, в большинстве случаев оно рекламируется людям, которые перенапрягли себя с краткосрочным долгом. Продажа вариантов рефинансирования или линий капитала, которые позволяют владельцам получить доступ к некоторым акциям в своих домах, торгуя долгосрочными долгами для покрытия краткосрочных кредитов. Заемщики могут быть легко обмануты, чтобы взять эти кредиты, потому что новые ежемесячные расходы намного меньше, чем ежемесячные расходы по всем их кредитным картам, автокредитам, розничным кредитам и другим краткосрочным долгам. Многие заемщики не осознают, несмотря на затраты и комиссионные за выдачу кредита, что при продлении платежей (на срок до 30 лет) фактическая стоимость финансирования намного превышает их первоначальную задолженность.
Когда (а когда нет), чтобы рефинансировать вашу ипотеку
Кредиторы с твердыми деньгами предоставляют ссуды до предельного процента стоимости (отношения ссуды к стоимости до 50%), потому что их намерение состоит в том, чтобы выкупить собственность. Они находят любую причину и быстро отказываются от права выкупа, кармануя капитал заемщика как прибыль. Любой, кто испытывает финансовые затруднения или стремится финансировать небольшую часть стоимости дома, чтобы получить доступ к акционерному капиталу, должен быть очень избирательным в выборе кредитора.
Раздражение справедливости или фантомная помощь происходит, когда заемщику, испытывающему финансовые затруднения, предлагается незапрошенная помощь, что приводит к значительным затратам и никакой помощи для услуг, которые заемщик мог бы оказать без помощи. Вот как это работает в худшем случае: кто-то заручается доверием заемщика и получает от заемщика временное право переуступить титул, помогая заемщику получить кредит или продать дом дешево, а затем сдать его в аренду с возможностью выкупа. Проблема заключается в передаче обратно первоначальному владельцу - если этого не произойдет, владелец теряет право собственности на дом. В тех случаях, когда ответственность по ипотечному кредиту полностью передана, первоначальный владелец может потерять дом и при этом продолжать задолжать по первоначальной ипотеке.
Мошенничество, ориентированное на владельцев и продавцов. Некоторые мошенничества, ориентированные на домовладельцев, варьируются от убеждения их в проведении ненужного или неисправного ремонта их домов до совершения мошенничества.
Мошенничество по благоустройству дома В этих мошенничествах ничего не подозревающий человек требует какой-то крупный ремонт дома или хочет сделать большой проект реабилитации. «Подрядчик» просит и убеждает домовладельца позволить подрядчику выполнить работу и предоставить финансирование. Финансирование, как правило, осуществляется на неблагоприятных условиях, но в сумме, равной или большей, чем требуется для проекта, завершается и продается хищному кредитору. Часто дрянная и дорогая работа завершается незадолго до стандартного трехдневного периода отмены, прежде чем кредит можно будет «вернуть» кредитору. Заемщик не осознает неполноценную работу, пока она не будет оплачена, и уже слишком поздно что-либо делать с неполноценной ссудой.
Дамп за миллион долларов В этой афере мошенник, используя ложную идентификацию, соглашается купить дом у добровольного продавца с соглашением на небольшую услугу. Покупатель обнаруживает, что ему или ей нужна большая ипотека, на которую он или она могут претендовать по существующей рыночной цене. Таким образом, полагая, что покупатель планирует обновить недвижимость, владелец соглашается переоценить стоимость дома в несколько раз от первоначальной стоимости, чтобы покупатель мог получить большую ипотеку. Сделка завершена, продавец заплатил по первоначальной цене, а мошенник оставил в кармане остаток. Дом, как правило, выкупается, и первоначальный владелец рискует быть осужденным за мошенничество, а продавец не получает ничего больше, чем если бы он продал дом на законную перспективу.
Список этих мошенников можно продолжать и продолжать. Во всех из них невольной марке дают обещание некоторой экстраординарной выгоды с точки зрения выручки или, в некоторых случаях, просто с точки зрения ссуды. Как и в большинстве этих случаев, если это кажется слишком хорошим, чтобы быть правдой, это, вероятно, так.
Защитите себя от мошенничества с ипотекой. Лучший способ снизить риск мошенничества - это быть осведомленным о мошеннических действиях и исследовать тех, с кем вы собираетесь иметь дело. Что касается финансирования мошенничества, общие правила:
- Никогда не подписывайте какие-либо договорные документы без юридической проверки. Никогда не делайте никакой передачи права собственности, не освобождая при этом от ипотечного или финансового обязательства.
Повышенная осмотрительность гарантируется в случае финансовых затруднений или при угрозе потери права выкупа. Хищные кредиторы и мошенники имеют возможность определять тех, кто легко манипулируется или уязвим из-за тяжелой ситуации. Помимо того, что вы подозрительно следите за обещаниями или предложениями, которые кажутся вам слишком хорошими, вы также должны с осторожностью относиться к тому, что кто-то чрезмерно или чрезмерно агрессивен в предложении решений проблем с кредитами или ипотекой. Нежелательные предложения или телефонные звонки должны первоначально рассматриваться с осторожностью, и любой, кто не принимает первоначальный ответ «нет» на свое предложение, должен быть отклонен.
