На протяжении большей части истории США - или, по крайней мере, до тех пор, пока существует надежная информация - цены на жилье выросли лишь немного больше, чем уровень инфляции в экономике. Только в период между 1990 и 2006 годами, известный как Великая умеренность, доходность жилья конкурировала с доходами фондового рынка. Фондовый рынок постоянно производил больше взлетов и падений, чем рынок жилья, но он также имел лучшую общую доходность.
Любые результаты, полученные в результате сравнения относительной эффективности акций и цен на недвижимость, зависят от исследуемого периода времени. Изучение доходов только 21-го века выглядит совсем иначе, чем доходность, которая включает в себя большую часть или весь 20-й век.
Историческое свидетельство
Надежные данные о стоимости недвижимости в США до 1920-х годов были довольно туманными. Согласно Индексу жилищного строительства Case-Shiller, среднегодовая норма доходности жилья увеличилась на 3, 7% в период с 1928 по 2013 год. Акции вернулись на 9, 5% в годовом исчислении за то же время.
С учетом инфляции индекс Dow Jones Industrial Average (DJIA) за тот же 84-летний период составил 1, 6% в год. Со временем эта разница усугубилась в пять раз.
Однако не так много инвесторов с инвестиционным горизонтом в 84 года. Возьмем другой период времени: 38 лет между 1975 и 2013 годами. Инвестиции в 100 долларов в среднем доме (согласно индексу цен на жилье от Федерального агентства по жилищному финансированию (FHFA)) в 1975 году выросли бы до 500 долларов к 2013 году. Подобные 100-долларовые инвестиции в S & P 500 за этот период выросли бы до примерно 1600 долларов.
Яблоки и апельсины
Хотя цены на акции и цены на жилье отражают рыночную стоимость актива, не следует сравнивать дома и акции только по рыночной доходности.
Акции представляют собой долю участия в публичной компании. Они не являются материальными, физическими активами и не служат никакой полезности, кроме как хранилища стоимости и ликвидного инструмента безопасности. Хотя есть некоторые основания полагать, что общий фондовый рынок со временем приобретет реальную (в отличие от номинальной) стоимость, мало оснований полагать, что одна акция должна расти вечно.
Недвижимость не похожа на акции. Некоторые люди спекулируют ценами на недвижимость, но коммерческая и жилая недвижимость выполняет материальные функции. Люди живут в домах и кондоминиумах. Предприятия работают из коммерческой недвижимости. Физическое свойство само по себе имеет ценность.
Это вводит два противоречивых явления. С одной стороны, существующие структуры недвижимости, естественно, должны со временем терять свою стоимость в результате износа и износа. У неизмененного дома нет причины расти в цене с течением времени; все полы, потолки, приборы и теплоизоляция стареют и становятся менее ценными.
С другой стороны, средние дома, построенные в 2015 году, возможно, превосходили средние дома, построенные в 1915 году. Хотя существующие сооружения не должны приобретать ценность, новые сооружения должны быть более ценными на основе их структурных и функциональных улучшений.
Советник Insight
Дуг Кинси, CFP®, AIFA®, CIMA®
Artifex Financial Group, Дейтон, Огайо
В период с 1968 по 2009 год средний показатель удорожания для существующих домов увеличивался примерно на 5, 4% в год. Между тем, S & P 500 в среднем приносил доход в 8, 2%; акции малой капитализации в среднем составляли 11, 5% в год. Уровень инфляции составил около 4, 5%. Мы не ожидаем, что инвестиции в недвижимость будут расти намного больше, чем инфляция.
Но цифры не рассказывают всей истории производительности. Вы также должны посмотреть на влияние налоговых преимуществ, доходности и того факта, что инвестиции в недвижимость часто дают значительные рычаги (вы можете профинансировать покупку дома, например, не более чем на 20% от собственных денег), Конечно, если вы покупаете недвижимость напрямую, вам также необходимо учитывать время, затрачиваемое на управление имуществом, а также расходы на содержание и ремонт. Сравнение нормы прибыли должно включать все эти элементы.
