Исторически сложилось так, что недвижимость имела низкую корреляцию с инвестициями в акции и облигации, что делает ее желательным инструментом диверсификации портфеля. К сожалению, покупка и продажа физического имущества не так просты, как торговля ценными бумагами.
Введите производные недвижимости, или производные недвижимости. Эти инструменты позволяют инвесторам получить доступ к классу активов недвижимости без необходимости собственно владеть зданиями. Вместо этого они заменяют недвижимость показателями доходности недвижимости. Таким образом, инвесторы могут играть с акциями или долгами в сфере недвижимости, даже не покупая реальный актив или не используя недвижимость в качестве обеспечения. Это позволяет инвестору уменьшить свои первоначальные обязательства по капиталу и защитить портфели недвижимости от недостатков, одновременно предлагая альтернативные стратегии управления рисками.
Индекс NPI
Национальный совет по индексам имущества фидуциарных инвестиционных фондов (NPI) - это принятый индекс, созданный для оценки эффективности инвестиций на рынке коммерческой недвижимости. Первоначально разработанный в 1982 году, индекс без привлечения заемных средств состоит из более чем 7670 объектов на общую сумму около 581 млрд. Долл. США (по состоянию на 2 квартал 2018 года) со всего США.
Инвестиции в коммерческую недвижимость подразделяются на следующие виды инвестиций:
- Частный долгГосударственный капиталГосударственный долг
Как работают производные недвижимости
Разработанные для сектора прямых инвестиций производные инструменты, предлагаемые по индексу NCREIF, основаны на свопах, которые представлены в различных формах, что позволяет инвесторам обмениваться рисками либо на повышение курса, либо на общую доходность самого индекса, либо на обмен убытков от одного землепользования на еще один.
Один из методов заключается в том, чтобы «идти в длинную» (повторяя подверженность покупке недвижимости) или «идти в короткую» (повторяя подверженность продаже недвижимости). Другой метод заключается в обмене общей доходностью индекса NCREIF в разбивке по секторам недвижимости, что позволяет инвесторам обменивать, например, доходы от офисной недвижимости на торговую недвижимость.
Своп на возврат позволяет двум инвесторам по обе стороны свопа реализовывать стратегии, которые не могут быть реализованы с помощью реальных активов на рынке частной недвижимости. Свопы позволяют инвесторам тактически изменять или перебалансировать свои портфели в течение определенного периода времени без необходимости передавать право собственности на активы, которые в настоящее время находятся на балансе. Контрактами на срок до трех лет обычно управляет инвестиционный банк, который выступает в качестве расчетной палаты для фондов.
В случае, если инвестор увеличит общую доходность индекса NCREIF, он или она примет общую доходность NPI (выплачивается ежеквартально) по заранее определенной условной сумме и согласится заплатить Лондонскую межбанковскую предлагаемую ставку (LIBOR), плюс спред на ту же условную сумму. Другая сторона свопа получит те же денежные потоки в обратном порядке, выплатит квартальную доходность индекса и получит LIBOR плюс спред.
Предполагая, что есть инвесторы для обеих сторон сделки, два инвестора, желающие обменять один объект недвижимости на другой, могут обменять доходность NPI для этого конкретного типа недвижимости на другой. Например, управляющий портфелем, который считает, что его или ее фонд перераспределен на офисную недвижимость и недостаточно выделен на индустриальную, может обменять часть офисной экспозиции на индустриальную без фактической покупки или продажи недвижимости.
Индекс общественного капитала
Вместо NPI производные финансовые инструменты для воздействия на сектор публичных акций на рынке коммерческой недвижимости используют совокупный доход Национальной ассоциации инвестиционных фондов недвижимости (NAREIT) для расчета принятых денежных потоков (для длинного инвестора) или оплачено (коротким инвестором).
Этот индекс обеспечивает доходность рынка государственных ценных бумаг, обеспеченных коммерческой недвижимостью. Например, получатель свопа платит LIBOR плюс спред, чтобы перейти на годовой индексный своп с условной суммой в 50 миллионов долларов, и он или она будет получать ежеквартальные платежи из индекса NAREIT на 50 миллионов долларов. Опять же, инвестор может получить полностью диверсифицированную государственную недвижимость, не покупая ни одного актива.
Производные долговые обязательства
Из-за широты и глубины траншей различных профилей риска из базового пула коммерческих ипотечных кредитов, имеющихся на рынке коммерческих ипотечных ценных бумаг (CMBS), производные инструменты также доступны по долговым позициям в сфере недвижимости. Свопы по государственному долгу в сфере недвижимости основаны на индексах рынка CMBS. Эти показатели существуют с конца 1990-х годов.
Благодаря широте и глубине данных, полученных по большому количеству транзакций (относительно долевой недвижимости), индексы CMBS являются гораздо лучшим показателем эффективности для соответствующих рынков, чем индексы для их фондовых аналогов. Наиболее заметная разница между свопами акций и долговыми свопами заключается в том, что получатели платежей на основе LIBOR получают LIBOR минус спред, в отличие от свопов на акции, которые обычно основаны на LIBOR плюс спред. Это связано с тем, что базовые ценные бумаги обычно финансируются за счет краткосрочных оборотных долгов репо, которые обычно составляют LIBOR за вычетом спреда, и поэтому ставка передается для обмена контрагентам.
Производные долговые инструменты частной недвижимости, такие как кредитные дефолтные свопы (CDS), обычно используются для хеджирования кредитного риска. Производные инструменты, такие как кредитные свопы, предоставляют стороне свопа как процентную ставку, так и кредитный риск, тогда как актив (кредит коммерческой недвижимости) остается на балансе контрагента. Таким образом, ипотечный кредитор может хеджировать части своего долгового портфеля на различных условиях инвестирования без необходимости продажи самого кредита. Таким образом, инвесторы могут выйти из определенных секторов рынка недвижимости, когда они чувствуют, что доходность не соразмерна риску, а затем позже восстановить воздействие, когда рынок для этого конкретного сектора улучшается.
Суть
Поскольку активы коммерческой недвижимости являются капиталоемкими и относительно неликвидными, инвесторам в сфере недвижимости было трудно хеджировать свои риски или осуществлять альфа-стратегии. Высокие трансакционные издержки и менее эффективный рынок, чем у акций и облигаций, усугубили трудности с перебалансировкой портфелей в ответ на изменения рынка.
Поскольку данные по недвижимости становятся более прозрачными, а информация о транзакциях становится проще и дешевле, их индексы становятся все более актуальными, что ведет к созданию все более эффективного рынка деривативов. Производные инструменты недвижимости позволяют инвесторам изменять свои риски и риски без необходимости покупать и продавать активы. Эти деривативы позволяют инвестировать в другой сектор рынка акций или торговать объектами недвижимости с переменной процентной ставкой плюс или минус премия.
Возможность обмена рисками позволяет инвестору в недвижимость стать более тактичным при инвестировании. Теперь они могут входить и выходить из всех четырех секторов рынка недвижимости, что позволяет улучшить управление рисками и потенциал для увеличения краткосрочной или долгосрочной отдачи от своих инвестиций.
