Что такое земельный лизинг?
Аренда земли - это соглашение, в рамках которого арендатору разрешается разрабатывать объект недвижимости в течение срока аренды, после чего земля и все улучшения передаются владельцу объекта.
Как работает наземный лизинг
Аренда земли означает, что улучшения будут принадлежать владельцу недвижимости, если не будет создано исключение, и предусматривает, что все соответствующие налоги, понесенные в течение срока аренды, будут оплачены арендатором. Поскольку аренда земли позволяет арендодателю принимать все улучшения после истечения срока аренды, арендодатель может продать недвижимость по более высокой ставке. Аренда земли также часто называется арендой земли, поскольку арендодатели сдают в аренду только землю.
Хотя они используются главным образом в коммерческих помещениях, аренда земли значительно отличается от других видов коммерческой аренды, например, в торговых комплексах и офисных зданиях. Эти другие виды аренды, как правило, не назначают арендатора взять на себя ответственность за единицу. Вместо этого эти арендаторы платят арендную плату, чтобы управлять их бизнесом. Аренда земли включает в себя аренду земли на длительный срок - обычно от 50 до 99 лет - для арендатора, который строит здание на объекте.
Аренда сроком на 99 лет, как правило, является самым длительным сроком аренды объекта недвижимости. Раньше он был самым длинным из возможных по общему праву. Тем не менее, аренда сроком на 99 лет по-прежнему распространена, но больше не является максимально возможной по закону.
Аренда земли определяет, кому принадлежит земля, а кому принадлежит здание, а также улучшения в собственности. Многие арендодатели используют земельную аренду как способ сохранить право собственности на свое имущество по причинам планирования, чтобы избежать прироста капитала, а также для получения доходов и доходов. Арендаторы обычно берут на себя ответственность за любые расходы. Это включает в себя строительство, ремонт, реконструкцию, улучшения, налоги, страховку и любые финансовые расходы, связанные с собственностью.
Арендаторы обычно берут на себя ответственность за все финансовые аспекты аренды земли, включая аренду, налоги, строительство, страхование и финансирование.
Пример аренды земли
Наземная аренда часто используется франшизами и крупными магазинами, а также другими коммерческими организациями. Корпоративная штаб-квартира обычно покупает землю и позволяет арендатору / застройщику строить и использовать объект. Существует большая вероятность того, что рядом с вами McDonald's, Starbucks или Dunkin Donuts связаны договор аренды земли.
В июле 2016 года нью-йоркская инвестиционная компания AllianceBernstein приобрела у компании BLDG Management 99-летнюю аренду земли для нью-йоркской гостиницы George Washington в рамках сделки стоимостью 100, 4 млн долларов. Изначально BLDG приобрел отель, когда он был в обращении взыскания в 1994 году. Несмотря на то, что здание использовалось Манхэттенской школой изобразительных искусств в качестве общежития для студентов, в апреле 2016 года BLDG подала заявку на восстановление отеля с рестораном и баром. и наземные магазины. В настоящее время отель работает как бутик-отель Freehand в районе Флатирон в Нью-Йорке.
Некоторые из основ любой аренды земли должны включать:
- Условия арендыПрава как арендодателя, так и арендатора. Условия финансирования. Использование условий.
Субординированная и несубординированная аренда земли
Арендаторы аренды земли часто финансируют улучшения, беря на себя долги. В субординированном земельном лизинге арендодатель соглашается на более низкий приоритет претензий на имущество в случае, если арендатор не выполнит свои обязательства по кредиту для улучшений. Другими словами, подчиненный земельный арендодатель-арендодатель, по сути, позволяет имущественному договору действовать в качестве обеспечения в случае дефолта арендатора по любому кредиту, связанному с улучшением. Для этого типа аренды земли арендодатель может договориться о более высоких арендных платежах в обмен на риск, взятый на себя в случае дефолта арендатора. Это может также принести пользу арендодателю, потому что строительство здания на его земле увеличивает стоимость его собственности.
Напротив, несубординированная аренда земли позволяет арендодателю сохранять наивысший приоритет требований на собственность в случае, если арендатор не выплачивает кредит по кредитам на улучшения. Поскольку кредитор может не вступить во владение землей, если ссуда не выплачивается, кредитные специалисты могут колебаться, чтобы продлить ипотеку для улучшений. Хотя домовладелец сохраняет право собственности на недвижимость, он, как правило, должен взимать с арендатора меньшую сумму арендной платы.
Преимущества и недостатки наземного лизинга
Аренда земли может принести пользу как арендатору, так и арендодателю.
Преимущества арендатора
Аренда земли позволяет арендатору строить недвижимость в отличном месте, которое они сами не могли купить. По этой причине крупные сети магазинов, такие как Whole Foods и Starbucks, часто используют наземную аренду в своих корпоративных планах расширения.
Арендная плата за землю также не требует от арендатора первоначального взноса за охрану земли, как того требует покупка недвижимости. Следовательно, при приобретении земельной аренды требуется меньше капитала, что освобождает денежные средства для других целей и повышает доходность от использования земли.
Любая арендная плата, выплачиваемая при аренде земли, может быть вычтена из федеральных и федеральных подоходных налогов, что означает снижение общего налогового бремени арендатора.
Преимущества арендодателя
Землевладелец получает стабильный доход от арендатора при сохранении права собственности на имущество. Аренда земли обычно содержит пункт об эскалации, который гарантирует увеличение прав на аренду и выселение, которые обеспечивают защиту в случае неисполнения арендной платы или других расходов.
Существуют также налоговые сбережения для арендодателя, который использует земельные участки. Если они напрямую продают недвижимость арендатору, они получат прибыль от продажи. Выполняя этот тип аренды, они избегают необходимости сообщать о любых доходах. Но могут быть некоторые налоговые последствия для арендной платы, которую они получают.
В зависимости от условий, заложенных в земельную аренду, арендодатель может также иметь возможность сохранить некоторый контроль над имуществом, включая его использование и способ его застройки. Это означает, что арендодатель может одобрить или отклонить любые изменения в земле.
Арендаторы Недостатки
Поскольку арендодатели могут требовать одобрения до внесения каких-либо изменений, арендатор может столкнуться с препятствиями при использовании или развитии объекта недвижимости. В результате для арендатора может быть больше ограничений и меньше гибкости.
Затраты, связанные с процессом аренды земли, могут быть выше, чем если бы арендатор сразу же купил недвижимость. Арендная плата, налоги, улучшения, выдача разрешений, а также любое время ожидания одобрения арендодателем могут быть дорогостоящими.
Хозяин Недостатки
Арендодатели, которые не вводят надлежащие условия и положения в свои договоры аренды, могут потерять контроль над арендаторами, чьи объекты недвижимости развиваются. Вот почему всегда важно, чтобы обе стороны проверяли свои договоры аренды перед подписанием.
В зависимости от того, где находится имущество, использование земельной аренды может иметь более высокие налоговые последствия для арендодателя. Хотя они могут не получить прибыль от продажи, аренда считается доходом. Таким образом, арендная плата облагается налогом по обычной ставке, которая может увеличить налоговую нагрузку.
Ключевые вынос
- Аренда земли - это соглашение, в рамках которого арендатор может развивать имущество в течение срока аренды, после чего оно передается владельцу недвижимости. Обычно аренда осуществляется между коммерческими арендодателями, которые обычно сдают землю в аренду на срок от 50 до 99 лет арендаторам, которые строить здания на участке. Арендаторы, которые в противном случае не могут позволить себе купить землю, могут строить недвижимость с арендой земли, в то время как арендодатели получают стабильный доход и сохраняют контроль над использованием и развитием своей собственности.
