Ипотека с фиксированной ставкой и с регулируемой ставкой: обзор
Ипотека с фиксированной ставкой и ипотека с регулируемой ставкой (ARM) являются двумя основными типами ипотеки. В то время как рынок предлагает множество вариантов в пределах этих двух категорий, первый шаг при покупке ипотеки - это определение того, какой из двух основных типов кредита лучше всего соответствует вашим потребностям.
Ключевые вынос
- Ипотека с фиксированной ставкой взимает установленную процентную ставку, которая не изменяется в течение срока действия кредита. Начальная процентная ставка по ипотеке с регулируемой ставкой (ARM) устанавливается ниже рыночной ставки по сопоставимому кредиту с фиксированной ставкой, и затем скорость увеличивается (или, возможно, снижается) с течением времени. АРМ обычно более сложны, чем ипотека с фиксированной ставкой.
Ипотека с фиксированной ставкой
Ипотека с фиксированной ставкой взимает установленную процентную ставку, которая не меняется в течение срока действия кредита. Хотя сумма основного долга и процентов, выплачиваемых каждый месяц, варьируется от платежа к платежу, общий платеж остается неизменным, что облегчает бюджетирование для домовладельцев.
Приведенный ниже график частичной амортизации показывает, как суммы, внесенные в счет основной суммы и процентов, изменяются в течение срока действия ипотеки. В этом примере срок ипотеки составляет 30 лет, основная сумма составляет 100 000 долларов США, а процентная ставка составляет 6%.
| Оплата | принципал | Интерес | Основной баланс |
| 1. $ 599, 55 | $ 99, 55 | $ 500, 00 | $ 99900, 45 |
| 2. 599, 55 $ | $ 100, 05 | $ 499, 50 | $ 99800, 40 |
| 3. 599, 55 $ | $ 100, 55 | $ 499, 00 | $ 99699, 85 |
Как вы можете видеть, платежи, сделанные в первые годы ипотеки, состоят в основном из процентных платежей.
Основное преимущество кредита с фиксированной ставкой заключается в том, что заемщик защищен от внезапного и потенциально значительного увеличения ежемесячных платежей по ипотечным кредитам в случае повышения процентных ставок. Ипотека с фиксированной ставкой проста для понимания и мало отличается от кредитора к кредитору. Недостатком ипотеки с фиксированной процентной ставкой является то, что при высоких процентных ставках претендовать на кредит труднее, поскольку платежи менее доступны.
Хотя процентная ставка является фиксированной, общая сумма процентов, которые вы будете платить, зависит от срока ипотеки. Традиционные кредитные учреждения предлагают ипотечные кредиты с фиксированной ставкой на самые разные сроки, наиболее распространенными из которых являются 30, 20 и 15 лет.
30-летняя ипотека является самым популярным выбором, поскольку она предлагает самый низкий ежемесячный платеж. Однако компромисс для этого низкого платежа - это значительно более высокая общая стоимость, потому что дополнительное десятилетие или более в этом термине посвящено, прежде всего, уплате процентов. Ежемесячные платежи по краткосрочным ипотечным кредитам выше, поэтому основная сумма погашается в более короткие сроки. Кроме того, краткосрочные ипотеки предлагают более низкую процентную ставку, что позволяет большую сумму основного долга погашается с каждой ипотечной выплатой. Таким образом, краткосрочные ипотеки стоят значительно дешевле в целом. (Для получения дополнительной информации см. Понимание структуры ипотечных платежей .)
Ипотека: фиксированная ставка по сравнению с регулируемой
Ипотека с регулируемой ставкой
Процентная ставка по ипотеке с регулируемой ставкой является переменной. Начальная процентная ставка по ARM устанавливается ниже рыночной ставки по сопоставимому кредиту с фиксированной ставкой, а затем ставка увеличивается с течением времени. Если ARM удерживается достаточно долго, процентная ставка превысит текущую ставку по кредитам с фиксированной ставкой.
У ARM есть фиксированный период времени, в течение которого начальная процентная ставка остается постоянной, после чего процентная ставка корректируется с заранее установленной частотой. Период фиксированной ставки может значительно варьироваться - от одного месяца до 10 лет; более короткие периоды корректировки обычно имеют более низкие начальные процентные ставки. После первоначального срока кредит сбрасывается, что означает, что существует новая процентная ставка, основанная на текущих рыночных ставках. Это скорость до следующего сброса, который может быть в следующем году.
АРМ Терминология
ARM значительно сложнее, чем кредиты с фиксированной ставкой, поэтому изучение плюсов и минусов требует понимания некоторой базовой терминологии. Вот некоторые концепции, которые заемщики должны знать перед выбором ARM:
- Периодичность корректировки: относится к промежутку времени между корректировками процентной ставки (например, ежемесячно, ежегодно и т. Д.). Индексы корректировки: корректировки процентной ставки привязаны к эталону. Иногда это процентная ставка по типу активов, таких как депозитные сертификаты или казначейские обязательства. Это может быть также определенный индекс, такой как индекс стоимости фондов или Лондонская межбанковская ставка предложения (LIBOR). Маржа: Когда вы подписываете кредит, вы соглашаетесь платить ставку, которая на определенный процент выше, чем корректировочный индекс. Например, вашей регулируемой ставкой может быть ставка годового счета плюс 2%. Эти дополнительные 2% называются маржой. Ограничения : это относится к ограничению суммы, которую процентная ставка может увеличивать каждый период корректировки. Некоторые ARM также предлагают ограничения на общую ежемесячную оплату. Эти ссуды, также известные как ссуды с отрицательной амортизацией, удерживают платежи на низком уровне; однако эти платежи могут покрывать только часть причитающихся процентов. Неоплаченный процент становится частью основного долга. После нескольких лет оплаты ипотеки ваш основной долг может быть больше, чем сумма, которую вы изначально одолжили. Потолок: это самый высокий уровень, который разрешается устанавливать в течение срока действия кредита.
Самым большим преимуществом ARM является то, что он значительно дешевле ипотеки с фиксированной ставкой, по крайней мере, в течение первых трех, пяти или семи лет. ARM также привлекательны, потому что их низкие начальные платежи часто позволяют заемщику претендовать на более крупный кредит и в условиях падающей процентной ставки позволяют заемщику пользоваться более низкими процентными ставками (и более низкими платежами) без необходимости рефинансирования ипотеки., Заемщик, выбравший ARM, может сэкономить несколько сотен долларов в месяц на срок до семи лет, после чего его или ее расходы могут возрасти. Новая ставка будет основана на рыночных ставках, а не на начальной ставке ниже рыночной. Если вам очень повезло, она может быть ниже в зависимости от того, каковы рыночные ставки во время сброса ставки.
ARM, однако, может представлять некоторые существенные недостатки. С ARM ваш ежемесячный платеж может часто меняться в течение срока действия кредита. И если вы берете крупный кредит, у вас могут возникнуть проблемы с ростом процентных ставок: некоторые ARM структурированы таким образом, что процентные ставки могут почти удвоиться всего за несколько лет. (Для получения дополнительной информации см. Ипотека с регулируемой процентной ставкой: что происходит, когда процентные ставки растут ).
Действительно, ипотека с регулируемой процентной ставкой перестала пользоваться популярностью у многих специалистов по финансовому планированию после обвала ипотечного кредитования в 2008 году, который открыл эру выкупа и коротких продаж. Заемщики столкнулись с потрясением от наклеек, когда их ARM были скорректированы, а их выплаты взлетели. К счастью, с тех пор были приняты правительственные нормативные акты и законодательные акты для усиления контроля, который превратил жилищный пузырь в глобальный финансовый кризис. Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) предотвращает хищническую практику ипотечного кредитования, которая наносит ущерб потребителю. Кредиторы кредитуют заемщиков, которые могут погасить свои кредиты.
ARM значительно дешевле, чем ипотека с фиксированной ставкой.
Какой кредит вам подходит?
При выборе ипотеки вам необходимо учитывать широкий спектр личных факторов и сопоставлять их с экономическими реалиями постоянно меняющегося рынка. Личные финансы отдельных лиц часто переживают периоды опережающих и снижающихся темпов, процентные ставки растут и падают, а сила экономики нарастает и ослабевает. Чтобы поставить ваш выбор кредита в контексте этих факторов, рассмотрите следующие вопросы:
- Какой размер ипотечного платежа вы можете себе позволить сегодня? Можете ли вы позволить себе ARM, если процентные ставки растут? Как долго вы намерены жить на имущество? В каком направлении движутся процентные ставки, и ожидаете ли вы, что эта тенденция сохранится?
Если процентные ставки высоки и ожидается падение, ARM обеспечит вам возможность воспользоваться преимуществом снижения, поскольку вы не привязаны к определенной ставке. Если процентные ставки растут или для вас важен стабильный, предсказуемый платеж, ипотека с фиксированной ставкой может быть подходящим вариантом.
Кандидаты в АРМ
Краткосрочный Домовладелец
ARM может быть отличным выбором, если низкими платежами в ближайшей перспективе являются ваши основные требования, или если вы не планируете проживать в собственности достаточно долго, чтобы ставки повысились. Как упоминалось ранее, период ARM с фиксированной ставкой варьируется, как правило, от одного года до семи лет, поэтому ARM может не иметь смысла для людей, которые планируют оставить свой дом более чем на этом. Однако, если вы знаете, что собираетесь переехать в течение короткого периода времени или не планируете удерживать дом в течение десятилетий вперед, тогда ARM будет иметь большой смысл.
Допустим, среда процентных ставок означает, что вы можете взять пятилетний ARM с процентной ставкой 3, 5%. Для сравнения, 30-летняя ипотека с фиксированной процентной ставкой даст вам процентную ставку 4, 25%. Если вы планируете переехать до пятилетнего сброса ARM, вы сэкономите много денег на процентах. Если, с другой стороны, вы в конечном итоге решите остаться в доме дольше, особенно если ставки повышаются, когда ваш кредит корректируется, тогда ипотека будет стоить дороже, чем кредит с фиксированной ставкой. Если, однако, вы покупаете дом с целью переустройства на более крупный дом после того, как вы создадите семью - или вы думаете, что переедете на работу - тогда ARM может быть для вас подходящим.
Заработок на повышение дохода
Для людей, которые имеют стабильный доход, но не ожидают его значительного увеличения, ипотека с фиксированной ставкой имеет больше смысла. Однако, если вы ожидаете увидеть увеличение своего дохода, использование ARM может спасти вас от уплаты большого количества процентов в течение длительного времени.
Допустим, вы ищете свой первый дом и только что закончили медицинскую или юридическую школу или получили степень MBA. Вероятность того, что вы заработаете больше в ближайшие годы, высока, и вы сможете позволить себе увеличить выплаты, когда ваш кредит будет повышен. В этом случае ARM будет работать для вас. В другом сценарии, если вы ожидаете начать получать деньги от траста в определенном возрасте, вы можете получить ARM, который сбрасывается в том же году.
Тип окупаемости
Получение ипотеки с регулируемой ставкой очень привлекательно для заемщиков, которые имеют или будут иметь наличные для погашения кредита до того, как вступит в силу новая процентная ставка. Хотя это не включает подавляющее большинство американцев, бывают ситуации в котором это может быть возможно осуществить.
Возьмите заемщика, который покупает один дом и одновременно продает другой. Этот человек может быть вынужден купить новый дом, пока старый находится в контракте, и в результате он возьмет ARM на один или два года. Как только заемщик получит выручку от продажи, он или она может обернуться, чтобы погасить ARM с выручкой от продажи дома.
Другая ситуация, в которой ARM имеет смысл, - это если вы можете позволить себе ускорить платежи каждый месяц на сумму, достаточную для погашения до сброса. Использование этой стратегии может быть рискованным, потому что жизнь случается, и, хотя вы можете позволить себе делать ускоренные платежи сейчас, если вы заболели, потеряете работу или уйдет котел, это больше не может быть вариантом.
Суть
Независимо от типа займа, который вы выбираете, тщательный выбор поможет вам избежать дорогостоящих ошибок. Одно можно сказать наверняка: не соглашайтесь на ARM, потому что меньший ежемесячный платеж - единственный способ позволить себе дом мечты. Вы можете получить аналогичную ставку во время сброса, но это серьезная игра. Вместо этого разумнее искать дом с меньшим ценником.
Продолжить чтение
Статьи по Теме
Рефинансирование дома
Когда (и когда нет) рефинансировать вашу ипотеку
Покупка дома
Основы финансирования для начинающих покупателей жилья
Ипотечный кредит
Как процентные ставки работают на ипотеку
Ипотечный кредит
Как выбрать лучшую ипотеку для вас
Ипотечный кредит
Ипотека с регулируемой ставкой: что происходит, когда процентные ставки растут
Ипотечный кредит
Ипотека с фиксированной или переменной ставкой: что лучше сейчас?
Партнерские ссылкиСвязанные условия
Ипотека Ипотека является долговым инструментом, который заемщик обязан погасить с заранее установленным набором платежей. больше Ипотека с регулируемой ставкой (ARM) Ипотека с регулируемой ставкой - это тип, в котором процентная ставка, выплачиваемая по непогашенному остатку, варьируется в зависимости от конкретного ориентира. больше Пересчет ипотеки Пересчет ипотеки берет оставшиеся основные и процентные платежи по ипотеке и пересчитывает их на основе нового графика амортизации. подробнее Как фиксированная процентная ставка по кредиту может повлиять на ваш бюджет Фиксированная процентная ставка остается неизменной на весь срок кредита, что облегчает долгосрочное бюджетирование. Некоторые кредиты сочетают фиксированные и переменные ставки. подробнее Дата сброса Дата сброса - это момент времени, когда первоначальная фиксированная процентная ставка по закладной с регулируемой ставкой (ARM) изменяется на регулируемую ставку. подробнее Постепенное ипотечное кредитование (GPM) Определение Постепенное ипотечное кредитование (GPM) - это вид ипотеки, при котором платеж увеличивается с низкой начальной ставки до более высокой. Больше