Отложенные проценты - это сумма процентов, добавленная к основному балансу займа, когда договорные условия займа позволяют произвести запланированный платеж, который меньше, чем причитающийся процент. Когда основной остаток займа увеличивается из-за отложенного процента, он называется отрицательной амортизацией. Например, ипотека с регулируемой ставкой, известная как ARM с опцией оплаты, и ипотека с фиксированной ставкой с функцией отсроченного процента, несут в себе риск увеличения ежемесячных платежей в определенный момент в течение срока действия ипотеки.
Разбивка отложенного интереса
Отложенный процент - это процент, начисленный по кредиту, но не выплаченный. Проценты накапливаются, когда платеж по кредиту недостаточно велик для покрытия всех причитающихся процентов.
История отложенного интереса
До ипотечного кризиса 2008 года такие программы, как ARM, позволяющие заемщикам выбирать ежемесячный платеж. Mortgagors может выбрать 30-летний или 15-летний платеж, платеж только по процентам, покрывающий проценты, но не уменьшающий основной остаток, или минимальный платеж, который даже не покрывает причитающиеся проценты. Разница между минимальным платежом и причитающимся процентом была отложенной процентной ставкой или отрицательной амортизацией, которая была добавлена к остатку по ссуде.
Например, допустим, что залогодатель получил опцион ARM на сумму 100 000 долларов США с процентной ставкой 6%. Заемщик мог выбрать один из четырех вариантов ежемесячного платежа: фиксированный 30-летний фиксированный платеж в размере 3099, 55 долларов США; полностью амортизируемый 15-летний платеж в размере 843, 86 долл. США; процентный платеж в размере 500 долларов США; или минимальный платеж в размере 321, 64 $. Выполнение минимального платежа означает, что отложенный процент в размере 178, 36 долл. США добавляется к остатку кредита ежемесячно. Через пять лет остаток ссуды с отсроченным процентом пересчитывается, что означает, что требуемый платеж увеличивается достаточно для погашения ссуды через 25 лет. Платеж становится настолько высоким, что залогодатель не может погасить кредит и в итоге выкупа. Это одна из причин, почему займы с отсроченным процентом в некоторых штатах запрещены и рассматриваются федеральным правительством как хищные.
Отрицательная амортизация
С отложенной процентной ипотекой или ARM с опцией оплаты у залогодателя может быть предел оплаты, и процентная ставка может увеличиться. Поскольку разница добавляется к балансу, а не уменьшает сумму задолженности по кредиту, задолженность увеличивается.
Это может быть сложной ситуацией, особенно если залогодатель хочет продать дом. Отложенные проценты могут привести к тому, что заемщик перевернется с ипотекой вверх дном, а это означает, что он должен больше, чем он может получить от продажи дома.
